TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

N° du dossier : N° RG 25/00460 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GM5J

Nature:28C Demande relative aux pouvoirs de gestion des biens indivis

Le Juge du Tribunal judiciaire de Limoges statuant selon la

procédure accélérée au fond

JUGEMENT DU

du 17 Octobre 2025

Mélanie PETIT-DELAMARE,Vice Présidente au Tribunal judiciaire de LIMOGES, assistée de Sonia ROUFFANCHE, Greffier, a rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [O] [A]

né le [Date naissance 6] 1967 à [Localité 27]

de nationalité Française

Profession : Photographe

[Adresse 11]

[Localité 3]

DEMANDEUR ayant pour avocat la SELARL DAURIAC – RAYNAUD PELAUDEIX – OUDJEDI DRPO du Barreau de LIMOGES

ET :

Madame [C] [DI], [G], [Z] [A]

née le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 27]

de nationalité Française

Profession : Conseiller juridique et fiscal

[Adresse 13]

[Localité 20]

DEFENDEUR ayant pour avocat M^e OUANGARI Sarah du Barreau de LIMOGES substituée par M^e LAVERDURE Guillaume

Madame [M] [A]

née le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 27]

de nationalité Française

Profession : Conseiller juridique et fiscal

[Adresse 12]

[Localité 19]

DEFENDEUR ayant pour avocat la SELARL [24] [1] substitué par M^e TREHONDAT LE HECH

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 12 septembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 17 Octobre 2025 pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

[K] [A] est décédé le [Date décès 14] 2010, laissant pour lui succéder Mme [B] [R], son épouse séparée de corps, et leurs trois enfants, Mme [M] [A], Mme [C] [A] et M. [O] [A].

Par déclaration au greffe du tribunal de grande instance de Limoges en date du 20 avril 2011, Mme [B] [R] a déclaré renoncer purement et simplement à la succession. Mme [B] [R] est décédée le [Date décès 10] 2021.

Par jugement du 26 avril 2023, le juge du tribunal judiciaire de Limoges, statuant selon la procédérée accélée au fond, a :

— autorisé Mme [M] [A] et M. [O] [A] à procéder à la vente de l’immeuble indivis sis [Adresse 5] à M. [P] [Y] et à Mme [J] [NP] pour le prix de 85000 euros ;

— débouté Mme [M] [A] et M. [O] [A] de leur demande de remise des clés des deux immeubles indivis sis [Adresse 15] et [Adresse 16] à [Localité 21] et de l’immeuble indivis sis [Adresse 9] et de paiement d’indemnités d’occupation dirigées à l’encontre de Mme [C] [A] ;

— condamné Mme [C] [A] à payer à Mme [M] [A] la somme de 3948,06 euros à titre de provision destinée à faire face aux besoins urgents de l’indivision avec capitalisation des intérêts ;

— condamné Mme [C] [A] à payer à M. [O] [A] la somme de 1974,72 euros à titre de provision destinée à faire aux besoins urgents de l’indivision ;

— débouté Mme [M] [A] et M. [O] [A] de leur demande de dommages et intérêts;

— condamné Mme [C] [A] à payer à [M] [A] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ;

— condamné Mme [C] [A] à payer à M. [O] [A] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par actes des 24 juin et 4 juillet 2025, M. [O] [A] a fait assigner Mme [M] [A] et Mme [C] [A] devant le président du tribunal judiciaire de Limoges statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 44, 481-1, 839 et 1380 du code de procédure civile, 815-6 du code civil, aux fins de :

— être autorisé à passer seul l’acte de vente de l’immeuble indivis dépendant de la succession de [K] [A] consistant en un appartement T2 à rénover au 5ème étage et d’un garage privatif, le tout cadastré section EL n°[Cadastre 18] d’une contenance de 73a 27 ca découpé en trois lots numérotés 200, 29 et 51 sis [Adresse 7] à [Localité 26] (Haute-[Localité 33]) à M. [H] [I] et à Mme [M] [LC] épouse [I] pour le prix de 43 000 euros, frais d’agence inclus ;

— être autorisé à passer seul l’acte de vente de l’immeuble indivis dépendant de la succession de [K] [A] à usage d’habitation comprenant deux logements sis [Adresse 15] et [Adresse 16] à [Localité 21] (Haute-[Localité 33]) cadastré section AD n°[Cadastre 4] d’une contenance totale de 2a 30ca à M. [U] [S] [V] et Mme [X] [E] à hauteur de 50% chacun pour le prix de [Localité 17] euros frais d’agence inclus ;

— voir condamner Mme [C] [A] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 septembre 2025 au cours de laquelle M. [O] [A], représenté par son conseil, a, reprenant oralement ses dernières conclusions, réitéré ses demandes et conclu au rejet des demandes reconventionnelles formées par Mme [C] [A].

A l’appui de ses demandes, il fait principalement valoir que :

— quinze années après le décès de leur père, le partage n’est toujours pas intervenu entre les héritiers, aucun d’eux ne souhaitant se voir attribuer l’un des biens indivis et la vente desdits biens se révélant jusqu’alors impossible en raison de l’attitude de Mme [C] [A] ;

— il a réalisé de nombreuses démarches pour obtenir de ses soeurs l’autorisation de confier la gestion de la vente desdits biens à une agence immobilière ;

— depuis 2013, des démarches ont été engagées par l’étude notariale en vue de la vente des biens immobiliers dépendant de la succession, en particulier, le bien sis à [Localité 21] et les biens sis à [Localité 26] ;

— un bien sis [Adresse 22] à [Localité 26] a été vendu à M. [BW] en février 2014;

— en octobre 2016, il a engagé de nouvelles démarches auprès de ses soeurs pour la vente des autres biens immobiliers dont la charge était couteuse et alors que les revenus étaient moindres ;

— il a été confronté au silence de sa soeur, Mme [C] [A] jusqu’en mai 2018, date à laquelle elle a prétendu avoir trouvé un acquéreur pour les biens sis à [Localité 21] et [Localité 26], sauf la maison d’habitation sis [Adresse 31] ;

— courant 2020, Mme [C] [A] a de nouveau prétendu avoir trouvé un acquéreur de l’ensemble des biens en la personne de M. [L] pour 295 000 euros, la vente ne s’étant cependant pas réalisée, malgré l’accord que lui-même et Mme [M] [A] avait donné, car le notaire n’avait en réalité jamais reçu de Mme [C] [A] une proposition sérieuse d’achat de M. [L] ;

— les immeubles laissés vacants ne génèrent aucun bénéfice alors que sa soeur, Mme [M] [A], et lui en assument seuls les charges, taxes et frais d’entretien ;

— le bien sis [Adresse 32] n’a pu être vendu que sur autorisation judiciaire (jugement du 26 avril 2023) ;

— la situation perdure depuis pour les autres biens indivis, plusieurs offres n’ayant pu aboutir en raison du silence ou de l’opposition de Mme [C] [A] ;

— en mai 2024, il a de nouveau sollicité ses soeurs en leur proposant de racheter ses parts ou de signer un mandat de vente auprès d’une agence immobilière ;

— en octobre 2024, Mme [C] [A] a présenté une offre non sérieuse d’achat du bien sis à [Localité 21] au prix de 70000 euros par un acheteur dénommé “X” et sollicité l’attribution préférentielle du bien sis [Adresse 29] à [Localité 26] pour le prix de 40000 euros ainsi que de la parcelle de terrain sis à [Localité 23] pour le prix de 1000 euros sans jamais cependant avoir réalisé une quelconque démarche pour permettre la régularisation de la vente du bien sis à [Localité 21] ou les attributions préférentielles sollicitées ;

— en décembre 2024 puis en janvier 2025, le notaire puis son conseil ont vainement sollicité Mme [C] [A] aux fins d’autorisation de vendre le bien sis [Adresse 30] à M. et Mme [I] pour le prix de 43000 euros ;

— Mme [C] [A] n’a pas davantage donné suite à l’offre d’achat présentée par M. [S] [V] et Mme [E] à hauteur de 60000 euros concernant le bien sis [Adresse 15] à [Localité 21] ;

— Mme [C] [A] a, après réception de l’assignation par laquelle il a demandé à être autorisé à passer les actes de vente desdits bien, notifié une lettre pour proposer une médiation, qu’il estime cependant dilatoire au regard de l’historique ;

— les immeubles indivis se dégradent fortement depuis plus de 15 ans de sorte que l’intérêt commun de vendre est urgent ;

— Mme [C] [A] se soustrait à ses responsabilités financières, le laissant, avec leur soeur, Mme [M] [A], supporter tous les frais, taxes et charges desdits immeubles ;

— l’indivision a déjà perdu une chance de vendre le bien sis à [Localité 21] aux consorts [UT]/[W] pour le prix de 62500 euros net vendeur en raison de l’inertie de Mme [C] [A] ;

— Mme [C] [A] ne justifie pas de la prétendue offre d’achat qui aurait été formulée par “X” à hauteur de 70000 euros ;

— Mme [C] [A] n’a ni formulé de proposition d’attribution préférentielle du bien sis à [Localité 21] à hauteur de l’offre présentée par les consorts [S] [V] / [E], ni justifié de sa capacité à payer le prix de 40 000 euros qu’elle a offert.

Mme [M] [A], représentée par son conseil, a, reprenant oralement ses dernières conclusions, conclu dans le même sens que M. [O] [A].

Mme [C] [A], représentée par son conseil, a, reprenant oralement ses dernières conclusions :

— conclu au rejet des demandes présentées par M. [O] [A] et Mme [M] [A] ;

— demandé qu’il soit dit qu’elle sollicite l’attribution préférentielle dans le cadre du partage à intervenir de l’immeuble sis [Adresse 8] pour une valeur de 40000 euros et de la parcelle de terrain située à [Localité 23] ;

— demandé à être autorisée à vendre seule le bien sis à [Localité 21] à M. [D] [N] pour la somme de 70000 euros ;

— condamné M. [O] [A] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’appui de sa défense, elle fait principalement valoir que :

— l’offre d’achat dont elle dispose pour le bien sis à [Localité 21] et à laquelle M. [O] [A] n’avait pas répondu est plus intéressante ;

— aucun critère relatif au péril de l’intérêt commun n’est établi dans la mesure où elle a sollicité l’attribution préférentielle du bien sis à [Localité 26] antérieurement à l’offre d’achat présenté par les consorts [I] / [LC] ;

— elle n’a fait preuve d’aucune inertie et ne refuse pas de procéder à la vente ;

— elle a assigné son frère et sa soeur devant le tribunal judiciaire pour voir ordonner la liquidation et le partage de l’indivision successorale.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions et aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les donner acte, constater, dire et/ou juger

En application de l’article 768 du code de procédure civile, le juge ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient donc de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater », « donner acte », « dire et/ou juger » ou encore « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions.

Sur la demande tendant à être autorisé à vendre seul les biens immobiliers indivis

Selon l’article 1380 du code de procédure civile, les demandes formées en application de l’article 815-6 du code civil sont portées devant le président du tribunal judiciaire qui statue selon la procédure accélérée au fond.

Aux termes de l’article 815-6 du code civil, le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun. Il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l’indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l’emploi. Cette autorisation n’entraîne pas prise de qualité pour le conjoint survivant ou pour l’héritier. Il peut également soit désigner un indivisaire comme administrateur en l’obligeant s’il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre. Les articles 1873-5 à 1873-9 du présent code s’appliquent en tant que de raison aux pouvoirs et aux obligations de l’administrateur, s’ils ne sont autrement définis par le juge.

Il entre ainsi dans les pouvoirs du président du tribunal d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis pourvu qu’une telle mesure soit justifiée par l’urgence et par l’intérêt commun.

Au cas présent, il n’est pas discuté que les biens sis à [Localité 21] et à [Localité 26] sont inclus dans la succession de [K] [A].

Les pièces produites aux débats, savoir l’acte de décès de [K] [A], les échanges de courriels depuis 2013, les photographies non critiquées du bien sis à Ambazac, le jugement du tribunal judiciaire de céans du 26 avril 2023, le courrier du maire en date du 29 septembre 2017 relatif à la végétation envahissante du bien sis à Ambazac, les mises en demeure avant poursuite, le détail des versements auprès du commissaire de justice en date du 4 juillet 2022 relatif aux charges de copropriété de l’immeuble sis à Limoges, le relevé de compte du 4 août 2025 dressé par le notaire chargé de la succession, les offres d’achat successivement présentées et non régularisées, enfin les offres d’achats contemporaines, établissent que les immeubles indivis litigieux sis à Ambazac et Limoges sont inoccupés depuis plus de dix années, sont si dégradés que les éventuels acquéreurs doivent envisager le financement des travaux de remise en état (ainsi à hauteur de 134100 euros pour le bien sis à Ambazac) tandis que seuls M. [O] [A] et Mme [M] [A] règlent, pour le compte de la succession, les charges, frais et taxes y afférents, Mme [C] [A] ne justifiant quant à elle d’aucun règlement.

L’urgence et l’intérêt commun de l’indivision successorale de vendre lesdits biens sont donc particulièrement caractérisés.

S’agissant du bien sis à [Localité 21]

Il ressort des pièces produites que l’offre d’achat du bien sis à [Localité 21] signé le 28 mai 2025 par M. [T] [S] [V] et Mme [X] [E], respectivement artisan électricien et cadre de santé, reçue avec le concours de l’agence immobilière, [Adresse 25], pour le prix de 60000 euros présente à l’évidence les caractéristiques de sérieux. Ce prix est par ailleurs conforme à l’estimation réalisée par l’agence [28] à hauteur de 60900 euros compte-tenu des faiblesses du bien, “entièrement à rénover, réagencer le bâtiment, aucun terrain.”

A l’inverse, l’offre présentée, au demeurant tardivement, par M. [D] [N] en date du 27 août 2025, à hauteur de 70000 euros, et soutenue par Mme [C] [A], ne présente pas les qualités de sérieux attendues. En effet, aucune mention n’est précisée quant à la situation professionnelle du candidat et au financement.

Il résulte ainsi des développements qui précèdent que l’opposition persistante de Mme [C] [A] à la vente du bien immobilier indivis sis à [Localité 21] met en péril l’intérêt commun des indivisaires et qu’il est urgent d’autoriser ladite vente selon la demande présentée par M. [O] [A] et soutenue par Mme [M] [A].

S’agissant du bien sis à [Localité 26]

Il ressort des pièces produites que l’offre d’achat de l’ensemble immobilier sis à [Localité 26] sis [Adresse 7] signée le 20 mai 2025 par M. et Mme [I], respectivement chef d’entreprise et cadre bancaire, qui ont déclaré ne pas avoir besoin de recourir à un prêt pour financer le prix de 43000 euros, l’offre ayant par ailleurs été reçue avec le concours de l’agence immobilière, [Adresse 25], présente également les caractéristiques de sérieux. L’offre apparaît également conforme à la valeur du bien qui est “à rénover entièrement.”

A l’inverse, Mme [C] [A] n’a produit aucune preuve de sa capacité à financer le bien sis à [Localité 26] dont elle a déclaré, tardivement, souhaiter solliciter l’attribution préférentielle.

Elle ne justifie d’ailleurs pas avoir saisi le tribunal judiciaire aux fins de liquidation judiciaire de l’indivision et d’attribution préférentielle, le seul document versé aux débats n’étant qu’un éventuel projet d’assignation, ni signé, ni signifié, ni enrôlé.

Il résulte ainsi des développements qui précèdent que l’opposition persistante de Mme [C] [A] à la vente de l’ensemble immobilier sis à [Localité 26] met en péril l’intérêt commun des indivisaires et qu’il est urgent d’autoriser ladite vente selon la demande présentée par M. [O] [A] et soutenue par Mme [M] [A].

Sur les frais de procès

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [C] [A], succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des dépens ainsi que d’une indemnité de 1500 euros à chacune des autres parties.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

Autorise M. [O] [A] et Mme [M] [A] à passer seuls l’acte de vente de l’immeuble indivis dépendant de la succession de [K] [A] consistant en un appartement T2 à rénover au 5ème étage et d’un garage privatif, le tout cadastré section EL n°[Cadastre 18] d’une contenance de 73a 27 ca découpé en trois lots numérotés 200, 29 et 51 sis [Adresse 8] (Haute-[Localité 33]) à M. [H] [I] et à Mme [M] [LC] épouse [I] pour le prix de 43 000 euros, frais d’agence inclus ;

Autorise M. [O] [A] et Mme [M] [A] à passer seuls l’acte de vente de l’immeuble indivis dépendant de la succession de [K] [A] à usage d’habitation comprenant deux logements sis [Adresse 15] et [Adresse 16] à [Localité 21] (Haute-[Localité 33]) cadastré section AD n°[Cadastre 4] d’une contenance totale de 2a 30ca à M. [U] [S] [V] et Mme [X] [E] à hauteur de 50% chacun pour le prix de [Localité 17] euros frais d’agence inclus ;

Dit que les frais nécessaires à la vente seront supportés par l’indivision ;

Condamne Mme [F] [A] à payer à M. [O] [A] la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [F] [A] à payer à Mme [M] [A] la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [F] [A] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,