Min N° 25/00476

N° RG 25/00805 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD3H3

S.C.I. FDH

C/

Mme [V] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DU 14 mai 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. FDH

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Sandrine VERGONJEANNE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [V] [G]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur LEUTHEREAU Noel, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 12 mars 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sandrine VERGONJEANNE

Copie délivrée

le :

à : Madame [V] [G]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 mars 2019, ayant pris effet le 02 avril 2019, la S.C.I. FDH a donné à bail à Mme [V] [G] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 7] pour un loyer mensuel initial de 496 euros, des provisions mensuelles sur charges de 60 euros, outre un dépôt de garantie de 496 euros.

Invoquant des impayés, la S.C.I. FDH a, par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024, fait signifier à Mme [V] [G] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 306,61 euros, dont 2 234,46 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois d’octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2025, la S.C.I. FDH a fait assigner Mme [V] [G] à l’audience du 12 mars 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux statuant en référé, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement en prononcer la résiliation judiciaire ;

— ordonner l’expulsion des Mme [V] [G] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— l’autoriser, en cas d’abandon du logement par la locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira, aux frais de l’expulsée ;

— condamner Mme [V] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes les charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs ;

— condamner Mme [V] [G] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 3 708,79 euros au titre des termes dus à fin décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, outre intérêt de droit à compter de l’assignation ;

— condamner Mme [V] [G] à lui payer tous les autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans cette somme ;

— condamner Mme [V] [G] à lui payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris notamment le cout du commandement de payer, de l’assignation, et de sa notification par courrier recommandé à la direction de la cohésion sociale.

À l’audience de référé du 12 mars 2025, la S.C.I. FDH sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 5 542,06 euros selon décompte arrêté au 10 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

À cette même audience, Mme [V] [G], comparant en personne, reconnaît le principe de la dette locative. Après avoir décrit ses revenus et charges, elle sollicite par ailleurs de plus larges délais de paiement, afin d’apurer sa dette, proposant de régler 50 à 100 euros par mois en plus des loyers courants, et le maintien dans le logement par la suspension de la clause résolutoire. Elle explique s’être par ailleurs entendue avec sa famille afin d’apurer l’ensemble de la dette locative d’ici au mois d’avril 2025.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application du I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique.

En l’espèce, alors que la dette locative était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, la S.C.I. FDH justifie avoir saisi la CCAPEX le 21 octobre 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la S.C.I. FDH justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 13 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La S.C.I. FDH est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail signé le 16 mars 2019, le commandement de payer délivré le 17 octobre 2024 et le décompte de la créance actualisé au au 10 mars 2025, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire à la bailleresse.

Cette dernière invoque une dette locative s’établissant à un total de 5 542,06 euros au 10 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse qui tient compte des loyers et charges dus et des sommes versées par la locataire.

Cependant, il ressort du décompte que des frais de commissaire de justice ont été imputés à la locataire le 11 décembre 2024, pour un montant de 100,15 euros. Or, l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de relance en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative.

Par ailleurs, a été inclus à cette somme, à huit reprises pour 12,50 euros chacun, et à sept reprises pour 25 euros chacun, des frais de relance. Or, outre le fait que le bail ne prévoit pas de telle sanction et que rien ne justifie que ces frais soient imputés au locataires, l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire des frais de relance. Il convient donc de déduire la somme de 275 euros de la dette locative.

En conséquence, il convient de condamner Mme [V] [G] à payer à la S.C.I. FDH la somme provisionnelle de 5 166,91 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 10 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 octobre 2024 sur la somme de 2 234,46 euros, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 16 mars 2019 comporte, en son article VIII, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 17 octobre 2024, la S.C.I. FDH a fait commandement à Mme [V] [G] de payer la somme de 2 234,46 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 18 décembre 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 n°89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit qu’aucun loyer n’a été réglé dans son intégralité depuis l’échéance de juillet 2024. Ainsi, à la date de l’audience du 12 mars 2025, il n’était pas justifié de la reprise du paiement du dernier loyer courant.

Dans ces conditions, il convient de débouter Mme [V] [G] de sa demande en délais de paiement.

Pour les mêmes motifs, il convient également de la débouter de sa demande en suspension de la clause résolutoire.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Mme [V] [G] étant occupante sans droit ni titre depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, la S.C.I. FDH sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi que tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, Mme [V] [G] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 611,09 euros au 01er mars 2025), et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [V] [G] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 17 octobre 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. FDH les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Mme [V] [G] à payer à S.C.I. SAINTE MARGUERITE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

DÉCLARONS la S.C.I. FDH, recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 mars 2019 entre la S.C.I. FDH, d’une part, et Mme [V] [G], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 3], à [Localité 7], sont réunies à la date du 18 décembre 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résiliés de plein droit à cette date ;

ORDONNONS à Mme [V] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISONS la S.C.I. FDH, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [V] [G] à payer à la S.C.I. FDH une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement si le bail s’était poursuivi, sans indexation (soit 611,09 euros au 01er mars 2025), à compter du 18 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNONS Mme [V] [G] à payer à la S.C.I. FDH la somme provisionnelle de 5 166,91 euros, au titre de la dette locative composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 10 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2024 sur la somme de 2 234,46 euros, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTONS Mme [V] [G] de sa demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Mme [V] [G] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 17 octobre 2024 ;

CONDAMNONS Mme [V] [G] à payer à la S.C.I. FDH la somme de 500 euros au tire de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

La présente décision prononcée hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 14 mai 2025, a été signée par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION