TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/09596 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2CJM

Minute : 25/856

Société BATIGERE HABITAT

Représentant : Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

C/

Madame [L] [U] [K]

Exécutoire délivrée le :

à :

M^e PAUTONNIER

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Juillet 2025;

par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l’audience publique du 19 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société BATIGERE HABITAT

Siège social [Adresse 2]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [L] [U] [K]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 juin 2002, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a donné à bail à Madame [L] [K] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 312,80 euros, et 97,57 euros de provisions sur charges.

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT a également donné à bail à Madame [L] [K] deux emplacements de stationnement n°2 et 3 situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a fait signifier à Madame [L] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2897,27 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 2 août 2024 la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

• à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

• ordonner l’expulsion de Madame [L] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

• autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

• condamner Madame [L] [K] au paiement des sommes suivantes :

o 5023,08 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 juillet 2024 puis de l’assignation pour le surplus,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens,

• ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 21 octobre 2024.

À l’audience du 19 mai 2025, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 22232,31 euros arrêtée au 16 mai 2025. Elle est opposés à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

la SA d’HLM BATIGERE HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [L] [K] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 19 juillet 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [L] [K], régulièrement assignée à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 21 juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur l’existence de baux verbaux concernant l’emplacement de stationnement :

Selon 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit.

Selon l’article 1714 du Code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement.

Aux termes de l’article 1715 du Code civil, si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données. A l’inverse si le bail a reçu un commencement d’exécution, la preuve de l’existence du contrat peut être rapportée par tous moyens.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Il appartient à celui qui se prétend locataire des lieux d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT se prévaut de l’existence d’un contrat de location verbal portant sur les emplacements de stationnement n°2 et 3 sis [Adresse 3].

Il résulte du commandement de payer et des décomptes produits que l’occupation est faite en contrepartie du paiement d’un loyer.

Ces éléments mettent en évidence l’occupation et la mise à disposition de l’emplacement de stationnement contre une contrepartie onéreuse.

Dès lors, l’existence d’un contrat de location liant la SA d’HLM BATIGERE HABITAT à Madame [L] [K], portant sur les emplacements de stationnement n°2 et 3 sis [Adresse 3] est établie.

Sur la loi applicable aux contrats :

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le contrat du 4 juin 2022 porte sur un logement et les baux verbaux portent sur un emplacement de stationnement. Si ces engagements sont conclus par contrats distincts, ils ont été conclus entre les mêmes parties et le logement et les emplacements de stationnement sont situés au sein de la même résidence. En outre, le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.

Dès lors les emplacements de stationnement doivent être considérés comme accessoires du logement loué, soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 4 juin 2002, du commandement de payer délivré le 19 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 16 mai 2025 que la SA d’HLM BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 332,74 euros imputée pour des frais ainsi que la somme de 918,92 euros au titre du complément quittance non justifié.

En conséquence, il convient de condamner Madame [L] [K] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 9565,03 euros, au titre des sommes dues au 16 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 juillet 2024 sur la somme de 2897,27 euros puis du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 4 juin 2002 et tacitement reconduit notamment après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévus à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 4 juin 2002 à compter du 31 août 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [L] [K]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 août 2024, Madame [L] [K] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [L] [K] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [L] [K] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [L] [K] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 juin 2002 entre la SA d’HLM BATIGERE HABITAT d’une part, et Madame [L] [K] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 31 août 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux l’expulsion de Madame [L] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [L] [K] à compter du 31 août 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [L] [K] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de de 9565,03 euros, au titre des sommes dues au 16 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 juillet 2024 sur la somme de 2897,27 euros puis du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame [L] [K] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance de mai 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Madame [L] [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 juillet 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Madame [L] [K] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA d’HLM BATIGERE HABITAT de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE