TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01935 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZ5V

Minute : 25/00489

S.A. EMMAUS HABITAT, SA D’HLM

Représentant : M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [V] [Y]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Août 2025

DEMANDEUR :

S.A. EMMAUS HABITAT, SA D’HLM

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par Maître Marie CHAUMANET, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [Y]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 9]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 20 Juin 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Août 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 24 novembre 2020, la société EMMAUS HABITAT a donné à bail, à M. [V] [Y], un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 9], moyennant un loyer mensuel initial de 329,17 euros pour l’appartement outre une provision pour charges récupérables d’un montant de 200,91 euros.

Suite à des impayés de loyers, la société EMMAUS HABITAT, par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2023, a fait signifier à M. [V] [Y] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme en principal de 2 509,73 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés avait été notifiée à la caisse d’allocations familiales par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 octobre 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 8 juillet 2024, la société EMMAUS HABITAT a fait assigner M. [V] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 8 novembre 2024, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

Condamner M. [V] [Y] à payer par provision à EMMAUS HABITAT la somme de 5 959,99 euros,

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise au profit de EMMAUS HABITAT,

En conséquence,

Ordonner l’expulsion du logement ainsi que de tous les locaux accessoires sis [Adresse 4], [Localité 9] de M. [Y] ainsi que de toutes les personnes dans les lieux de son chef et ce, avec le concours de la force publique, ainsi que d’un serrurier s’il y a lieu,

Condamner M. [Y] à payer à EMMAUS HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, comme si le bail s’était poursuivi,

Le condamner à verser à EMMAUS HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamner en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 12 juillet 2024.

A l’audience du 8 novembre 2024, l’examen de l’affaire a été renvoyée à l’audience du 7 février 2025, M. [Y] ayant fait valoir que son avocat était hospitalisé. A l’audience du 7 février 2025, l’examen de l’affaire a été à nouveau renvoyé à l’audience du 20 juin 2025, M. [Y] ayant indiqué que son avocat était toujours hospitalisé.

A l’audience du 20 juin 2025, la société EMMAUS HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant le solde locatif à la somme de 13 418,14 euros, échéance de mai 2025 incluse. Elle s’est opposée à l’octroi de délais et à la suspension de la clause résolutoire, soulignant qu’aucun règlement n’était intervenu depuis un an.

M. [V] [Y] a comparu en personne. Il a soutenu que son logement était dans une situation d’indécence à tel point qu’il ne pouvait plus accueillir sa fille de 7 ans et que pour cette raison il a suspendu le paiement des loyers. Il a demandé que la société EMMAUS HABITAT soit déboutée de toutes ses demandes.

La société EMMAUS a observé que M. [Y] ne produisait aucun élément justificatif alors qu’il avait eu largement le temps de consulter un avocat et de préparer sa défense, l’assignation ayant été délivrée le 8 juillet 2024. Elle a ajouté qu’il y avait eu en effet, une réhabilitation de l’immeuble mais que celle-ci était achevée.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la société EMMAUS HABITAT verse notamment aux débats le bail du 24 novembre 2020, le commandement de payer délivré le 20 octobre 2023 et un décompte de la créance arrêté au 12 juin 2025 indiquant un arriéré de 13 418,14 euros échéance de mai 2025 incluse.

En défense M. [Y] a indiqué qu’il avait cessé le paiement du loyer en raison de l’indécence de son logement. Il convient, en application de l’article 12 du code de procédure civile qui dispose que le juge « doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée », de dire que M. [Y] a ainsi soulevé une exception d’inexécution, justifiant la suspension du paiement des loyers par le manquement de son bailleur à l’obligation de lui délivrer un logement décent.

Cependant, M. [Y], qui ne produit aucun élément justificatif et s’est contenté d’affirmer, après deux renvois de l’examen de l’affaire, que son logement est indécent ne rapporte pas la preuve des manquements qu’il reproche à la société EMMAUS HABITAT. Ainsi le défaut de paiement des loyers n’est pas justifié et il convient de condamner M. [V] [Y] à payer à la société EMMAUS HABITAT la somme de 13 418,14 euros, arrêtée au 12 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. »

En l’espèce, la société EMMAUS HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiale de la situation d’impayés le 11 octobre 2023 et cette situation d’impayés a persisté après cette saisine

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la société EMMAUS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient à l’article 7.5 de ses conditions générales une clause qu’ « en cas de non-paiement des loyers ou charges régulièrement appelées ou de non-paiement du dépôt de garantie, le contrat pourra être résilié de plein droit à l’initiative de la Société. Cette résiliation interviendra dans le cadre des dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 reproduit en annexe du présent contrat ». Au jour de la signature de contrat l’article 24 de cette loi disposait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

La société EMMAUS HABITAT a fait signifier le 20 octobre 2023 à M. [V] [Y] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 509,73 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois. Comme juge ci-dessous M. [V] [Y] ne démontre pas qu’il pouvait suspendre le paiement des loyers. Il y a lieu de constater que le bail du 24 novembre 2020 est résilié à la date du 21 décembre 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [V] [Y] devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [V] [Y], devenu occupant sans droit ni titre depuis le 21 décembre 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser la société EMMAUS HABITAT du préjudice causé par cette occupation.

En conséquence, M. [V] [Y] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 21 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [V] [Y], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 octobre 2023.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société EMMAUS HABITAT, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. M. [V] [Y] sera donc condamné à leur payer la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la société EMMAUS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 24 novembre 2020 entre la société EMMAUS HABITAT et M. [V] [Y] concernant les locaux situés [Adresse 4] [Localité 9], sont réunies à la date du 21 décembre 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [V] [Y] du local à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 9] et de ses accessoires ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [V] [Y] à compter du 21 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi,

Condamne par provision M. [V] [Y] à payer à la société EMMAUS HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 21 décembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise,

Condamne M. [V] [Y] à payer à la société EMMAUS HABITAT la somme provisionnelle de 13 418,14 euros, arrêtée au 12 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse,

Condamne M. [V] [Y] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 octobre 2023,

Condamne M. [V] [Y] à payer à la société EMMAUS HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 19 août 2025.

Le Greffier Le Juge