TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n° 25 /

N° RG 24/07122 – N° Portalis DB3E-W-B7I-NCF3

AFFAIRE :

[O]

C/

[K]

JUGEMENT contradictoire du 31 JUILLET 2025

Grosse exécutoire : M^e Mathilde BAUTRANT, avocat au barreau de PARIS + dossier de plaidoirie

Copie : M. [T] [K]

délivrées le

JUGEMENT DU 31 JUILLET 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [O]

né le 13 Septembre 1952 à TOULON (83000)

269 chemin de la Martelle

83200 TOULON

représenté par M^e Mathilde BAUTRANT, avocat au barreau de PARIS

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [K]

né le 19 Décembre 1967 à CHAMPAGNOLE (39300)

26 rue Victor Hugo

83500 LA SEYNE SUR MER

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Karine PASCAL

DÉBATS :

Audience publique du 02 Juin 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 31 JUILLET 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 1er mars 2019, Monsieur [Z] [O] a consenti à Monsieur [T] [K] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans portant sur un logement sis 26 Rue Victor Hugo – 83500 LA SEYNE-SUR-MER, moyennant un loyer mensuel de 450 euros, charges comprises, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 450 euros.

Un acte de cautionnement solidaire a été signé par Madame [J] [B] en date du 04 mars 2019.

Le 19 avril 2024, le Conseil du bailleur a adressé une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au locataire aux fins de fournir l’attestation d’assurance pour le logement et de régler la somme de 2 672,01 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 mai 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré par Monsieur [Z] [O] à Monsieur [T] [K] pour la somme en principal de 2 466,45 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 22 mai 2024.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 06 juin 2024.

La dénonciation de ce commandement à caution a été convertie en procès-verbal de difficulté en date du 12 juin 2024, en raison du décès de Madame [J] [B] survenu le 18 novembre 2020.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 05 décembre 2024, Monsieur [Z] [O] a fait assigner Monsieur [T] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :

Dire recevables les demandes,- A titre principal :

Constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 26 mars 2014),Constater que Monsieur [T] [K] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 28 juillet 2024, Ordonner sans délai l’expulsion des lieux loués de Monsieur [T] [K], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier et sous astreinte de 50 euros par jour de retard, Dire que Monsieur [Z] [O] sera autorisé à enlever tous les biens ou effets laissés dans le logement aux frais exclusifs et aux risques de Monsieur [T] [K] et qu’elle sera libre d’en disposer, Fixer l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révision comprise et augmenté des charges locatives, ce à compter du 28 juillet 2024 et dire qu’elle sera révisable dans les mêmes conditions que les loyers et charges, Condamner Monsieur [T] [K] à payer cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés, Condamner Monsieur [T] [K] à verser à Monsieur [Z] [O] la somme de 3 083,09 euros au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation ci-dessus mentionnés, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 654,96 euros et à compter de la présente assignation sur le surplus de la somme due, somme à parfaire en fonction des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clés, Dans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, il sera jugé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible. Dans ce cas, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion du locataire pourra avoir lieu, – A titre subsidiaire :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement répété des loyers et charges et allouer à Monsieur [Z] [O] les mêmes demandes comme formulées aux termes du présent dispositif, Dans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, il sera jugé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,- En tout état de cause :

Condamner Monsieur [T] [K] à verser à Monsieur [Z] [O] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Monsieur [T] [K] au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Ordonner l’exécutoire provisoire de droit sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile, Débouter Monsieur [T] [K] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 06 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 juin 2025, au cours de laquelle Monsieur [Z] [O] était représenté par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Il précise que la dette s’élève à 4 480,17 euros et qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement des loyers par le locataire.

Au visa des articles 7, 17, 22-1 et 24 de la loi du 06 juillet 1989, des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil et des articles 472, 834 et 835 du code de procédure civile, il soutient à titre principal que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail consenti à Monsieur [T] [K] est acquise suite à la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Il argue également de ce que l’indemnité d’occupation qui lui est due doit l’être à compter du prononcé de la résiliation du bail, soit à la date du 28 juillet 2024, qu’elle est révisable dans les mêmes conditions que celles stipulées au contrat de bail et qu’elle doit être fixée au montant du loyer actuel, soit la somme de 495,44 euros.

A titre subsidiaire il soutient que la résiliation judiciaire du contrat de bail doit être prononcée pour défaut de paiement répété des loyers et charges.

Monsieur [T] [K] a comparu. Il reconnaît la dette. Il précise être en attente de percevoir la MDPH, tandis qu’il perçoit à l’heure actuelle le RSA. Il estime être en capacité de payer 50 euros par mois en plus du loyer pour apurer sa dette.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 06 décembre 2024).

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (le 06 juin 2024).

L’action de Monsieur [Z] [O] est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation et d’expulsion

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [T] [K], qui s’est engagé à payer son loyer et les charges afférentes lors de la signature du contrat de bail le liant à Monsieur [Z] [O], a délibérément mis fin à l’exécution de cette obligation contractuelle, dès lors qu’il a cessé de payer son loyer et les charges afférentes de façon régulière et en totalité.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail en son article XI et de ses conséquences graves par le commandement de payer signifié le 28 mai 2024, le défendeur n’a pas apuré l’intégralité de la dette dans les délais impartis ni sollicité de délai par les voies légales.

Dès lors, force est de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée à l’article XI du bail à la date du 29 juillet 2024.

Aussi, faute du départ volontaire de Monsieur [T] [K], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée des lieux 26 Rue Victor Hugo – 83500 LA SEYNE-SUR-MER selon les modalités du présent dispositif.

En revanche, il convient de rejeter la demande sous astreinte car la formulation dans l’assignation est impropre. Il s’agit d’une demande en injonction de faire qui peut être corrélée avec la demande de départ volontaire du locataire et non comme ici corrélée avec l’expulsion qui, elle, ne peut être décidée que par le commissaire de justice et le représentant de l’Etat et non par le locataire.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation

Il appartient aux défendeurs conformément aux dispositions de l’article 1315 alinéa 2 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Par ailleurs l’occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, jusqu’à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En outre, le juge peut même d’office, sur le fondement de l’article 24V de la loi du 06 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, ce qui entraîne la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit.

En application des articles 24V et 24VII de la loi du 06 juillet 1989, le locataire doit être en situation de régler sa dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, ou à défaut avoir obtenu l’accord du bailleur, mais faute d’avoir l’un ou l’autre, aucun délai ne peut lui être octroyé.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment de l’extrait de compte détaillé arrêté au 05 juin 2025 que le retard pris par le défendeur dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 4 450,17 euros, mois de juin 2025 inclus (déduction faite de la somme de 30 euros au titre de la mise en demeure du 25 mars 2024, étant rappelé que seuls les impayés locatifs peuvent constituer la dette locative).

En conséquence, Monsieur [T] [K] sera condamné à verser cette somme de 4 450,17 euros au bailleur, jusqu’au mois de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

En outre, dans l’attente du départ effectif du locataire, il convient de fixer une indemnité mensuelle d’occupation, due en lieu et place du loyer pour le logement sis 26 Rue Victor Hugo – 83500 LA SEYNE-SUR-MER à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 504,44 euros correspondant au dernier loyer charges comprises, non indexée, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle.

A l’audience, le défendeur affirme qu’il est en capacité de verser la somme de 50 euros par mois en sus de son loyer.

Toutefois, il convient de relever que Monsieur [T] [K] n’a pas réglé le dernier loyer courant avant l’audience et de manière générale n’a pas repris le paiement de son loyer depuis de nombreux mois. De plus, le bailleur n’a pas donné son accord pour l’octroi de délais de paiement.

Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne pourra être accordé à Monsieur [T] [K] et sa demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [K], succombant à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Monsieur [T] [K] sera également condamné à payer à Monsieur [Z] [O] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevables les demandes de Monsieur [Z] [O] ;

CONSTATE que le bail relatif à la location d’un appartement sis 26 Rue Victor Hugo – 83500 LA SEYNE-SUR-MER conclu le 1er mars 2019 entre Monsieur [Z] [O] et Monsieur [T] [K] est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire prévue audit contrat ;

CONSTATE que Monsieur [T] [K] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 29 juillet 2024 ;

ORDONNE à Monsieur [T] [K] de quitter les lieux immédiatement ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire et de remise des clés, l’expulsion de Monsieur [T] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis 26 Rue Victor Hugo – 83500 LA SEYNE-SUR-MER et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [T] [K] à payer à Monsieur [Z] [O] la somme de 4 450,17 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent jugement ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Monsieur [T] [K] ;

CONDAMNE Monsieur [T] [K] à payer à Monsieur [Z] [O] une indemnité mensuelle d’occupation du logement sis 26 Rue Victor Hugo – 83500 LA SEYNE-SUR-MER à hauteur de 504,44 euros à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à libération complète des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [T] [K] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [T] [K] à payer à Monsieur [Z] [O] la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT