TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

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N° RG 24/02482 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2GRU

Minute : 25/22

S.A. [7]

Représentant : M^e Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0226

C/

Madame [X] [U]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 Mars 2025

DEMANDEUR :

S.A. [7], société Anonyme d’économie mixte à conseil d’administration, siège social,

[Adresse 2].

[Localité 3]

représentée par M^e Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [X] [U]

[7] [Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 20 Janvier 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 24 Mars 2025, par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, Greffier.

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EXPOSE DU LITIGE

La SAEM [7] a notamment pour objet la construction et la gestion de foyers-logements et de résidences sociales, en vue de l’hébergement de personnes visées à l’article L351-2 et R351-55 du code de la construction et de l’habitation, dans le cadre d’une convention conclue avec l’État le 28 juin 2013, en application des dispositions de l’article L353-2 du même code et fixant les conditions de fonctionnement de la résidence sociale.

Par acte sous seing privé en date du 18 septembre 2023, la SAEM [7] a donné à Monsieur [X] [U] la jouissance privative d’un logement situé [Adresse 9] pour une redevance mensuelle de 407.58 euros .

Par lettre du 13 septembre 2024 signifiée par acte du 26 septembre 2024, la SAEM [7] a fait signifier à Monsieur [X] [U] une mise en demeure de payer la somme de 4499.60 euros en principal, au titre des redevances impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2024, la SAEM [7] a fait assigner Monsieur [X] [U] devant le juge des contentieux de la protection, en référé, aux fins de :

constater que Monsieur [X] [U] est devenu occupant sans droit ni titre à la suite de la résiliation du contrat de résidence,ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,condamner Monsieur [X] [U] au paiement à titre de provision d’une somme de 4956.09 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure selon compte au 26 octobre 2024,condamner Monsieur [X] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant de la redevance mensuelle jusqu’à libération effective des lieux,le condamner au paiement de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l’audience du 20 janvier 2025, la SAEM [7], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6325.26 euros arrêtée au 16 janvier 2025.

Au visa des articles 835 du code de procédure civile, L633-1 et R633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et 1103 du code civil, la SAEM [7] soutient que Monsieur [X] [U] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance de la mise en demeure du 13 septembre 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise. Elle ajoute que la créance est certaine, liquide et exigible, et qu’elle est bien fondée à obtenir la condamnation au paiement des sommes dues à titre de provision.

Monsieur [X] [U], assigné à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la loi applicable aux contrats :

En application de l’article 2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions d’ordre public de cette loi ne sont pas applicables aux logements foyers, à l’exception de deux premiers alinéas de l’article 6 et de l’article 20-1.

Aux termes de l’article L632-3 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions des articles L632-1 et suivants de ce code, relatives aux locations meublées ne sont pas applicables aux logements foyer.

En l’espèce, il ressort des documents produits par la SAEM [7], notamment du contrat de location et du règlement intérieur, que les logements situés [Adresse 11] sont des logements foyers. Dès lors, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables au contrat de résidence signé entre la SAEM [7] et Monsieur [X] [U].

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L633-2 du code de la construction et de l’habitation la résiliation du contrat peut intervenir en cas d’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur.

Selon l’article R633-3 du même code, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L 633-2 sous réserve d’un délai de préavis d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. Ce texte prévoit que la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon les articles 1224 et 1225 du code civil, la résolution du contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire, qui précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution, et est subordonnée à une mise demeure infructueuse, mentionnant expressément la clause résolutoire, s’il n’a pas été prévu que la résolution résulterait du seul fait de l’inexécution.

En l’espèce, l’article 11 du contrat de résidence du 18 septembre 2023 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle la SAEM [7] peut résilier, de plein droit, le contrat de résidence en cas d’inexécution d’une obligation incombant au résident au titre du contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. En ce cas, la résiliation doit être notifiée par lettre recommandée avec avis de réception et ne produit effet qu’un mois après cette date.

Par ailleurs, l’article 5 du contrat de résidence stipule que le résident doit payer la redevance au termes convenus, ainsi que les éventuelles prestations facultatives.

Il ressort des pièces communiquées que la SAEM [7] justifie l’envoi le 26 septembre 2024 d’une mise en demeure à Monsieur [X] [U] de de payer les redevances sous huit jours.

En conséquence, à défaut de régularisation après mise en demeure reçue le 26 septembre 2024, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter de la réception de la mise en demeure, selon les règles de computation des délais prévues par le code de procédure civile, soit le 26 octobre à 24 heures.

Il y a lieu en conséquence de constater que la résiliation du contrat de résidence conclu le 18 septembre 2023 est intervenue compter du 27 octobre 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer, par provision, une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du contrat et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, égale au montant de la redevance due si le contrat s’était poursuivi que l’occupant devra payer jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des redevances et indemnités d’occupation :

Selon l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1103 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, conformément à l’article 8 du contrat, l’occupant est tenu de s’acquitter d’une redevance mensuelle et d’un forfait de charges, en contrepartie de la mise à disposition du logement. Le montant de cette redevance est actuellement fixé à 435,09 euros.

Il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de résidence, la mise en demeure et du décompte de la créance actualisé au 16 janvier 2025, que la SAEM [7] rapporte la preuve de l’arriéré de redevances et indemnités d’occupation dont elle se prévaut. L’existence et le montant de la dette n’apparaissent pas sérieusement contestables.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [U] à payer à la SAEM [7], à titre de provision, la somme de 6325,56 euros au titre des sommes dues au 16 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2024 sur 4956.09 euros et de la présente ordonnance, sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [U] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAEM [7] les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [X] [U] à payer à la SAEM [7] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence conclu le 18 septembre 2023 entre la SAEM [7] d’une part, et Monsieur [X] [U] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 10], sont réunies à la date du 27 octobre 2024,

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux après l’expiration de ce délai de trois mois, l’expulsion de Monsieur [X] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Monsieur [X] [U] à la SAEM [7] à compter du 27 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant de la redevance qui aurait été due, si le contrat s’était poursuivi

CONDAMNE Monsieur [X] [U] à payer à la SAEM [7], par provision, la somme de 6325,56 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation arrêtées au 16 janvier 2025 échéance de décembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2024 sur 4956.09 euros et de la présente ordonnance sur le surplus,

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CONDAMNE Monsieur [X] [U] à payer à la SAEM [7], par provision, une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due, si le contrat s’était poursuivi à compter de l’échéance de janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNE Monsieur [X] [U] à payer à l’association [7] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [X] [U] aux dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT