TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e SEILLER (B0547)

M^e HENNEQUIN (P0483)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/15247

N° Portalis 352J-W-B7H-C232G

N° MINUTE : 2

Assignation du :

28 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 17 Novembre 2025

DEMANDERESSES

S.A.S. SURICOG (RCS de [Localité 7] 793 041 310)

[Adresse 2]

[Localité 5]

S.C.P. [I] & ROUSSELET, prise en la personne de Maître [B] [I], en qualité de commissaire à l’exécution du plan

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentées par M^e Françoise SEILLER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0547

DÉFENDERESSE

S.A. LA RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RCS de [Localité 7] 552 032 708)

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 6]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la S.E.L.A.S. LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0483

Décision du 17 Novembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/15247 – N° Portalis 352J-W-B7H-C232G

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 09 Septembre 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 mars 2017, la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] a donné à bail commercial à la S.A.S. SURICOG un local, sis [Adresse 2] à [Localité 8] pour une durée de 9 ans à compter du 6 mars 2017 moyennant un loyer principal annuel de 72.036 euros, pour l’exercice exclusif de l’activité de « BUREAUX ».

Par jugement du tribunal de commerce de Paris du 31 juillet 2018, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte au bénéfice la S.A.S. SURICOG.

Par ordonnance du juge commissaire, la créance de la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] a été admise à hauteur de 30.002,26 euros au passif de la S.A.S. SURICOG.

Par jugement du tribunal de commerce de Paris du 21 août 2020, un plan de redressement a été arrêté. La S.C.P. [I] & ROUSSELET, prise en la personne de Maître [B] [I], a été désignée en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

Par acte extrajudiciaire du 19 avril 2023, la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] a fait délivrer à la S.A.S. SURICOG un commandement d’avoir à payer la somme de 142.827,06 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 10 juillet 2023, la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] a fait délivrer à la S.A.S. SURICOG un commandement d’avoir à payer la somme de 137.902,81 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 28 septembre 2023, la S.A.S. SURICOG, assistée de la S.C.P. [I] & ROUSSELET, prise en la personne de Maître [B] [I], en qualité de commissaire à l’exécution du plan, a assigné la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] devant la présente juridiction, aux fins de :

« In limine litis

DIRE et JUGER que le commandement de payer délivré le 19 avril 2023 à la société SURICOG par la RIVP, entachée de nullité, nul et de nul effet, avec toutes conséquences de droit y attachées

DIRE et JUGER que le commandement de payer délivré le 10 juillet 2023 à la société SURICOG par la RIVP, entachée de nullité, nul et de nul effet, avec toutes conséquences de droit y attachées.

Subsidiairement sur le fond

DEBOUTER la RIVP de sa demande en paiement des charges locatives non justifiées,

ACCORDER à la société SURICOG les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette locative, hors charges non dûment justifiées par la RVIP.

Dans tous les cas

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution,

CONDAMNER la RIVP à payer à la société SURICOG la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la RIVP à supporter les entiers dépens de la présente instance."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 8 mars 2024, la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS demande au tribunal, de :

« A titre principal :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail liant la RIVP à la société SURICOG, à compter du 10 août 2023,

A titre subsidiaire :

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial du 2 mars 2017,

En tout état de cause :

DEBOUTER la société SURICOG de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la société SURICOG à verser à la RIVP la somme de 204.300,55 €, en principal, à parfaire, et à valoir sur le décompte définitif qui sera établi au jour de la libération effective des lieux,

DIRE ET JUGER que lesdites condamnations seront de plein droit assorties des intérêts au taux légal et ce à compter du commandement de payer du 10 juillet 2023 pour la somme de 133.705,71 €,

ORDONNER la capitalisation desdits intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 (anc. 1154) du Code civil,

ORDONNER l’expulsion de la société SURICOG ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux litigieux, avec l’assistance d’un serrurier, et d’un représentant des forces de l’ordre si besoin est, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

ORDONNER la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles du choix de la RIVP aux frais, risques et périls de la société SURICOG,

CONDAMNER la société SURICOG à verser à la RIVP une indemnité d’occupation égale aux loyers, charges et taxes qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation et ce jusqu’à la libération complète des lieux litigieux, par remise des clefs,

RAPPELER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir, sur les seuls chefs de demandes de la RIVP,

CONDAMNER la société SURICOG à verser à la RIVP la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Décision du 17 Novembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/15247 – N° Portalis 352J-W-B7H-C232G

CONDAMNER la société SURICOG entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS LGH & ASSOCIES, en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat aux offres de droit, en applications des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile."

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 30 septembre 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction. À la suite de l’empêchement durable du magistrat en charge de l’audience de plaidoirie en juge unique du 14 mai 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 9 septembre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 9 septembre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 17 novembre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

Sur la nullité du commandement de payer du 19 avril 2023

La S.A.S. SURICOG, assistée de la S.C.P. [I] & ROUSSELET, prise en la personne de Maître [B] [I], en qualité de commissaire à l’exécution du plan, sollicite la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 19 avril 2023. Elle fait valoir que ce commandement n’a pas été dénoncé à Maître [B] [I], en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

La S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] fait valoir qu’elle n’a pas souhaité le bénéfice de ce commandement et que c’est pour cette raison qu’il n’a pas été dénoncé au commissaire à l’exécution du plan. Elle ajoute qu’elle a régularisé la situation en faisant signifier un nouveau commandement de payer le 10 juillet 2023. Elle indique que la demande de la demanderesse est sans objet.

En l’espèce, la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] ne sollicite pas l’acquisition de la clause résolutoire du commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée le 19 avril 2023.

Dès lors, force est de constater que la demande en nullité du commandement de payer en date du 19 avril 2023 est devenue sans objet, et ce sans qu’il soit besoin d’examiner les moyens soulevés par la locataire, dans la mesure où d’une part, l’objectif d’une telle action est de faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire, laquelle n’est plus sollicitée sur la base de ce commandement de payer et où d’autre part la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire à la suite de la délivrance du commandement de payer le 10 juillet 2023.

En conséquence, il convient de constater que la demande de nullité du commandement de payer en date du 19 avril 2023 formée par la S.A.S. SURICOG, assistée de la S.C.P. [I] & ROUSSELET, prise en la personne de Maître [B] [I], en qualité de commissaire à l’exécution du plan est devenue sans objet.

Sur la demande de nullité du commandement de payer délivré le 10 juillet 2023

Aux termes de l’article 1728 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus. L’article 1225 du code civil dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat, que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse et que la mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose quant à lui que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’objet de ce texte est de permettre au preneur de régulariser sa situation dans le délai imparti afin d’éviter que la clause prenne effet. Il est donc nécessaire que le preneur soit en mesure de déterminer la somme qu’il doit pour la régler dans le délai d’un mois. Il en résulte que si un commandement délivré pour une somme supérieure à celle qui est réellement due demeure valable, encore faut-il qu’il soit libellé de façon suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bien-fondé.

La S.A.S. SURICOG, assistée de la S.C.P. [I] & ROUSSELET, prise en la personne de Maître [B] [I], en qualité de commissaire à l’exécution du plan soutient que le commandement de payer délivré le 10 juillet 2023 est nul et de nul effet. Elle fait valoir que le décompte produit en annexe du commandement de payer fait état de sommes dont elle serait redevable antérieurement à l’ouverture de la procédure collective ; que le quantum est erroné et son recouvrement est infondé et abusif ; qu’à la date du 30 mars 2020, elle était à jour de ses loyers courants en ce que la suspension des loyers liée à la crise de la COVID 19 était appliquée à compter du 1er avril 2020 conformément au « protocole d’accompagnement Covid 19 » et que c’est la somme de 30.002,266 euros qui devait être renseignée à cette date et non celle de 30.862,17 euros comme indiqué dans le décompte. Elle ajoute que le protocole d’accord du 3 décembre 2021 prévoyait un règlement en 21 échéances de janvier 2022 à septembre 2023 ; qu’au jour de la délivrance du commandement de payer, elle restait devoir, mais sans retard, les trois dernières échéances soit un total de 13.091,32 euros ; que les loyers du 4ème trimestre 2021 au 3ème trimestre 2022 ont été réglées. S’agissant enfin des charges, elle fait valoir qu’il est appliqué un tantième différent pour la taxe sur les bureaux ; qu’il existe des différences pour les tantièmes de l’immeuble figurant au bail et ceux figurant dans les récapitulatifs de charges ; que l’évolution des charges annuelles entre 2017 et 2022 ont augmenté de 68,05 %. Elle soutient qu’aucun décompte précis des loyers, charges, impôts et frais n’est produit de sorte qu’il lui est impossible de vérifier les causes du commandement de payer.

La S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] s’oppose à la demande de nullité de la locataire. Elle fait valoir que le commandement de payer précise le détail des sommes appelées et que les sommes dues relèvent uniquement des exercices 2022 et 2023, soit postérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective ; que si des libellés d’avis d’échéances en date de 2018 sont mentionnés c’est uniquement parce qu’un décompte historique a été annexé au commandement. Elle soutient que le fait que le commandement de payer comprenne une quote-part des sommes figurant dans le protocole d’accompagnement du 3 décembre 2021 ne peut provoquer la nullité dudit commandement ; que la locataire a cessé tout règlement des loyers et des charges courants depuis le troisième trimestre 2022 ; que dans ces conditions, rien ne permet à la locataire de revendiquer le bénéfice du plan d’accompagnement aux fins de solliciter la nullité du commandement. S’agissant des charges, elle fait valoir que chaque exercice fait l’objet d’une régularisation de charges ; que la S.A.S. SURICOG avait été informée que l’augmentation des charges était due aux travaux entrepris dans l’immeuble ; que la différence de tantième lui est favorable ; que tant les tantièmes de l’immeuble que ceux du local commercial sont adaptés à la nature de cette taxe ; que la locataire ne peut alléguer d’aucune surtaxation.

Par acte extrajudiciaire du 10 juillet 2023, la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] a fait délivrer à la S.A.S. SURICOG un commandement d’avoir à payer la somme de137.508,88 euros, visant la clause résolutoire.

En l’espèce, la locataire ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer litigieux dans le délai d’un mois à compter de la date de sa signification.

L’article 8.3 des conditions générales du bail commercial intitulée « clause résolutoire et sanctions » stipule que "A défaut de paiement d’un seul terme ou traction de terme de loyer et/ou charges et/ou d’indemnité d’occupation à leur échéance exacte, d’un rappel de loyer du à la suite d’une révision légale ou contractuelle ou d’une fixation judiciaire ou à défaut d’exécution totale ou même partielle d’une seule des conditions et obligations du présent bail ou des dispositions résultant de la loi, d’une décision de justice, du règlement intérieur et un mois après un simple commandement de payer ou une simple sommation d’exécuter visant la présente clause, ledit bail sera résilié de plein droit, si bon semble au Bailleur, sans qu’il soit besoin de formuler aucune demande judiciaire, même en cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus.

Compétence est, en tant que de besoin, attribuée au juge des référés du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble pour constater la résiliation encourue et ordonner l’expulsion du Preneur".

* S’agissant des sommes réclamées antérieurement à l’ouverture de la procédure collective

À la lecture du commandement de payer, seules les sommes suivantes sont réclamées :

—  13.091,32 euros pour le reste à payer sur le 3ème trimestre 2022 (32.722,55 euros – versements)

—  25.708,33 euros pour le 4ème trimestre 2022,

—  26.129,37 euros pour le 1er trimestre 2023,

—  35.010,76 euros pour le 2ème trimestre 2023,

—  37.569,10 euros pour le 3ème trimestre 2023,

Soit un total de 137.508,88 euros.

Force est de constater que le commandement de payer du 10 juillet 2023 ne vise aucune somme due antérieurement au jugement du tribunal de commerce de Paris du 31 juillet 2018 ouvrant la procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la S.A.S. SURICOG. Ainsi, les moyens soulevés par S.A.S. SURICOG pour des sommes antérieures à celles réclamées dans le commandement de payer sont inopérants.

* Sur le quantum des sommes réclamées

S’agissant de la somme réclamée au titre du 4ème trimestre 2022

Le commandement de payer visant la clause résolutoire indique que la S.A.S. SURICOG est redevable de la somme de 13.091,32 euros au titre du 4ème trimestre 2022 (32.722,55 euros (loyer) – versements). Or, il ressort du décompte même produit en annexe du commandement de payer que la S.A.S. SURICOG a versé le montant du loyer pour le 4ème trimestre 2022 le 19 septembre 2022. La S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7], quant à elle, ne justifie nullement la cause de la somme qu’elle réclame au titre du 4ème trimestre 2022.

S’agissant des autres sommes réclamées

Il ressort du décompte produit que sur les loyers, charges et taxes dus pour les 1er, 2ème et 3ème trimestre 2023 n’ont pas été réglées, ce qui n’est pas contesté par la locataire.

S’agissant des charges, la locataire conteste les régularisations de charges antérieures à 2023. Elle n’émet en revanche aucune contestation s’agissant des charges et taxes dues en 2023.

Décision du 17 Novembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/15247 – N° Portalis 352J-W-B7H-C232G

Au demeurant, contrairement à ce que soutient, la locataire le décompte annexé au commandement de payer visant la clause résolutoire s’agissant des loyers, charges et taxes dus pour les 1er, 2ème et 3ème trimestre 2023 était suffisamment précis pour permettre à la locataire d’identifier les causes des sommes réclamées et, le cas échéant, de contester les sommes réclamées, ainsi d’ailleurs qu’elle le fait dans son assignation.

Au demeurant, il est constant qu’un commandement de payer délivré pour une somme supérieure à la somme effectivement due produit quand même ses effets pour la partie justifiée de la dette de la locataire, soit en l’espèce la somme de 124.417,56 euros (137.508,88 – 13.091,32).

Dès lors, la S.A.S. SURICOG, assistée de la S.C.P. [I] & ROUSSELET, prise en la personne de Maître [B] [I], en qualité de commissaire à l’exécution du plan, sera déboutée de sa demande de nullité du commandement de payer délivré le 10 juillet 2023.

À défaut de paiement des sommes réclamées au commandement de payer délivré le 10 juillet 2023 et justifiées à hauteur de la somme en principal de 124.417,56 euros dans le mois de la délivrance de l’acte, la clause résolutoire est acquise à effet au 10 août 2023 à 24 heures.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues par l’article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais de paiement, suspendre les effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée et prononcée par une décision judiciaire ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

Selon les dispositions du deuxième alinéa de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

La S.A.S. SURICOG, assistée de la S.C.P. [I] & ROUSSELET, prise en la personne de Maître [B] [I], en qualité de commissaire à l’exécution du plan, sollicite dans le corps de ses conclusions que les sommes correspondant aux échéances reportées s’imputeront d’abord sur le capital exclusif des charges dont la bailleresse n’aura pas apporté la preuve de leur bien fondé ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Toutefois, force est de constater que ces demandes ne figurent pas dans le dispositif de ses conclusions, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs.

Les conditions d’acquisition des effets de la clause résolutoire étant réunies, le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Il sera ordonné l’expulsion de la S.A.S. SURICOG, assistée de la S.C.P. [I] & ROUSSELET, prise en la personne de Maître [B] [I], en qualité de commissaire à l’exécution du plan ainsi que celle de tout occupant de son chef en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les termes du présent dispositif. La nécessité d’une astreinte n’étant pas démontrée, celle-ci ne sera pas ordonnée.

Le sort des meubles restés sur place sera réglé conformément aux dispositions du code de procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement

* Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’article 1241 du code civil dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est acquis que celui qui se maintient sans droit ni titre dans les locaux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation compensant le préjudice qu’il subit en raison de ce maintien dans les lieux et qu’il est d’usage de fixer à un montant égal aux loyers et charges du bail résilié.

Par conséquent, la S.A.S. SURICOG, assistée de la S.C.P. [I] & ROUSSELET, prise en la personne de Maître [B] [I], en qualité de commissaire à l’exécution du plan sera condamnée à payer à la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, à compter du 11 août 2023 et jusqu’à la libération effective des locaux par la remise des clefs ou l’expulsion.

* Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort en outre de l’article 1728 du même code, que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] sollicite la condamnation de la S.A.S. SURICOG à lui verser la somme de 185.727,78 euros, selon décompte arrêté au 21 février 2024, premier trimestre 2024 inclus.

