COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 18 Mars 2026

Minute n°

Société COTE D’AZUR HABITAT c/ [F], [U]

DU 18 Mars 2026

N° RG 25/04138 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QWQB

— Exécutoire le :

à Mme [J] [T]

— copies certifiées conforme

à Monsieur [Y] [F]

à Madame [X] [U] épouse [F]

le:

DEMANDERESSE:

COTE D’AZUR HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Mme [J] [T], chargée d’affaires du contentieux

DEFENDEURS:

Monsieur [Y] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [X] [U] épouse [F]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

comparante,

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Monsieur Quentin BROSSET-HECKEL,Juge des contentiuex de la protection au tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 23 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2026

DECISION : ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 mars 1995, l’office public de l’habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D’AZUR HABITAT, a consenti à M. [Y] [F] et Mme [X] [U] épouse [F] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel initial de 1 906 francs.

Par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2024, l’office public de l’habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D’AZUR HABITAT a fait signifier à M. [Y] [F] et Mme [X] [U] épouse [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 6 417,04 euros au titre des loyers et charges impayés.

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 4 novembre 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025, l’office public de l’habitat de Nice et des Alpes Maritimes COTE D’AZUR HABITAT a fait assigner M. [Y] [F] et Mme [X] [U] épouse [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE statuant en référé aux fins de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion immédiate de M. [Y] [F] et Mme [X] [U] épouse [F] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner M. [Y] [F] et Mme [X] [U] épouse [F], au paiement des sommes provisionnelles suivantes:

. 4 866,55 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges,

. une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,

. 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. les entiers dépens.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes-Maritimes le 22 août 2025.

Le diagnostic social et financier a été réalisé et transmis au greffe du tribunal le 28 janvier 2026.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 23 février 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoires.

A l’audience, l’office public de l’habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D’AZUR HABITAT comparaît représenté par son conseil et sollicite le bénéfice de son assignation, tout en actualisant la dette locative à 5 216,34 euros au 19 février 2026.

Mme [X] [U] épouse [F], valablement assignée a comparu à l’audience et ne conteste pas le montant de la dette locative. Elle fait état de la situation financière du couple et sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement cité à étude, M. [Y] [F] n’a pas comparu à l’audience sans se faire représenter dans les conditions prévues par les articles 762 et 828 du même code.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 18 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend .

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire :

— Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) :

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le demandeur justifie avoir procédé à ce signalement le 4 novembre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 22 août 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 23 février 2026.

La demande formée par l’office public de l’habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D’AZUR HABITAT est donc recevable.

Sur les demandes principales :

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties ne stipule pas qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. En effet, il est versé par le demandeur un contrat de bail avec certaines pages distinctes non paraphées, notamment celles portant sur la clause résolutoire.

Néanmoins, le bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il contient dès lors une clause résolutoire de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement des loyers ou charges, produisant effet dans le délai de six semaines après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de 6 semaines à compter du commandement de payer du 5 novembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 18 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

— Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’assignation en date du 21 août 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 4 866,55 euros. A l’audience, l’office public de l’habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D’AZUR HABITAT actualise le montant de la dette à hauteur de 5 216,34 euros au 19 février 2026 (hors frais de poursuite et frais de rejet). Un décompte locatif en ce sens est produit.

A l’audience, Mme [X] [U] épouse [F] ne conteste pas le montant de sa dette locative.

Ainsi, il ressort des pièces fournies dans l’assignation, et notamment l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers, que la créance n’est pas sérieusement contestable, conformément à l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile. La demande de provision au titre de la dette locative de M. [Y] [F] et Mme [X] [U] épouse [F], s’élève bien à la somme de 5 216,34 euros (terme du mois de janvier 2026 inclus) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement suspensifs :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [X] [U] épouse [F] demande de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée et de suspendre la clause résolutoire. Elle fait état de la situation personnelle et financière du couple : actuellement à la retraite ils perçoivent une pension de retraite de 1 900 et 850 euros. Ils n’ont plus d’enfant à charges et ne font pas état d’autres dettes.

Il ressort des éléments communiqués que M. [Y] [F] et Mme [X] [U] épouse [F] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, l’office public de l’habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D’AZUR HABITAT est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [Y] [F] et Mme [X] [U] épouse [F] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de M. [Y] [F] et Mme [X] [U] épouse [F] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

— Sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation :

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 décembre 2024. Il n’est donc pas sérieusement contestable que M. [Y] [F] et Mme [X] [U] épouse [F] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner M. [Y] [F] et Mme [X] [U] épouse [F] au paiement de cette indemnité à compter de 18 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. M. [Y] [F] et Mme [X] [U] épouse [F] seront donc condamnés aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de M. [Y] [F] et Mme [X] [U] épouse [F] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

M. [Y] [F] et Mme [X] [U] épouse [F] seront donc condamnés à payer à l’office public de l’habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D’AZUR HABITAT la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 mars 1995 entre l’office public de l’habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D’AZUR HABITAT, d’une part, et M. [Y] [F] et Mme [X] [U] épouse [F], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 18 décembre 2024 ;

CONDAMNONS M. [Y] [F] et Mme [X] [U] épouse [F] à verser à titre provisionnel à l’office public de l’habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D’AZUR HABITAT la somme de 5 216,34 euros au titre des loyers et charges locatives impayés et indemnités mensuelles d’occupation (décompte arrêté au 19 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISONS M. [Y] [F] et Mme [X] [U] épouse [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 13 mensualités de 400 euros chacune, étant précisé que la 13ème mensualité soldera la dette en principal et intérêts ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [Y] [F] et Mme [X] [U] épouse [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’office public de l’habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D’AZUR HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [Y] [F] et Mme [X] [U] épouse [F] soient condamnés à verser à l’office public de l’habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D’AZUR HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTONS l’office public de l’habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D’AZUR HABITAT de sa demande de suppression du délai de deux mois aux fins d’expulsions ;

CONDAMNONS M. [Y] [F] et Mme [X] [U] épouse [F] à payer à l’office public de l’habitat de [Localité 4] et des Alpes Maritimes COTE D’AZUR HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [Y] [F] et Mme [X] [U] épouse [F] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection