TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 9]

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[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

N° RG 25/00989 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3A26

Minute : 25/00652

S.A. EMMAUS HABITAT, SA D’HLM

Représentant : M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [R] [E]

Représentant : M^e Laurent BARONE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0197

Madame [P] [E]

Représentant : M^e Laurent BARONE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0197

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Novembre 2025

DEMANDEUR :

S.A. EMMAUS HABITAT, SA D’HLM

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître François LAURIN, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [E]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-010382 du 22/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparant en personne, assisté de Maître Laurent BARONE, avocat au barreau de PARIS

Madame [P] [E]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparante en personne, assistée de Maître Laurent BARONE, avocat au barreau de PARIS

DÉBATS :

Audience publique du 03 Octobre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er janvier 2013, la société EMMAUS HABITAT a donné à bail à M. [R] [E] et Mme [P] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], renommée [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 592,37, outre une provision pour charges récupérables de 363,16 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er juin 2023, la société EMMAUS HABITAT a fait signifier à M. [R] [E] et Mme [P] [E] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 2 989,45 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été signalée à la caisse d’allocations familiales par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 2 juin 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 février 2025 la société EMMAUS HABITAT a fait assigner à M. [R] [E] et Mme [P] [E], devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 2 mai 2025, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

Condamner solidairement M. [R] [E] et Mme [P] [E] à payer par provision à EMMAUS HABITAT la somme de 5 748,36 euros,

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise au profit de EMMAUS HABITAT,

En conséquence,

Ordonner l’expulsion du logement ainsi que de tous les locaux accessoires, sis [Adresse 4] de M. [R] [E] et Mme [P] [E] ainsi que de toutes les personnes dans les lieux de leur chef et ce, avec le concours de la force publique, ainsi que d’un serrurier s’il y a lieu,

Condamner solidairement M. [R] [E] et Mme [P] [E] à payer à EMMAUS HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux comme si le bail s’était poursuivi,

Les condamner solidairement à verser à EMMAUS HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner solidairement en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 28 février 2025.

A l’audience du 2 mai 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 3 octobre 2025.

Par décision du 6 juin 2025 la commission de surendettement a décidé d’imposer un rétablissement personne sans liquidation judiciaire ayant pour conséquence l’effacement des dettes de M. [R] [E] et Mme [P] [E], dont la dette de loyer.

A l’audience du 3 octobre 2025, la société EMMAUS HABITAT, qui s’est fait représenter par son conseil, a précisé que la dette de loyer avait été effacée par la commission de surendettement, qu’il n’y avait donc plus de dette, mais qu’elle demandait que la clause résolutoire soit suspendue pendant deux ans à la condition que le paiement du loyer courant soit maintenu.

M. [R] [E] et Mme [P] [E] ont comparu en personne assistés de leur conseil. Ils ont demandé, eu égard à l’effacement de leur dette locative, qu’il soit jugé que la clause résolutoire insérée au bail est suspendue pendant un délai de deux ans et qu’à l’issue de ce délai, elle soit réputée n’avoir pas joué, si les loyers avaient bien été payés.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

L’article L. 741-2 du code de la consommation précise qu’ « en l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission. »

Il résulte des pièces et des débats que la dette locative a été effacée par décision du 6 juin 2025 de la commission de surendettement, que cette décision n’a pas été contestée et que les loyers et charges postérieurs à cette décision ont été réglés. Il convient donc de débouter la société EMMAUS HABITAT de sa demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. »

En l’espèce, la société EMMAUS HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la caisse d’allocations familiales par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 2 juin 2023 et la situation d’impayés a persisté après ce signalement.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 février 2025.

En conséquence, la demande de la société EMMAUS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail du 1er janvier 2013 contient une clause, à l’article 7.5 de ses conditions générales, qui prévoit qu’ « en cas de non-paiement des loyers ou charges régulièrement appelées ou de non-paiement du dépôt de garantie, le contrat pourra être résilié de plein droit à l’initiative de la Société. Cette résiliation interviendra dans le cadre des dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 reproduit en annexe au présent contrat. »

Au jour de la signature du contrat du 1er janvier 2013, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 disposait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

La société EMMAUS HABITAT a fait signifier à M. [R] [E] et Mme [P] [E] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 989,45 euros, le 1er juin 2023.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, la décision de recevabilité de la saisine de la commission de surendettement est intervenue le 14 avril 2025, bien après l’expiration du délai de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 2 août 2023.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 – VIII « lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. » Ce même texte précique que « si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir du 6 juin 2025, date de la décision imposant les mesures d’effacement et de dire que si les échéances sont réglées régulièrement pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si M. [R] [E] et Mme [P] [E] ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. M. [R] [E] et Mme [P] [E] devront quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la société EMMAUS HABITAT sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où M. [R] [E] et Mme [P] [E] ne regleraient pas les loyers et charges pendant le délai de deux ans à compter du 6 juin 2025, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser, in solidum, le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu’à son départ définitif des lieux, manifesté par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [R] [E] et Mme [P] [E], qui succombent, supporteront in solidum, les dépens lesquels ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 1er juin 2023 inclus dans la dette effacée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société EMMAUS HABITAT, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que M. [R] [E] et Mme [P] [E] seront condamnés à lui payer in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la société EMMAUS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 1er janvier 2013, entre la société EMMAUS HABITAT et M. [R] [E] et Mme [P] [E] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], renommée [Adresse 3], sont réunies à la date du 2 août 2023,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Déboute la société EMMAUS HABITAT de sa demande de paiement de l’arriéré locatif,

Constate que M. [R] [E] et Mme [P] [E] ont bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par décision définitive du 6 juin 2025,

Suspend de plein droit les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter du 6 juin 2025,

Dit que si M. [R] [E] et Mme [P] [E] s’acquittent des loyers et charges courants à leur date d’exigibilité pendant ce délai de deux ans, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion des lieux situés [Adresse 4], renommée [Adresse 3] de M. [R] [E] et Mme [P] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, in solidum M. [R] [E] et Mme [P] [E] à payer à la société EMMAUS HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 2 août 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne in solidum M. [R] [E] et Mme [P] [E] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 1er juin 2023,

Condamne in solidum M. [R] [E] et Mme [P] [E] à payer à la société EMMAUS HABITAT une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 novembre 2025.

Le Greffier Le Juge