TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00353 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2TJI

Minute : 25/00398

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 14] HABITAT

Représentant : M. [N] [B] [U] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [H] [Z]

Madame [T] [Z]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 Juin 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 14] HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 11]

représenté par Monsieur [N] [B] [U] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [Z]

[Adresse 4]

[Adresse 13]

[Localité 12]

comparant en personne

Madame [T] [Z]

[Adresse 4]

[Adresse 13]

[Localité 12]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 02 Mai 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 16 octobre 2018, l’OPH de [Localité 14] HABITAT aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a donné à bail à M. [H] [Z] et Mme [T] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 17] moyennant un loyer initial de 465,06 euros outre une provision pour charges récupérables.

Il est à relever que le bail mentionne une adresse des lieux au [Adresse 9] mais que le commandement de payer et l’assignation, tous deux remis à étude, mentionnent le [Adresse 4], que le bailleur sollicite l’expulsion du [Adresse 4] et que M. [H] [Z] s’est présenté à l’audience alors qu’il a été assigné au [Adresse 4]. Il y a lieu de retenir pour la présente décision l’adresse mentionnée sur l’assignation par le bailleur, soit le [Adresse 4], le bailleur demandant l’expulsion des défendeurs du [Adresse 5].

Suite à des impayés de loyers, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2024 a fait signifier à M. [H] [Z] et Mme [T] [Z] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 3 642,33 euros au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de leur attestation d’assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la caisse d’allocations familiales par courrier électronique dont il a été accusé réception le 11 décembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH de BONDY HABITAT a fait assigner M. [H] [Z] et Mme [T] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 2 mai 2025, au visa des articles 7 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— voir constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l’attestation d’assurance et par voie de conséquence constater la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux sis [Adresse 6] au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédure civiles d’exécution,

— condamner solidairement les défendeurs à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef,

— condamner solidairement les défendeurs à payer au bailleur la somme de 2 930,56 euros, arrêtée à la date du 11/12/2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile car il serait inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû engager pour recouvrer sa créance,

— condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 10 janvier 2025.

A l’audience de 2 mai 2025, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT représenté par M. [N] [B] [U], muni d’un pouvoir régulier, a maintenu les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 2 890,42 euros. Il a ajouté qu’il était favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire à la condition que les défendeurs produisent leur attestation d’assurance contre les risques locatifs et que si une telle attestation était produite, il se désisterait de sa demande visant à vois constater que l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de production de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs.

M. [H] [Z] a comparu en personne. Il a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, proposant de payer la somme mensuelle de 100 euros en plus de son loyer pour apurer la dette. Il s’est engagé à produire l’attestation d’assurance contre les risques locatifs en cours de délibéré.

Mme [T] [Z] régulièrement assignée à étude n’a pas comparu.

En cours de délibéré par courrier remis au greffe le 5 mai 2025 M. [H] [Z] a produit une attestation d’assurance en date du 3 mai 2025 émise par la Banque Postale Assurances attestant que les lieux loués à Mme [T] [Z] [Adresse 9] sont assurés contre les risques locatifs pour la période du 1er janvier 2025 au 31 août 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [T] [Z] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT produit, au soutien de sa demande, le bail signé le 16 octobre 2018 démontrant l’obligation de payer les loyers et charges de M. [H] [Z] et Mme [T] [Z]. Il produit également le commandement de payer du 19 avril 2024 et un décompte de la créance arrêté au 30 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse mentionnant une dette de 2 890,42 euros. M. [H] [Z] et Mme [T] [Z] n’ont pas contesté cette somme ni que le bail produit était celui qu’ils ont signé pour les lieux qu’ils occupent actuellement.

M. [H] [Z] et Mme [T] [Z] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [H] [Z] et Mme [T] [Z] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de de 2 890,42 euros arrêtée au 30 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de production de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. L’article 395 du même code précise que « Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. »

En l’espèce, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a dit se désister de sa demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de production de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs sir les défendeurs produisaient leur attestation d’assurance en cours de délibéré. M. [H] [Z] et Me [T] [Z] ont transmis une attestation d’assurance valable du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025. Elle mentionne l’adresse du [Adresse 9], reprenant ainsi le libellé du bail. Il y a lieu de considérer, eu égard aux développements ci-dessus, qu’il s’agit bien de l’attestation d’assurance concernant les lieux litigieux.

Il convient de constater le désistement de l’OPH EST ENSEMBLE.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de paiement du loyer

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. »

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la caisse d’allocations familiales par courrier électronique dont il a été accusé réception le 11 décembre 2024. La situation d’impayée a perduré après ce signalement.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail du 16 octobre 2018 contient une clause qui prévoit qu'« en cas de non-paiement à leur échéance du loyer ou des charges dûment justifiées et après un commandement de payer resté infructueux, le présent contrat de location sera, dès le mois expiré, résilié de plein droit purement et simplement , dans les conditions prévues à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’expulsion du locataire et de quiconque sera poursuivie par simple ordonnance rendue par le juge des référés, auquel les parties attribuent compétence expresse et formelle. »

Au jour de la signature du contrat, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public disposait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le commandement de payer délivré aux locataires ne peut donc produire effet que s’il est resté infructueux pendant plus de deux mois.

L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait signifier, le 19 avril 2024 à M. [H] [Z] et Mme [T] [Z] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 3 642,33 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 16 octobre 2018 et est résilié à la date du 20 juin 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, M. [H] [Z] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, proposant de régler 100 euros par mois en plus du loyer. Il ressort des éléments communiqués que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience et qu’ils ont commencé à apurer leur dette. Le bailleur s’est décalré favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [H] [Z] et Mme [T] [Z] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputées n’avoir jamais joué.

En revanche, si M. [H] [Z] et Mme [T] [Z] ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas les loyers courants à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clauses résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. M. [H] [Z] et Mme [T] [Z] devront quitter les lieux et à défaut d’exécution volontaire, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT sera autorisé à faire procéder à leur expulsion des loués à l’adresse mentionnée par l’assignation qui saisit le tribunal et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où M. [H] [Z] et Mme [T] [Z] ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser, solidairement, le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 20 juin 2024, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et des charges récupérables tels qu’ils auraient été si les contrats s’étaient poursuivis, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à leur départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [H] [Z] et Mme [T] [Z] qui succombent, supporteront in solidum les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 avril 2024 et de l’assignation du 8 janvier 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile que les défendeurs seront condamnés à lui payer in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constate le désistement de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT de sa demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de production de l’attestation d’assurance,

Déclare recevable la demande de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition des clauses résolutoires,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 16 octobre 2018 entre l’OPH de [Localité 14] HABITAT aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT et M. [H] [Z] et Mme [T] [Z], concernant les locaux situés [Adresse 7], sont réunies à la date du 20 juin 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne solidairement M. [H] [Z] et Mme [T] [Z] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle 2 890,42 euros arrêtée au 30 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à M. [H] [Z] et Mme [T] [Z] pour le paiement de cette somme,

Autorise M. [H] [Z] et Mme [T] [Z] à s’acquitter de la dette en 29 fois, en procédant à 28 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que le premier versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision puis les autres versements en même temps que le paiement de chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises,

Dit qu’à défaut de paiement des loyers courants et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation situé [Adresse 7] de M. [H] [Z] et Mme [T] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, solidairement M. [H] [Z] et Mme [T] [Z] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers révisés augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 20 juin 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne in solidum M. [H] [Z] et Mme [T] [Z] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 avril 2024 et de l’assignation du 8 janvier 2025,

Condamne in solidum M. [H] [Z] et Mme [T] [Z] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 2 juin 2025.

Le Greffier Le Juge