Décision du 10 Juillet 2025

Minute n° 25/00099

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-[Localité 17]

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS DANS LE

CADRE D’UNE PROCÉDURE D’ÉVICTION COMMERCIALE

du 10 Juillet 2025

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Rôle n° RG 24/00142 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2A7K

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-[Localité 17]

DEMANDEUR :

S.A. SOREQA (SOCIÉTÉ DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS)

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Florence BOURDON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. G&H, société à responsabilité limitée au capital de 10 000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°789 519 758

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Paulette AULIBE-ISTIN de la SCP SCP AULIBE-ISTIN, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

INTERVENANT :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES – POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Monsieur [S] [F], commissaire du Gouvernement

[Adresse 1]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Rémy BLONDEL, Juge, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de [Localité 14]

Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 05 février 2025

Date de la première évocation et des débats : 10 avril 2025

Date de la mise à disposition : 10 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

La société G&H était propriétaire d’un fonds de commerce ayant pour objet une activité d'”achat, vente de toutes marchandises non réglementées, de CD, DVD, cartes téléphoniques, prêt à porter, fruits, légumes en gros et demi-gros, import et/ou export de toutes marchandies non réglementées”, exploité dans un local commercial situé dans les lots 1 et 37 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] sur la parcelle cadastrée [Cadastre 6].

La société G&H est titulaire d’un bail commercial conclu avec Monsieur [M] [R] pour une durée de neuf années entières et consécutives, commençant le 1er novembre 2017 et se terminant le 31 octobre 2026. Le loyer hors charges et hors taxes est d’un montant annuel de 24.000 euros.

Le local loué est situé dans le périmètre du projet de requalification du secteur [Adresse 10] qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique par arrêté préfectoral n°2023-1064 du 2 mai 2023.

Aux termes de l’arrêté préfectoral n°2023-1955 du 10 juillet 2023 les parcelles situées à l’intérieur de la déclaration d’utilité publique ont été déclarées cessibles au profit de la SOREQA.

Une ordonnance d’expropriation rendue le 25 janvier 2024 par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de BOBIGNY a transféré la propriété du bien donné à bail à la société G&H à la SOREQA.

La SOREQA a notifié son mémoire valant offre à la société G&H par acte d’huissier délivré le 7 août 2024 selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile.

Par une requête datée du 7 octobre 2024 et reçue le 14 octobre 2024 au greffe de l’expropriation, la SOREQA a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de fixer ses obligations à l’égard de la société G&H. La saisine a été dûment notifiée à la société G&H.

Par une ordonnance rendue le 5 décembre 2024, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 5 février 2025, ladite ordonnance ayant été dûment notifiée.

A l’issue de la visite, l’audience a été fixée au 10 avril 2025.

Dans ses dernières écritures, soutenues à l’audience, la SOREQA demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité due à la société G&H à la somme de 100.837,65 euros, laquelle se décompose de la manière suivante:

— indemnité principale : selon la valeur de l’entier fonds de commerce : 91.353 euros, soit :

.182.705 euros de chiffre d’affaires moyen (TTC/HT) des années 2021, 2022 et 2023 x 50 %, coefficient multiplicateur ;

— indemnités accessoires : 9.484,65 euros, soit :

.indemnité de remploi : 7.501,90 euros ;

.indemnité pour trouble commercial : 1.982,75 euros.

Dans ses dernières écritures soutenues à l’audience, la société G&H sollicite la somme de 163.232,75 euros, arrondi à 163.000 euros, laquelle se décompose comme suit :

— indemnité principale : selon la valeur de l’entier fonds de commerce : 150.000 euros, soit :

— indemnités accessoires : 13.232,75 euros, soit :

.indemnité de remploi : 11.250 euros ;

.indemnité pour trouble commercial : 1.982,75 euros.

.indemnités de licenciement et de déménagement : à chiffrer

En outre, la société G&H demande au juge de l’expropriation de condamner la SOREQA au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, le commissaire du Gouvernement propose d’allouer les sommes suivantes :

— indemnité principale : selon la valeur de l’entier fonds de commerce : 98.000 euros, soit :

. 195.236 euros de chiffre d’affaires moyen (TTC/HT) des années 2021, 2022 et 2023 x 50 %, coefficient multiplicateur ;

— indemnités accessoires : 28.134 euros, soit :

.indemnité de remploi : 18.374 euros ;

.indemnité pour trouble commercial : 9.760 euros.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

Lors de l’audience du 10 avril 2025, les parties dûment représentées ont comparu et ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R. 311-20 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025, date à laquelle la présente décision est rendue.

EXPOSE DES MOTIFS

Aux termes des articles L.311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit ainsi lui permettre de se retrouver dans le même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation. Ce bien doit présenter les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve des biens disponibles sur le marché immobilier.

Le principe de la réparation est le même pour un commerçant ou un exploitant évincé, partiellement ou totalement, d’un fonds de commerce ou d’activité.

Ainsi, l’indemnité d’éviction doit lui permettre :

— soit de se procurer un autre local, d’une commercialité similaire, et d’être en situation de l’exploiter, dans des conditions équivalentes ;

— soit d’obtenir réparation de la perte de l’entier fonds de commerce.

En application des dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la consistance du bien est appréciée à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, lorsque cette dernière n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, auquel cas la consistance du bien s’apprécie à la date dudit jugement. Conformément à l’article L.322-2 du même code, le bien est estimé à la date de la décision de première instance.

Sur les éléments préalables à la détermination de l’indemnité d’éviction

À titre liminaire, il convient de préciser que le fonds doit être évalué à la date du présent jugement, selon sa consistance au 25 janvier 2024, date de l’ordonnance d’expropriation.

1) Sur la date de référence

En application des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, cette date de référence se situe, pour les biens non compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers, le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, il ressort des écritures non contestées du commissaire du Gouvernement et de la SOREQA que le bien doit être évalué selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de [Localité 15] Commune dont la dernière modification a été approuvée le 25 juin 2024.

À cette date, le commissaire du Gouvernement et la SOREQA indiquent que l’ensemble immobilier objet de la présente instance était situé en zone UM, secteur urbain à vocation mixte.

2) Sur les surfaces et sur la consistance du fonds de commerce

Il s’agit d’un fonds de commerce d’achat et vente de toutes marchandises non réglementées, situé [Adresse 4] à [Localité 11], sur la parcelle cadastrée [Cadastre 6].

La société G&H produit une expertise relative à la valeur vénale de l’indemnité d’éviction commerciale faisant état de la surface utile du local commercial à hauteur de 58,14 m² et d’une surface pondérée de 41,88 m²B.

Ces surfaces ne sont pas discutées par les parties.

Il convient de préciser que l’immeuble est une construction R+3 en copropriété.

Il se trouve en centre-ville de [Localité 11] dans un quartier mixte, composé principalement d’immeubles d’habitation et de commerces. L'[Adresse 8] est une voie à double sens de circulation comprenant en plus des voies de tramway. L’avenue est très passante.

L’immeuble est desservi par :

— des transports en commun :

. l’arrêt de tramway T1 “Danton” est situé en face de l’immeuble,

. l’arrêt « [Localité 11] – 8 mai 1945 » de la ligne 7 du métro est à 500 mètres soit 5 minutes à pied,

— des axes routiers/autoroutiers et en particulier l’A86.

Globalement, le bien est en état d’usage.

3) Sur la méthode d’évaluation

S’agissant d’un fonds de commerce ou d’un fonds d’activité, deux méthodes sont généralement utilisées :

— lorsque l’exploitant d’un commerce ou d’une activité ne peut se réinstaller à proximité des locaux objets de l’expropriation, l’éviction commerciale entraîne pour celui-ci la perte de son droit au bail et la perte de sa clientèle dans sa globalité, éléments essentiels du fonds de commerce. Le préjudice dans cette hypothèse doit être réparé par l’allocation d’une indemnité égale à la valeur de l’entier fonds de commerce, valeur qui ne peut être inférieure à celle du droit au bail. Une telle indemnisation induit l’engagement du commerçant ou de l’exploitant de ne pas se réinstaller à proximité de l’ancien fonds.

Pour déterminer la valeur de l’entier fonds de commerce, il convient de multiplier le chiffre d’affaires moyen, toutes taxes comprises, des trois derniers exercices clos, par un ratio prix de vente / chiffre d’affaires. Ce ratio (%) est déterminé en comparant le fonds à évaluer à des cessions récentes de fonds de commerce similaires sur le marché local ad hoc ;

— lorsque l’exploitant d’un commerce ou d’une activité peut soit se réinstaller à proximité, soit de manière plus éloignée, mais en conservant sa clientèle, l’éviction entraîne pour celui-ci la perte de son droit au bail, mais pas de sa clientèle dans sa globalité. Le préjudice correspond dans cette hypothèse à la perte du droit au bail, à éventuellement une perte partielle de sa clientèle et aux frais nécessaires à sa réinstallation dans des conditions similaires. L’indemnisation devra être égale à la valeur du droit au bail, généralement calculée selon la méthode du différentiel de loyer, et à la somme des autres postes de préjudice selon les montants justifiés.

Pour déterminer la valeur du droit au bail, il convient de déterminer :

— le montant théorique annuel du loyer de locaux commerciaux/d’activité loués sur le marché immobilier local ;

— le montant annuel et actualisé du loyer acquitté par le commerçant/exploitant évincé;

— le différentiel entre le montant théorique de loyer et le montant réel du loyer ;

— le coefficient de situation propre au commerce ou à l’activité exploités ;

et de multiplier le différentiel de loyer par le coefficient de situation. Le coefficient multiplicateur est déterminé par comparaison avec des mutations de fonds de commerce / activité équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché local.

En l’espèce, chacune des parties détermine la valeur de l’entier fonds de commerce.

La société G&H sollicite une indemnisation sur la valeur du fonds de commerce avec application de la méthode par le chiffre d’affaires et la méthode par le multiple de l’excédent brut d’exploitation, dont l’application des deux permet d’obtenir une moyenne de la valeur du fonds de commerce à hauteur de 150.000 €. Pour ce faire, elle s’appuie sur une expertise, établie non contradictoirement, qu’elle produit.

La SOREQA et la commissaire du gouvernement appliquent, quant à eux, la méthode du chiffre d’affaires. Pour la SOREQA, il convient de prendre en considération la moyenne des chiffres d’affaires annuel hors taxe des trois dernières années avec application d’un coefficient à définir. Pour le commissaire du gouvernement, les chiffres d’affaire s’apprécient toutes taxes comprises.

L’expert mandaté par la société G&H, lorsqu’il emploie la méthode de calcul sur la base du chiffre d’affaires, calcule la valeur marchande du fonds sur la base d’un chiffre d’affaires toutes taxes comprises.

Si la SOREQA se prévaut de chiffres d’affaires hors taxes, l’usage professionnel, en matière d’achats-ventes de toute marchandise non réglementée, est d’inclure la taxe sur la valeur ajoutée du chiffre d’affaires.

Concernant l’application de la méthode par le multiple de l’excédent brut d’exploitation, elle s’appuie sur la multiplication d’un coefficient statistique arbitraire qui ne s’appuie sur aucun barème vérifiable. Dès lors, il conviendra de l’exclure.

Il convient donc d’appliquer l’une des méthodes prenant en considération de la valeur du fonds de commerce, à savoir la méthode par le chiffre d’affaires toutes taxes comprises.

Sur la détermination des indemnités

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de la SOREQA. Si l’évincé s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

1) Sur la détermination de l’indemnité principale

— Sur le chiffres d’affaires des trois derniers exercices :

La SOREQA et le commissaire du gouvernement retiennent les chiffres d’affaires suivants :

EXERCICE

2021

2022

2023

CA HT

152.503 €

207.090 €

188.523 €

TVA collectée

14.964 €

12.086 €

10.542 €

CA TTC

167.467 €

219.176 €

199.065 €

La société G&H ne produit que deux bilans, pour les années 2022 et 2023, et une expertise qui fait ressortir un chiffre d’affaires moyen TTC de 204.000 €. Il convient de préciser que le calcul de la moyenne fait par l’expert est établi sur la base d’un bilan (2022) où ne figure pas le montant de la TVA récoltée. Par ailleurs, la société G&H n’apporte, au soutien de son mémoire, aucune méthode de calcul pour fixer la valeur de 150.000 € qu’elle entend soutenir.

En l’espèce, il convient donc de retenir le chiffre d’affaires moyen des trois derniers exercices clos, toutes taxes comprises, des années 2021, 2022 et 2023, soit une valeur de 195.236 € ((167.467 + 219.176 + 199.065)/3)

— Sur le ratio prix de vente/chiffre d’affaires :

La société G&H s’appuie sur une expertise qui sollicite l’application d’un pourcentage moyen de 65 % sur la base d’un barème fiscal d’évaluation de fonds de commerce de détail. La société G&H ne produit aucun élément de comparaison.

Quatre termes de comparaison correspondant à des cessions de commerce de détail en magasin spécialisé (code NAF 4771Z), un à [Localité 7] et trois à [Localité 16], réalisées en 2024 et en 2025, sont proposés par le commissaire du gouvernement. Le ratio moyen de ces termes est de 62,38 % arrondi.

Le commissaire du Gouvernement s’appuie par ailleurs sur les éléments de doctrine suivants :

-40 à 60 % CA annuel moyen TTC, Cote annuelle des valeurs vénale immobilières et foncières 2024 des éditions CALLON [Localité 13]

—  30 à 70 % CA annuel moyen TTC, barème du traité de l’évaluation des biens par [L] [C] (12ème édition)

Compte tenu de l’ancienneté du fonds, des principaux barèmes pratiqués et des différents ratios restitués par l’étude marché, il propose un ratio HT de 50%.

La SOREQA demande à appliquer le même ratio sur la base des éléments de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement. La société G&H ne conteste pas ces éléments de comparaison et ne critique pas le ratio retenu.

Il s’ensuit qu’après examen des termes de comparaison, ces références ont été jugées pertinentes et seront retenues.

Au vu de ces éléments, du chiffre d’affaire de la société qui, en dépit d’une légère baisse entre 2022 et 2023, reste supérieur à 150.000 €, et des caractéristiques du fonds de commerce à évaluer, il convient de fixer le ratio à 50 %.

— Sur la valeur de l’entier fonds de commerce :

Compte tenu de ce qui précède, l’entier fonds de commerce sera évalué comme suit :

-195.236 euros (moyenne des chiffres d’affaires des années 2021, 2022 et 2023) x 50 % (ratio prix de vente/chiffre d’affaire = 98.000 euros

En conséquence, l’indemnité principale d’éviction à verser à la société G&H par la SOREQA est fixée à 98.000 euros.

2) Sur les indemnités accessoires

— Sur l’indemnité de remploi :

Aux termes de l’article R.322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

En l’espèce, elle a pour base le montant de l’indemnité principale à savoir 98.000 €.

Elle est égale à :

5% jusqu’à 23.000 euros = 1.150 euros

10% sur le surplus = 7.500 euros

Soit un total de 8.650 euros

En conséquence, il convient de fixer l’indemnité de remploi à la somme de 8.650 €.

— Sur l’indemnité pour trouble commercial :

L’indemnité pour trouble commercial a pour objet de réparer le préjudice causé par la perturbation dans l’exploitation du fonds de commerce à son transfert ou à son interruption.

La société G&H sollicite de ce chef une indemnité de 1.982,75 euros.

La SOREQA laisse le juge de l’expropriation apprécier cette indemnité, soulignant que l’évincée n’apporte aucune justification.

Le commissaire du Gouvernement expose que trois méthodes peuvent être utilisées pour déterminer le montant de l’indemnité pour trouble commercial :

-3 mois de bénéfice ;

-15 jours de chiffre d’affaires annuel moyen ;

-1,5 mois de salaires et charges.

Il suggère de retenir la deuxième méthode, soit 15 jours du chiffre d’affaires moyen des trois derniers exercices clos, en l’espèce 9.761,80 euros arrondi, correspondant à 195.236 euros de chiffre d’affaires TTC moyen des années 2021, 2022 et 2023 / 300 jours théoriques d’activité x 15 jours.

En l’espèce, le trouble commercial fait référence aux préjudices divers subis pendant la période précédant l’arrêt de l’exploitation, cet arrêt résultant de la perte du fonds de commerce. Dans ces conditions, il existe bien un préjudice direct et certain lié à l’expropriation , distinct du préjudice indemnisé par l’allocation de la valeur totale du fonds et par l’indemnité de remploi, et qui doit être indemnisé.

La méthode consistant à indemniser le préjudice pour trouble commercial selon l’équivalent de 15 jours de chiffre d’affaires moyen des années 2021, 2022 et 2023 est la plus à même de réparer l’entier préjudice, qui est évalué selon le calcul suivant : (195.236 x 15) / 300 à la somme de 9.761,80 euros.

Pour autant, le juge de l’expropriation étant tenu par les prétentions des parties selon les limites fixées par l’article R.311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, il sera allouée une somme de 1.982,75 euros à la société G&H en réparation du trouble commercial subi.

— Sur l’indemnité de déménagement et frais de licenciement du personnel :

La société G&H demande à ce que soit fixée une indemnité pour frais de déménagement et frais de licenciement de manière laconique en usant de la formulation “pour mémoire” et ne formule aucune demande chiffrée distincte par chef de préjudice, aucune demande de sursis à statuer et ne produit aucun justificatif.

En conséquence, il convient de rejeter ces demandes.

***

Il s’ensuit que l’indemnité totale d’éviction à verser par la SOREQA à la société G&H s’élève à la somme de 108.632,75 euros, arrondi à 108.633 euros et se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale : 98.000 euros,

— indemnité de remploi : 8.650 euros,

— indemnité pour trouble commercial : 1.982,75 euros,

Sur les autres demandes

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, la SOREQA supporte seul les dépens de première instance.

La SOREQA devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance.

2) Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SOREQA, partie tenue aux dépens, à verser à la société G&H la somme de 600 euros.

Les chefs de demandes plus amples ou contraires et les autres moyens seront rejetés et écartés comme infondés ou non justifiés.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort, :

FIXE l’indemnité totale d’éviction due par la SOREQA à la société G&H au titre de l’opération d’expropriation du local commercial situé dans les lots 1 et 37 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] sur la parcelle cadastrée [Cadastre 6] à la somme de 108.633 euros (cent huit mille six cent trente trois euros) se décomposant de la manière suivante :

— indemnité principale : 98.000 euros,

— indemnité de remploi : 8.650 euros,

— indemnité pour trouble commercial : 1.982,75 euros,

CONDAMNE la SOREQA à payer à la société G&H la somme de 600 euros (six cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SOREQA aux dépens ;

REJETTE toutes les autres demandes des parties.

Cécile PUECH

Greffier

Rémy BLONDEL

Juge