La S.A.S. SURICOG s’oppose à cette demande en faisant valoir les mêmes contestations soulevées au soutien de sa demande de nullité du commandement de payer.

En l’espèce, il convient tout d’abord de déduire du décompte produit toutes les sommes dues antérieurement au jugement du tribunal de commerce de Paris du 31 juillet 2018 ayant ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice la S.A.S. SURICOG. Il convient dès lors de déduire la somme de 41.849,09 euros qui apparaît au débit du compte de la locataire au 13 juillet 2018 et non pas la somme de 30.002,26 euros admise au passif qui n’apparaît pas dans le décompte. Il convient de relever que le décompte produit a pris en compte les 3 annuités réglées en application du plan de redressement soit les sommes de :

—  300,02 réglée le 16 juin 2022,

—  300,02 réglée le 5 septembre 2022,

—  1.500,11 euros le 24 novembre 2023.

S’agissant des charges dues, il n’est pas contesté que la bailleresse a adressé régulièrement les régularisations de charges.

L’article 3.5 du contrat de bail intitulé « PROVISIONS POUR CHARGES » stipule que "La provision trimestrielle pour charges est fixée pour le premier exercice annuel à la somme de QUATRE MILLE CENT SOIXANTE QUATORZE EUROS ET CINQUANTE CENTIMES (4 174,50 €uros), provision que le Preneur versera chaque trimestre avec le loyer.

Elle est calculée au prorata du nombre de tantièmes affectés aux locaux loués, objet du présent bail, par rapport au nombre total de tantièmes affectés aux locaux occupés dans l’immeuble ; soit une quote-part de :

• Entretien parties communes 50 370/1 487 119,5

• Impôts et taxes 50 370/1 767 074,5

• Chauffage 50 370/1 487 119,5"

Il ressort des régularisations de charges versées que ces tantièmes ne sont pas appliqués pour les charges de chauffage, la taxe sur les bureaux. Par ailleurs, le nombre total de tantième de l’immeuble n’est également pas le même selon les charges. Néanmoins, force est de constater que les tantièmes appliqués sont plus favorables à la locataire que la base de répartition qui résulterait de l’application du bail.

S’agissant des charges relatives au « gros entretien récupérable » (« GE récupérable ») d’un montant total de 69.010,73 euros mises à la charge de la locataire en 2022, la bailleresse allègue qu’il s’agit de « gros travaux » effectués en 2021 et 2022. Néanmoins, elle produit uniquement à l’appui de sa demande le grand livre 2022 qui s’avère peu lisible et compréhensible. Au demeurant, ce document ne peut suffire à démontrer que les charges réclamées pour 2022 pour un montant de 69.010,73 euros relèvent de travaux récupérables auprès de sa locataire en vertu du contrat de bail, faute de détail précis des travaux et des sommes afférentes. Dès lors, faute de justification, cette somme sera déduite de l’arriéré locatif réclamé.

Il s’évince de ces éléments que la S.A.S. SURICOG est redevable de la somme de 102.790,20 euros (213.650,02 – 41.849,09 – 69.010,73).

Il convient par conséquent de condamner la S.A.S. SURICOG, assistée de la S.C.P. [I] & ROUSSELET, prise en la personne de Maître [B] [I], en qualité de commissaire à l’exécution du plan à payer à la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS à la somme de 102.790,20 euros selon décompte arrêté au 21 février 2024, 1er trimestre 2024 inclus au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation dues postérieurement au jugement du tribunal de commerce de Paris du 31 juillet 2018.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1153 ancien du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En outre, en application des dispositions de l’article 1139 ancien du même code, le débiteur est constitué en demeure, soit par une sommation ou par autre acte équivalent, telle une lettre missive lorsqu’il ressort de ses termes une interpellation suffisante, soit par l’effet de la convention, lorsqu’elle porte que, sans qu’il soit besoin d’acte et par la seule échéance du terme, le débiteur sera en demeure.

En l’espèce, il ressort des éléments produits aux débats ainsi que de la teneur de la présente décision que le commandement de payer en date du 10 juillet 2023 portait sur la somme principale de 137.508,88 euros, mais n’est fondé qu’à hauteur d’un montant de 124.417,56 euros.

Dès lors, la créance de la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] emportera intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer.

Sur l’anatocisme

Selon les dispositions de l’article 1154 ancien devenu 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

À cet égard, il y a lieu de rappeler qu’à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci.

En l’espèce, force est de constater que le contrat de bail commercial litigieux ne contient aucune stipulation d’anatocisme, de sorte que la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 8 mars 2024, date de remise au greffe et de notification par RPVA des conclusions de la défenderesse comportant pour la première fois une telle demande dans le cadre de la présente instance.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2024.

Sur la demande de délais de paiement

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La S.A.S. SURICOG demande des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative mais ne fournit aucun élément sur sa situation financière.

En cet état et vu l’importance de l’arriéré de dette locative, il n’est pas possible de considérer qu’elle sera en mesure de l’apurer dans le délai maximum de deux ans prévu à l’article 1343-5 du code civil, partant de faire droit à cette demande dont les conditions ne sont pas remplies. Elle sera donc déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en application des dispositions des premier, deuxième et quatrième alinéas de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Décision du 17 Novembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/15247 – N° Portalis 352J-W-B7H-C232G

Enfin, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 622-22 du code de commerce, applicables en matière de liquidation judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 641-3, sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Il y a lieu de rappeler que les instances en cours au moment de l’ouverture d’une procédure collective tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant, dont celles au titre des frais irrépétibles et des dépens.

En l’espèce, la S.A.S. SURICOG, assistée de la S.C.P. [I] & ROUSSELET, prise en la personne de Maître [B] [I], en qualité de commissaire à l’exécution du plan, étant la partie perdante, les dépens seront fixés au passif de la procédure collective dont distraction au profit de la S.E.L.A.S. LGH & ASSOCIÉS, en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocate, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

De même, il y a lieu d’admettre une créance d’indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 2.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.A.S. SURICOG, assistée de la S.C.P. [I] & ROUSSELET, prise en la personne de Maître [B] [I], en qualité de commissaire à l’exécution du plan, sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que la demande de nullité du commandement de payer signifié par la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] par acte d’huissier en date du 19 avril 2023 formée par la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] est devenue sans objet,

DÉBOUTE la S.A.S. SURICOG, assistée de la S.C.P. [I] & ROUSSELET, prise en la personne de Maître [B] [I], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 10 juillet 2023,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] et la S.A.S. SURICOG à la date du 10 août 2023 à 24h00,

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 8] dans les deux mois de la signification du présent jugement, l’expulsion de la S.A.S. SURICOG et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DÉBOUTE la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] de sa demande d’expulsion sous astreinte,

DIT que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. SURICOG, assistée de la S.C.P. [I] & ROUSSELET, prise en la personne de Maître [B] [I], en qualité de commissaire à l’exécution du plan à compter du 11 août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, au montant du loyer contractuel, charges et taxes en sus,

CONDAMNE la S.A.S. SURICOG, assistée de la S.C.P. [I] & ROUSSELET, prise en la personne de Maître [B] [I], en qualité de commissaire à l’exécution du plan à payer à la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS la somme de 102.790,20 euros selon décompte arrêté au 21 février 2024, 1er trimestre 2024 inclus au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation dues postérieurement au jugement du tribunal de commerce de Paris du 31 juillet 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2023, date de la signification du commandement de payer, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2024 jusqu’à complet paiement,

DÉBOUTE la S.A.S. SURICOG, assistée de la S.C.P. [I] & ROUSSELET, prise en la personne de Maître [B] [I], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de sa demande de délais de paiement,

FIXE au passif de la procédure collective de la S.A.S. SURICOG la créance de la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] au titre des frais irrépétibles à la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

FIXE au passif de la procédure collective de la S.A.S. SURICOG les dépens de l’instance, dont distraction au profit de la S.E.L.A.S. LGH & ASSOCIÉS, en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocate, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.A.S. SURICOG, assistée de la S.C.P. [I] & ROUSSELET, prise en la personne de Maître [B] [I], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Fait et jugé à [Localité 7] le 17 Novembre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA