TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 4]

[Localité 5]

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REFERENCES : N° RG 25/04328

N° Portalis DB3S-W-B7J-3AJI

Minute :

JUGEMENT

Du : 01 décembre 2025

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]

représenté par son syndic, le Cabinet Etienney Marne Immobilier (CEMI)

C/

Madame [W], [S] [U]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 24 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 1er décembre 2025 ;

Sous la présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Amel OUKINA, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]

représenté par son syndic, le Cabinet Etienney Marne Immobilier (CEMI)

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [W], [S] [U]

[Adresse 7]

[Localité 9] (ISRAEL)

non comparante, ni représentée

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Eric AUDINEAU

Madame [W], [S] [U]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [W] [U] est propriétaire des lots n°13 et 21 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice délivré suivant les prescriptions des articles 684 et suivants du code de procédure civile, en date du 24 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS CEMI, a fait assigner Madame [W] [U] devant le tribunal de proximité de Pantin, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes au bénéfice de l’exécution provisoire :

—  5 256,15 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la lettre de rappel du 19 octobre 2021 pour la somme de 3 790, 84 €, de la lettre de rappel du 17 février 2022 pour la somme de 4 277, 87 €, de la lettre de rappel du 17 mai 2022 pour la somme de 4 906, 15 €, de la lettre de rappel du 3 février 2023 pour la somme de 2 574, 92 €, de la lettre de rappel du 4 septembre 2023 pour la somme de 2 204, 34 € et de la présente assignation pour le surplus, outre capitalisation des intérêts à compter de l’assignation ;

—  69,69 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

—  500,00 € à titre de dommages et intérêts ;

—  1 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été examinée à l’audience du 24 septembre 2025.

Lors de cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son conseil qui a déposé son dossier, maintient ses demandes sauf à préciser que la dette s’élève désormais à la somme de 5 041,01 € au 29 juillet 2025. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement du fait des difficultés auxquelles est confrontée la copropriété et de l’ancienneté de la dette.

Madame [W] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter, malgré sa convocation régulière.

Elle a cependant transmis par courriel au greffe du tribunal en date du 2 septembre 2025 une demande de délais de paiement sur douze mensualités. Elle indique ne pas contester le montant de la dette et que celle-ci s’est constituée entre octobre 2023 et septembre 2024 du fait de l’absence de locataire dans le bien et de la perte de son emploi. Elle fait valoir que depuis que l’appartement a été reloué, les charges sont régulièrement acquittées.

L’affaire a été mise en délibéré au 1 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] verse aux débats :

— le relevé de propriété,

— les appels de charges et travaux pour la période du 1er janvier 2019 au 23 juin 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date du 25 mars 2021, 4 mai 2022, 18 avril 2023, 14 novembre 2023, 17 avril 2024 portant approbation des comptes des exercices écoulés (2018, 2019, 2021, 2022, 2023), du budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025 suivants et adoption de travaux ;

— les décomptes de la créance pour la période du 1er janvier 2019 au 29 juillet 2025 (dernier décompte), appel de provisions du 3ème trimestre 2025 inclus ;

— le contrat de syndic signé le 17 avril 2024.

Au vu des justificatifs fournis, la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des frais de recouvrement examinés ci-après d’un montant total de 682, 69 €.

Il ressort de ces documents que Madame [W] [U] reste devoir la somme de 4 358,32 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2019 au 29 juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l’absence de justificatif d’envoi effectif des mises en demeure jointes au dossier.

SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Sur les lettres de relance et mises en demeure

Faute pour le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de produire un justificatif de l’envoi effectif des lettres de relance et mises en demeure visées, ces frais seront écartés.

Sur les frais de « vacation horaire »

Les frais de « vacation horaire » d’un montant de 47 € relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65557 du 10 juillet 1965 précité.

En effet, il ressort de la lecture des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité que seuls les seuls honoraires du syndic pour l’établissement de l’état daté sont considérés comme des frais nécessaires. Les autres honoraires facturés par le syndic ne sont pas inclus dans les frais tels qu’entendus par ce texte.

Si la liste des frais exposés par le syndicat n’est pas exhaustive, il y a lieu de considérer que le législateur n’aurait pas posé une telle restriction s’il avait considéré que d’autres honoraires du syndic pouvaient être compris dans les « frais exposés par le syndicat ».

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement. À cet égard, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, ne fait que reprendre les dispositions légales précitées, et n’inclut dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire, au titre des « frais de recouvrement », que les mises en demeure par lettre recommandée, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et le suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement, également, en cas de diligences exceptionnelles). Ne sont pas inclus d’autres honoraires que pourrait facturer le syndicat.

Il n’est pas justifié en l’espèce que la remise du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat aurait nécessité des diligences exceptionnelles.

Aussi ne sera-t-il pas fait droit à la demande au titre des frais de « vacation horaire ».

SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable, Madame [W] [U] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 500,00 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA CAPITALISATION DES INTÉRÊTS

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter du présent jugement.

SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [W] [U] justifie de ressources stables notamment par la remise en location du bien immobilier litigieux, et il résulte du dernier décompte produit qu’elle a repris le paiement des charges de copropriété au cours de l’année 2025.

Par conséquent, il y a lieu de lui accorder des délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette à hauteur de 363,00 € par mois durant 12 mois, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

À défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [W] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 800,00 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, public et en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [W] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS CEMI, la somme de 4 358,32 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2019 au 29 juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS CEMI, de sa demande en paiement au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Madame [W] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS CEMI, la somme de 500,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [W] [U] à s’acquitter des sommes susvisées en 12 mensualités, les 11 premières d’un montant de 363,00 € et la dernière échéance correspondant au solde de la dette ;

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 15e jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Madame [W] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS CEMI, la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE