TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/04822 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3C7Z

Minute :

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 10]

Représentant : M^e Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

C/

Monsieur [N] [Z]

Madame [U] [Z]

Monsieur [Y] [Z]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e FEUGNET

Copie délivrée à :

M. [Z] [N]

M. [Z] [Y]

Le 03 juillet 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 juillet 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 mai 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 10], EPIC, ayant son siège [Adresse 4] – [Localité 10]

représentée par M^e Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [Z], demeurant [Adresse 11] – [Localité 5]

non comparant

Madame [U] [Z], non comparante – décédée

Monsieur [Y] [Z], demeurant [Adresse 13] – [Localité 8]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 28 octobre 2005, OPH [Localité 10] a donné à bail à Mme [U] [F], épouse [Z] et M. [N] [Z] un logement situé [Adresse 13], [Localité 8], pour un loyer hors charges de 472,40 €.

OPH [Localité 10] a fait signifier à M. [Y] [Z], par exploit de commissaire de justice du 17 avril 2023, une sommation de quitter les lieux.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 avril 2025, OPH Drancy a fait assigner Mme [U] [F], épouse [Z], M. [N] [Z] et M. [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 19 mai 2025 aux fins, principalement, d’obtenir l’expulsion des locataires et de l’occupant.

Mme [U] [F], épouse [Z], est décédée le 1er mai 2025.

Par courrier reçu au greffe le 16 mai 2025, M. [N] [Z] a précisé ne plus résider dans les lieux et a sollicité un transfert de bail au profit de son fils.

OPH Drancy, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o ordonner l’expulsion immédiate de M. [N] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dont M. [Y] [Z] au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

o supprimer le bénéfice du délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

o condamner in solidum M. [Y] [Z] et M. [N] [Z] à payer :

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, majoré de 30 %, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 28 octobre 2005 fait force de loi entre les parties, que Mme [U] [F], épouse [Z] et M. [N] [Z] ont cessé d’occuper personnellement les lieux, ce qui constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail, que M. [Y] [Z] ne justifie d’aucun titre d’occupation en son nom propre.

M. [Y] [Z], comparant, reconnaît occuper les lieux, payer les loyers courants et être à la recherche d’un autre logement.

M. [N] [Z], assigné à domicile, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [N] [Z] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application des articles 446-1 et suivants du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection ne peut être saisi par des demandes formées par écrit en l’absence de comparution des parties.

En application de l’article 384 du code de procédure civile, l’extinction de l’instance sera constatée à l’égard de Mme [U] [F], épouse [Z], en raison de son décès survenu le 1er mai 2025.

o Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail

L’article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, par contrat du 28 octobre 2005, Mme [U] [F], épouse [Z] et M. [N] [Z] a pris à bail un appartement sis [Adresse 13], [Localité 8] moyennant un loyer de 472,40 €, hors charges.

Il ressort de l’article 5.1. de ce contrat que les locataires se sont engagés à occuper les lieux au titre de la résidence principale, soit au moins huit mois par an. Or, les pièces du dossier comme les explications de M. [Y] [Z] établissent que M. [N] [Z] n’occupe plus les lieux au titre de la résidence principale. M. [N] [Z] ne respecte pas ses obligations contractuelles.

Une telle inexécution, particulièrement grave alors qu’elle concerne un logement mis à bail par un organisme dont l’objet est de favoriser l’accès aux logements des ménages modestes, en particulier au regard de la tension concernant ce secteur en Seine-Saint-Denis, justifie la résolution judiciaire du contrat au 19 mai 2025, à 24 heures.

M. [Y] [Z] reconnaît occuper les lieux du chef de M. [N] [Z] sans pouvoir justifier de titre d’occupation en son nom propre.

En conséquence, l’expulsion de M. [N] [Z] et de tous occupants de son chef, dont M. [Y] [Z] sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [Y] [Z] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 19 mai 2025 constitue une faute civile. Il est acquis que M. [N] [Z] ne réside plus dans les lieux et ne cause donc aucun préjudice au bailleur à ce titre.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 28 octobre 2005.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail. Il n’y a pas lieu de majorer ce montant dès lors que cela reviendra à indemniser plus que le dommage réellement subi par le bailleur.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [Y] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 20 mai 2025 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE l’extinction de l’instance à l’égard de Mme [U] [F], épouse [Z], par effet de son décès survenu le 1er mai 2025 ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 28 octobre 2005 entre OPH [Localité 10] et Mme [U] [F], épouse [Z] et M. [N] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 13], [Localité 8] au 19 mai 2025, à 24 heures ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [N] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dont M. [Y] [Z], dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [Y] [Z] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [Y] [Z] à payer à OPH [Localité 10] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 mai 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [Z] et M. [N] [Z] à payer à OPH [Localité 10] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [Z] et M. [N] [Z] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 3 juillet 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION