TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/03652 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGP4

Minute : 25/00229

Madame [C] [F]

Représentant : M^e Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1017

C/

Monsieur [E] [I] [A]

Madame [D] [R] [L]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Février 2025;

par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté(e) à l’audience de Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assisté(e) à l’audience de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Madame [C] [F], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [E] [I] [A], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [D] [R] [L], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 mars 2022, Madame [C] [F] a donné à bail à Monsieur [E] [I] [A] et Madame [D] [R] [L] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel actuel de 795,89 euros, outre 95 euros au titre des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 novembre 2023, Madame [C] [F] a fait signifier à Monsieur [E] [I] [A] et Madame [D] [R] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2364,05 euros en principal, au titre des loyers impayés au 02 novembre 2023.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 09 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 avril 2024, Madame [C] [F] a fait assigner Monsieur [E] [I] [A] et Madame [D] [R] [L] aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour manquements des locataires à leur obligation de payer le loyer,ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [I] [A] et Madame [D] [R] [L] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,juger que le sort des biens sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, condamner solidairement Monsieur [E] [I] [A] et Madame [D] [R] [L] au paiement de :

la somme de 2049,87 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 27 mars 2024 correspondant aux loyers et charges restant dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 07 novembre 2023 sur la somme de 2364,05 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,une somme mensuelle de 883,08 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au prononcé du jugement, une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant actuel du loyer et des charges conventionnels, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, la somme de 1000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, aux dépens, comprenant le coût du commandement, et le coût des actes liés à une éventuelle procédure d’éviction forcée,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 09 avril 2024.

À l’audience du 02 décembre 2024, Madame [C] [F], représentée, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise la créance à la somme de 6302,99 euros. Elle est opposée à l’octroi de délais.

Madame [C] [F] expose que Monsieur [E] [I] [A] et Madame [D] [R] [L] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 07 novembre 2023 de sorte que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. A titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle fait encore valoir que les locataire n’ont effectué aucun règlement depuis le mois de juin 2024.

Monsieur [E] [I] [A] et Madame [D] [R] [L] régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. Le jugement susceptible d’appel sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 09 avril 2024 en vue d’une audience prévue le 02 décembre 2024, soit plus de six semaines après.

Madame [C] [F] justifie par ailleurs avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 09 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 08 avril 2024.

En conséquence, la demande de Madame [C] [F] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 mars 2022, du commandement de payer délivré le 07 novembre 2024, des régularisations des charges et du décompte de la créance actualisé au 26 novembre 2024 que Madame [C] [F] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [E] [I] [A] et Madame [D] [R] [L] à payer à Madame [C] [F] la somme de 6302,99 euros, au titre des sommes dues au 26 novembre 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2049,87 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 07 novembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat a été conclu le 10 mars 2022, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n’a pas été renouvelé après cette date. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés ont été réglés dans le délai de deux mois.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies, si bien qu’il convient de rejeter la demande de constat de la résiliation du bail.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette qui était de 2049,87 euros à la date de l’assignation, s’élève à présent à 6302,99 euros selon décompte au 26 novembre 2024.

Il s’agit d’un manquement grave des locataires à leurs obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 08 avril 2024, date de l’assignation.

Monsieur [E] [I] [A] et Madame [D] [R] [L] sont occupants sans droit ni titre.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [I] [A] et Madame [D] [R] [L] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [E] [I] [A] et Madame [D] [R] [L] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [E] [I] [A] et Madame [D] [R] [L] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame [C] [F] les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [E] [I] [A] et Madame [D] [R] [L] in solidum à payer à Madame [C] [F] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

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DECLARE recevable les demandes de Madame [C] [F] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 mars 2022 entre Madame [C] [F] d’une part, et Monsieur [E] [I] [A] et Madame [D] [R] [L] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4],

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 10 mars 2022 entre Madame [C] [F] d’une part, et Monsieur [E] [I] [A] et Madame [D] [R] [L] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4], au jour de l’assignation, le 08 avril 2024,

DIT que Monsieur [E] [I] [A] et Madame [D] [R] [L] sont occupants sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [E] [I] [A] et Madame [D] [R] [L] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [I] [A] et Madame [D] [R] [L] à payer à Madame [C] [F] la somme de 6302,99 euros, au titre des sommes dues au 26 novembre 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2049,87 euros et à compter du jugement pour le surplus,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [E] [I] [A] et Madame [D] [R] [L] à compter du 08 avril 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [I] [A] et Madame [D] [R] [L] à payer à Madame [C] [F] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [I] [A] et Madame [D] [R] [L] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer du 07 novembre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [I] [A] et Madame [D] [R] [L] à payer à Madame [C] [F], la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [C] [F] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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