TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00914 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3BDA

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 OCTOBRE 2025

MINUTE N° 25/01377

— ---------------

Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 05 Septembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [F] [E] épouse [G],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Dyhia CHEGRA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 281

Monsieur [Y] [E]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Dyhia CHEGRA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 281

ET :

La Société PHARMALED,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [E], aux droits duquel viennent Madame [F] [E], épouse [G], et Monsieur [Y] [E], a donné à bail commercial d’une durée de neuf années à la SAS PHARMALED différents locaux situés [Adresse 3] à savoir :

un local A, par bail du 28 juillet 2009 renouvelé le 25 juillet 2018, moyennant un loyer annuel de 11.400 euros, outre les charges et les taxes ;un local B, par bail du 14 octobre 2011 tacitement reconduit, moyennant un loyer annuel de 6.000 euros, outre les charges et les taxes ;un local C, par bail du 1er octobre 2009 renouvelé le 25 mars 2019, moyennant un loyer annuel de 5.332,52 euros, outre les charges et les taxes.

Le 14 février 2025, Madame [F] [E], épouse [G], et Monsieur [Y] [E] ont fait délivrer par commissaire de justice à la SAS PHARMALED trois commandements de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant les clauses résolutoires stipulées aux baux de chacun des locaux A, B et C.

Le 21 mai 2025, Madame [F] [E], épouse [G], et Monsieur [Y] [E] ont fait assigner la SAS PHARMALED aux fins d’obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée aux bails ;

— l’expulsion de la SAS PHARMALED et de tous occupants de son chef des locaux objets du contrat de location, au besoin avec le concours de la force publique ;

— le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meuble qu’il plaira au demandeur de choisir, aux frais, risques et périls de la SAS PHARMALED, et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues ;

— la condamnation de la SAS PHARMALED à lui verser :

. la somme de 14.624,03 euros au titre du local A, 6.957,16 euros au titre du local B et 5.757,53 euros au titre du local C, au titre des loyers et charges dus au jour du commandement, outre les intérêts au taux légal ;

. une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier terme du loyer, assortie des intérêts au taux légal, depuis la date de résiliation du bail le 15 mars 2025 jusqu’à parfaite libération des lieux ;

. la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamnation de la SAS PHARMALED aux entiers dépens et frais de l’instance.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 5 septembre 2025 et la décision mise en délibéré au 13 octobre 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, la SAS PHARMALED n’a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

A l’audience, le conseil de Madame [F] [E], épouse [G], et de Monsieur [Y] [E] a soutenu leurs demandes.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de comparution de la SAS PHARMALED

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission des baux au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité des commandements en ce qu’ils correspondent exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Les commandements précisent qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir des clauses résolutoires incluses dans les baux ; la reproduction des clauses résolutoires et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Les commandements du 14 février 2025 contiennent ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figure les sommes de 14.624,03 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges concernant le local A, 6.957,16 euros concernant le local B et 5.757,53 euros concernant le local C, outre 191,99 euros, 166,22 euros et 162,19 euros au titre du coût de chacun des actes.

Les causes de ces commandements n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de leur délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que les clauses résolutoires sont acquises et que les baux se trouvent résiliés de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 14 mars 2025 minuit. Une indemnité provisionnelle égale au montant des loyers contractuels augmenté des charges sera mise à la charge de la SAS PHARMALED, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment les baux commerciaux de chacun des locaux A, B et C, les commandements de payer du 14 février 2025 et les décomptes actualisés au 30 avril 2025 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne les arriérés de loyers et charges arrêtés au 1er janvier 2025 à hauteur de 14.624,03 euros pour le local A, 6.957,16 euros pour le local B et 5.757,53 euros pour le local C. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de ces sommes, outre les intérêts au taux légal à compter du 14 février 2025, date des commandement de payer.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SAS PHARMALED qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs aux trois commandements de payer du 14 février 2025. Il est en revanche prématuré de la condamner aux frais d’exécution de la présente décision.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser Madame [F] [E], épouse [G], et Monsieur [Y] [E] au titre de leurs frais irrépétibles. Ceux-ci sollicitent la somme de 3.000 euros à ce titre mais ne produisent aucun élément de nature à justifier leur demande telle que la convention d’honoraires conclue avec leur conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 1.500 euros leur sera allouée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires insérées aux baux des 28 juillet 2009 (local A), 14 octobre 2011 (local B) et 1er octobre 2009 (local C) liant les parties sont réunies à la date du 14 mars 2025 minuit ;

ORDONNONS l’expulsion immédiate de la SAS PHARMALED et celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans les baux précités, situés [Adresse 3], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SAS PHARMALED à payer en deniers ou quittances à Madame [F] [E], épouse [G], et Monsieur [Y] [E] les sommes provisionnelles de 14.624,03 euros au titre du local A, 6.957,16 euros au titre du local B et 5.737,53 euros au titre du local C, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2025 ;

CONDAMNONS la SAS PHARMALED au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation des trois contrats le 14 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant des loyers, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si les baux des 28 juillet 2009 (local A), 14 octobre 2011 (local B) et 1er octobre 2009 (local C) ne s’étaient pas trouvés résiliés ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

CONDAMNONS la SAS PHARMALED à verser à Madame [F] [E], épouse [G], et Monsieur [Y] [E] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS PHARMALED aux dépens, en ce compris les frais relatifs aux trois commandements de payer du 14 février 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 13 OCTOBRE 2025.

LA GREFFIERE

Tiaihau TEFAFANO

LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN