TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 5]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 NOVEMBRE 2025

Chambre 7/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/12415 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2JAX

N° de MINUTE : 25/00681

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Me [U], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB186 (POSTULANT) et par Me [K], avocat au barreau de LYON (PLAIDANT)

DEMANDEUR

C/

Monsieur [O] [Y] [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

défaillant

Madame [J] [T] épouse [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

défaillante

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 02 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement Réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Corinne BARBIEUX, greffier.

***

EXPOSE DU LITIGE

Selon offre du 15 octobre 2009, M. [O] [X] et Mme [J] [T], épouse [X], (M. et Mme [X]) ont souscrit un prêt auprès de la société Banque Patrimoine et immobilier devenue la société Crédit Immobilier de France Developpement, pour un montant de 214.750 euros remboursable sur 180 mois.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 septembre 2023, la société Crédit Immobilier de France Développement a mis en demeure M. [X] d’avoir à régulariser l’impayé d’un montant total de 11.786,43 euros sous huitaine à peine de poursuites judiciaires.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 décembre 2023, la société Crédit Immobilier de France Développement a mis en demeure M. et Mme [X] d’avoir à régulariser l’impayé du prêt d’un montant de 15.691,24 euros sous 30 jours à peine de déchéance du terme.

Par exploit du 10 décembre 2024, la société Crédit Immobilier de France Developpement venant aux droits de la société Banque Patrimoine et Immobilier (BPI) a assigné M. [O] [Y] [X] et Mme [J] [T] épouse [X] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— a titre principal les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 64.631,81 euros avec intérêts au taux conventionnel de 6,28% à compter du 19 septembre 2024 avec capitalisation des intérêts, outre 3.000 euros à titre de dommages-intérêts, de dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire, de les condamner solidairement à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— subsidiairement, voir prononcer la résolution judiciaire et la déchéance du terme du contrat de prêt sur le fondement de l’article 1224 du code civil, les condamner solidairement à lui payer la somme de 57.470,99 euros outre intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2024 avec capitalisation des intérêts, de dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire et de les condamner à payer 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Aux termes de conclusions signifiées aux parties défenderesses par exploit du 23 mai 2025, le demandeur sollicite du tribunal, au visa des articles 1103 et suivants, 1217 et 1224 du code civil, de l’article 1184 ancien du même code et de l’article L. 313-51 du code de la consommation qu’il :

— a titre principal, condamne solidairement M. et Mme [X] à payer à la société Crédit Immobilier de France Développement la somme de 64.631,81 euros avec intérêts au taux conventionnel de 6,28% à compter du 19 septembre 2024 et la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— à titre subsidiaire, prononce la résolution judiciaire du contrat de prêt au 4 décembre 2023 et qu’il condamne solidairement M. et Mme [X] à payer à la société Crédit Immobilier de France Développement la somme de 64.631,81 euros avec intérêts au taux conventionnel de 6,28% à compter du 19 septembre 2024, la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— en tout état de cause, ordonne la capitalisation des intérêts et condamne M. et Mme [X] à lui verser 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Bien que régulièrement assignés, les défendeurs n’ont pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est intégralement renvoyé aux conclusions de la société Crédit Immobilier de France Développement délivrées le 23 mai 2025 pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions

La clôture a été prononcée le 23 janvier 2025 par ordonnance du même jour puis révoquée le 4 mars 2025 puis de nouveau prononcée le 8 juillet 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la déchéance du terme

L’article 1134 du code civil dans sa version applicable avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance de 2016, prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article L. 132-1 du code de la consommation dans sa version applicable avant le 1er janvier 2022, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Les clauses abusives sont réputées non écrites. L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible. Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

La Cour de justice des Communautés européennes a dit pour droit que le juge national est tenu d’examiner d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle dès qu’il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet et que, lorsqu’il considère une telle clause comme étant abusive, il ne l’applique pas, sauf si le consommateur s’y oppose (CJCE, arrêt du 4 juin 2009, Pannon, C-243/08).

Par arrêt du 26 janvier 2017 (CJUE, arrêt du 26 janvier 2017, Banco Primus, C-421/14), la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a dit pour droit que l’article 3, § 1, de la directive 93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993 devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Par arrêt du 8 décembre 2022 (CJUE, arrêt du 8 décembre 2022, [Adresse 6], C-600/21), elle a dit pour droit que l’arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractère abusif d’une clause contractuelle.

En matière de crédit, la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

Ainsi, est abusive la clause stipulant la résiliation de plein droit du contrat de prêt, quinze jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en cas de défaut de paiement de tout ou partie des sommes dues à leur échéance (Civ. 1er, 29 mai 2024, 23-12.904).

En l’espèce, il ressort de ces éléments que la clause précitée du contrat de prêt, sur laquelle a reposé la déchéance du terme, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur qui est exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement. Le fait que la déchéance a été mise en œuvre dans un délai plus long n’a pas d’incidence sur l’illicéité de la clause et sur la situation de l’emprunteur.

En effet, si la banque a précisé un délai de 30 jours dans son courrier du 4 décembre 2023, force est de constater que le courrier du 13 septembre 2023 précisait un délai de 8 jours et que le contrat, dans sa version en vigueur, prévoyait un délai de 8 jours. Ainsi, faute d’avoir modifié la clause de déchéance du terme par la mise en place d’un avenant, la clause est intrinsèquement abusive et ne peut produire effet.

Dès lors, il y a lieu de déclarer non écrite la clause du contrat de prêt intitulée « ARTICLE VIII – EXIGIBILITE ANTICIPEE DE LA CREANCE ».

En conséquence, la banque qui ne peut se prévaloir de la déchéance du terme à l’encontre de M. et Mme [X], n’est pas fondée à ce titre.

2. Sur la résolution judiciaire du prêt

* Sur le principe de la résolution judiciaire

Selon l’article 1184 du code civil dans sa version applicable au litige, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

En l’espèce, il est établi que M. et Mme [X] ont cessé de rembourser leur crédit auprès de la société Crédit Immobilier de France Developpement. Ce comportement constitue un manquement suffisamment grave pour entraîner la résolution judiciaire du contrat de prêt. La résolution judiciaire du prêt est prononcée à la date la plus proche du présent jugement. Toutefois, il ressort des termes du prêt et du tableau d’amortissement que celui-ci a pris fin au 15 décembre 2024, date à laquelle la dernière échéance aurait dû être versée selon le tableau d’amortissement (pièce n°2).

Il n’y a donc pas lieu in fine de prononcer la résolution judiciaire du prêt compte tenu du terme de celui-ci intervenu le 15 décembre 2024 antérieurement à la présente décision.

* Sur la demande de condamnation au paiement

Sur le capital, la société Crédit Immobilier de France Developpement produit un décompte daté du 18 septembre 2024 qui ne met pas en exergue les échéances payées et les échéances impayées.

Selon ce décompte, le capital restant dû au 4 janvier 2024 était de 45.728,30 euros ce qui correspond au tableau d’amortissement. La banque y ajoute un solde débiteur qui correspond aux échéances échues impayées antérieurement au 4 janvier 2024 ainsi que les intérêts de 159,54 euros courus à compter du 15 décembre 2023 soit un total de 65.483,89 euros.

Dans son décompte, la banque ajoute une « indemnité d’exigibilité » sans développer de fondements juridiques ou factuels à cette indemnité. Elle ne précise ni l’assiette de calcul ni le taux applicable. Cette somme de 4.555,67 euros sera donc écartée du montant des condamnations.

Il convient de tenir compte de paiements opérés par M. et Mme [X] à hauteur de 8.012,90 euros. Faute pour la banque de préciser les dates des paiements, ceux-ci-seront décomptés du capital qui restait dû au 4 janvier 2024 soit de la somme de 45.728,30 euros.

M. et Mme [X] sont donc solidairement redevables de la somme de 57.470,99 euros en capital incluant les intérêts jusqu’au 04/01/2024.

Sur les intérêts à compter du 05/01/2024, dans son décompte, la banque ajoute une ligne au titre des intérêts échus du 05/01/2024 au 18/09/2024 d’un montant de 2.605,15 euros dont on ignore le calcul tant de l’assiette que le taux. Faute de précision du taux appliqué et de l’assiette, cette somme ne peut être retenue par le tribunal.

Il conviendra donc de procéder au calcul des intérêts échus depuis le 5 janvier 2024.

A ce titre, le prêt prévoit que le taux d’intérêt applicable à la phase de remboursement du capital sera égal à la moyenne mensuelle de l’Euribor 3 mois publié par la banque de France majoré de 2,50 points.

En l’état des pièces produites, la banque demande et fait application d’un taux d’intérêts de 6,28% sans produire les éléments de vérification permettant au tribunal de s’assurer de la conformité de ce taux avec la clause d’intérêts conventionnels. Le tableau d’amortissement mentionne un taux d’intérêts de 6,47% sur l’année 2024 et inférieur sur les années précédentes.

Par suite, faute d’établir l’existence du taux d’intérêts dont elle demande l’application, la banque sera déboutée de sa demande et se verra appliquer le taux d’intérêts légal.

Il s’en suit que les consorts [X] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 57.470,99 euros au 5 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de cette date.

3. Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1154 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière ;

Aux termes de l’article L312-23 du code de la consommation, aucune indemnité ni aucun coût autres que ceux qui sont mentionnés aux articles L. 312-21 et L. 312-22 du même code ne peuvent être mis à la charge de l’emprunteur dans les cas de remboursement par anticipation ou de défaillance prévus par ces articles ;

En l’espèce, le contrat conclu entre la société Crédit Immobilier de France Developpement et M. et Mme [X] relève des dispositions de l’article L321-23 du code de la consommation.

Aucune indemnité ni aucun coût, autres que ceux qui sont mentionnés aux articles L312-21 et L312-22 du code de la consommation, ne pouvant être mis à la charge de M. et Mme [X], la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1154 du code civil ne peut pas être appliquée.

En conséquence, la demande de capitalisation des intérêts formée par la société Crédit Immobilier de France Developpement sera rejetée.

4. Sur la demande de dommages-intérêts

Outre que la banque ne vise aucun moyen de droit au soutien de sa demande indemnitaire, elle se limite à faire état d’un préjudice de 3000 euros, ne justifiant pas d’un préjudice distinct de celui causé par le seul retard de paiement.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

5.1. Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 699 du même code prévoit que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

M. et Mme [X], parties qui succombent, seront condamnés aux entiers frais et dépens.

5.2. Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M. et Mme [X], condamnés aux dépens, seront condamnés à payer à la société Crédit Immobilier de France Développement la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

5.3. Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner ou de le rappeler et sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de dire n’y avoir lieu à l’écarter faute de demande en ce sens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Déclare abusive et par conséquent non-écrite la clause de l'« ARTICLE VIII – EXIGIBILITE ANTICIPEE DE LA CREANCE » du contrat de prêt n° 2128712 S 022 souscrit par M. [O] [X] et Mme [J] [T], épouse [X] auprès de la société Crédit Immobilier de France Développement le 28 octobre 2009, relative à l’exigibilité anticipée des sommes dues au titre du prêt en cas de défaillance dans le remboursement des sommes dues en vertu du prêt ;

Déboute la société Crédit Immobilier de France Développement de sa demande de condamnation solidaire de M. [O] [X] et Mme [J] [T], épouse [X] au paiement de la somme de 64.631,81 euros avec intérêts au taux conventionnel de 6,28% à compter du 19 septembre 2024 et avec capitalisation ;

Dit n’y avoir lieu à prononcer la résolution judiciaire du prêt compte tenu du terme intervenu le 15 décembre 2024 ;

Condamne solidairement M. [O] [X] et Mme [J] [T], épouse [X] à payer à la société Crédit Immobilier de France Développement la somme de 57.470,99 euros en capital selon décompte arrêté au 18 septembre 2024 ;

Déboute la société Crédit Immobilier de France Développement de sa demande de dommages-intérêts complémentaires ;

Déboute la société Crédit Immobilier de France Développement de sa demande de condamnation au paiement des intérêts au taux de 6,28% par an ;

Condamne solidairement M. [O] [X] et Mme [J] [T], épouse [X] à payer à la société Crédit Immobilier de France Développement les intérêts au taux légal sur la somme de 57.470,99 euros à compter du 5 janvier 2024 ;

Déboute la société Crédit Immobilier de France Développement de sa demande de capitalisation des intérêts ;

Condamne M. [O] [X] et Mme [J] [T], épouse [X] aux dépens ;

Condamne M. [O] [X] et Mme [J] [T], épouse [X] à payer à la société Crédit Immobilier de France Développement la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement ayant été signé par le président et le greffier

Le Greffier Le Président

Corinne BARBIEUX Mechtilde CARLIER