TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 MAI 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/08479 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YCNS

N° de MINUTE : 25/00685

DEMANDEUR

S.A.R.L. KOLAM O PARINOR, agissant poursuites et diligences de son Gérant.

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par Maître [N], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0497

C/

DEFENDEUR

S.C.I. RC AULNAY 1 SCI

[Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Louis-david ABERGEL de la SELEURL GOUAUX ABERGEL ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0423

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 28 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, juge assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 juillet 2020, la SCI RC AULNAY 1 a donné à bail à la SARL KOLAM O PARINOR un local à usage commercial portant le n°E02 56/1, d’une surface Gla d’environ 317 m², dépendant du centre commercial O’PARINOR sis [Adresse 10] à Aulnay-Sous-Bois (93), moyennant un loyer annuel de base d’un montant de 95 100 € HT/HC, outre un loyer variable additionnel correspondant à 6 % HT du chiffre d’affaires annuel HT du preneur.

Par acte du 15 mars 2022, la SCI RC AULNAY 1 a fait délivrer à la SARL KOLAM O PARINOR un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme de 221 963,12 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2022, la SARL KOLAM O PARINOR a assigné la SCI RC AULNAY 1 devant le tribunal judiciaire de Bobigny en opposition au commandement de payer.

L’affaire a été radiée le 12 avril 2023 par décision du juge de la mise en état, puis rétablie au rôle suite à des conclusions signifiées par la SARL KOLAM O PARINOR le 18 octobre 2023.

Par acte du 4 août 2023, la SCI RC AULNAY 1 a fait délivrer à la SARL KOLAM O PARINOR un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme de 345 344,53 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er septembre 2023, la SARL KOLAM O PARINOR a assigné la SCI RC AULNAY 1 devant le tribunal judiciaire de Bobigny en opposition au commandement de payer du 4 août 2023.

Les deux affaires ont été jointes par décision du juge de la mise en état du 7 février 2024.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2024, la SARL KOLAM O PARINOR sollicite du tribunal de :

A titre principal,

— Juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 mars 2022 délivré à la requête de la SCI RC AULNAY 1 est sans effet, ayant été délivré de mauvaise foi et pour une dette inexistante,

— Juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 4 août 2023 délivré à la requête de la SCI RC AULNAY 1 est sans effet, ayant été délivré de mauvaise foi et pour une dette inexistante,

A titre subsidiaire,

— Condamner la SCI RC AULNAY 1 au paiement de la somme de 245 377,05 euros, à titre de dommages-intérêts,

A titre infiniment subsidiaire,

— Lui accorder un délai de 24 mois pour le règlement de toute sommes qui pourraient être allouées à la défenderesse et ce à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours de la signification par acte extrajudiciaire du jugement à intervenir,

— Juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant l’échéancier de paiement,

— Juger qu’en conséquence la clause résolutoire ne jouera pas dans le cas où la société KOLAM O PARINOR s’acquitte effectivement du solde des sommes dans les conditions fixées par le jugement à intervenir,

— Juger que toute déchéance du terme de l’échéancier accordé ne pourra intervenir que quinze jours après une mise en demeure par acte extrajudiciaire restée infructueuse,

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

En tout état de cause,

— Débouter la SCI RC AULNAY 1 de toute demande reconventionnelle,

— Prononcer la compensation entre les sommes dont les parties seraient respectivement rendues débitrices,

— Condamner la SCI RC AULNAY 1 à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI RC AULNAY 1 en tous les dépens, dont distraction au profit de la SCP HB & ASSOCIES représentée par Maître Gilles HITTINGER-ROUX, Avocat au Barreau de Paris.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 février 2025, la SCI RC AULNAY 1 sollicite du tribunal de :

A titre principal,

— Débouter la société KOLAM O PARINOR de l’ensemble de ses demandes,

A titre reconventionnel,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail et visée dans le commandement de payer du 4 août 2023,

A titre subsidiaire, si par impossible il n’était pas constaté la résiliation de plein droit du bail :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société KOLAM O PARINOR,

En tout état de cause,

— Ordonner l’expulsion de la société KOLAM O PARINOR ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la [Localité 9] Publique et l’aide d’un serrurier, du local à usage commercial portant le n n°E02 56/1 qu’elle occupe au sein du Centre Commercial O’PARINOR sis à [Localité 6], sous l’enseigne « NAANTIME »,

— Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à parfaite libération des lieux par tous occupants et remise des clés,

— Dire que la société KOLAM O PARINOR pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans le Centre, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société KOLAM O PARINOR,

— Condamner la société KOLAM O PARINOR à lui payer une somme de 582 659,16 euros TTC au titre de son arriéré de loyers et/ou indemnités d’occupation, charges et accessoires arrêté au 31 janvier 2025, outre les intérêts de retard contractuels calculés au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de 5 %, tels qu’ils sont déterminés à l’article 23 du Titre I du bail,

— Dans l’hypothèse où des délais étaient accordés, dire que les sommes qui seront versées par la société KOLAM O PARINOR s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, l’arriéré dû au titre du commandement n’étant apuré qu’en outre,

— Dans cette hypothèse, dire que faute par la société KOLAM O PARINOR de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement, et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la société RC AULNAY 1 SCI pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la société KOLAM O PARINOR ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,

— Condamner, en cas de résiliation du bail, la société KOLAM O PARINOR à payer à la société RC AULNAY 1 SCI une indemnité d’occupation calculée forfaitairement sur la base du double du dernier loyer annuel exigible, outre le paiement des charges et accessoires, et ce jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur,

— Condamner la société KOLAM O PARINOR à lui payer une somme de 58 265,92 euros au titre de l’indemnité forfaitaire et irréductible de 10 % des sommes dues non réglées à échéance au 31 janvier 2025,

— Condamner, en cas de résiliation du bail, la société KOLAM O PARINOR à payer à la société RC AULNAY 1 SCI une somme à valoir sur l’indemnité forfaitaire égale à six mois du dernier loyer annuel dû relative au temps nécessaire à la relocation des locaux, soit la somme de 54 485,84 euros

— Dire qu’en cas de résiliation dudit bail, le dépôt de garantie restera définitivement acquis à la société RC AULNAY 1 SCI,

— Condamner la société KOLAM O PARINOR à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société KOLAM O PARINOR en tous les dépens, en ce compris les frais d’huissier tenant (i) à la signification des commandements de payer visant la clause résolutoire des 8 mars 2022 et 4 août 2023 ainsi qu’aux frais de levée de l’état des nantissements et privilèges et de notification aux créanciers inscrits nécessaires, dont distraction au profit de Maître Louis-David ABERGEL, Avocat au Barreau de PARIS, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 février 2025.

MOTIFS DE la DÉCISION

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties.

Sur les commandements de payer du 8 mars 2022 et du 4 août 2023

Contestant la validité des commandements délivrés par la SCI RC AULNAY 1, la SARL KOLAM O PARINOR se prévaut d’une part de la mauvaise foi de cette dernière dans la délivrance desdits commandements, et d’autre part du caractère erroné des sommes visées.

S’agissant de la mauvaise foi, se fondant sur l’article 1104 du code civil, elle fait valoir que le premier commandement du 8 mars 2022 a été délivré alors que les locaux étaient aussi bien matériellement que juridiquement inexploitables, l’ouverture au public étant intervenue le 23 mai 2022. Elle soutient que la bailleresse a retardé le passage de la commission de sécurité et donc l’ouverture des locaux en formulant de nouvelles exigences techniques. Elle ajoute que la réduction de loyer dont se prévaut la SCI RC AULNAY 1 avait été négociée dès l’origine, ce afin de conserver un loyer facial plus élevé que la valeur économique réelle. S’agissant du commandement du 4 août 2023, elle soutient que celui-ci a été délivré alors que les parties étaient en cours de pourparlers, démontrant la mauvaise foi de la bailleresse.

S’agissant des sommes visées aux commandements, se fondant sur l’article 1719 du code civil, elle fait valoir que la SCI RC AULNAY 1 a manqué à son obligation de délivrance, les locaux n’ayant pu être ouverts au public avant le 23 mai 2022. Elle se prévaut par conséquent d’une exception d’inexécution, et à titre subsidiaire de la mauvaise foi de la bailleresse, dans la conduite du projet de travaux, étant selon elle responsable d’une partie des retards occasionnés. Elle ajoute, au visa de l’article 1353 du code civil, que la SCI RC AULNAY 1 ne communique aucun justificatif à l’appui du décompte de répartition communiqué, notamment au titre des charges refacturées, ce alors que celles-ci représentent plus de 50 % du loyer trimestriel et que les prestations liées au fonds marketing sont injustifiées.

Elle ajoute que du fait de la crise sanitaire les locaux étaient inexploitables du 30 janvier au 18 mai 2021, le centre commercial et ses parties communes étant demeurés fermés, et se prévaut par conséquent d’une exception d’inexécution.

La SCI RC AULNAY 1 fait valoir que la SARL KOLAM O PARINOR est entièrement responsable des retards pris dans les travaux et donc dans l’ouverture de son restaurant. Elle ajoute qu’elle a accordé de nombreuses mesures d’accompagnement à la demanderesse, consistant, pour un montant total de 104 610 euros TTC, en une franchise totale de loyers, charges et accessoires jusqu’au 30 novembre 2020, en une réduction du loyer de base de 50% pour la période relative au Covid-2 (période du 28 octobre 2020 au 30 novembre 2020), en des réductions du loyer de base sur les trois premières années du bail, ainsi qu’en une réduction du loyer de base annuel à hauteur d’une somme de 25 360 euros HT/HC, soit 30 432 euros TTC, pour la période du 8 juillet 2020 au 8 juillet 2021, couvrant également la période de fermeture administrative liée au Covid-3 (période du 30 janvier 2021 au 18 mai 2021). Elle en conclut que les commandements ont été délivrés de bonne foi.

Elle ajoute que sa responsabilité dans les retards pris pour l’ouverture au public n’est nullement démontrée, la preneuse lui ayant au contraire communiqué par un courriel du 21 octobre 2021 les nombreuses difficultés auxquelles elle était confrontée dans la réalisation des travaux.

S’agissant des montants visés aux commandements, elle soutient que la SARL KOLAM O PARINOR ne peut se prévaloir d’un quelconque défaut de délivrance dans la mesure où elle exploite son local de manière continue depuis le 24 mai 2022, et où le bail prévoyait que l’obligation de délivrance était strictement limitée à la simple remise de la chose louée, les travaux de mise en conformité étant laissés à la charge de la SARL KOLAM O PARINOR.

Selon l’article L145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La loi prévoyant une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire, le commandement de payer doit, pour permettre cette régularisation, informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre au preneur d’identifier les causes des sommes réclamées et de vérifier la prise en compte des paiements effectués.

Il est de principe que le commandement fait pour une somme supérieure à la dette réelle n’est pas nul, et reste valable pour la partie qui ne fait l’objet d’aucune contestation de la part du débiteur.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code. Au regard de ces dispositions, un commandement de payer délivré de mauvaise foi est de nul effet.

En l’espèce, il est constant que le commandement de payer du 8 mars 2022 a été délivré alors que la SARL KOLAM O PARINOR était dans l’incapacité d’exploiter son local, qui n’était pas encore ouvert au public.

Il ressort des échanges de courriels produits par la SARL KOLAM O PARINOR (pièce n°8) que le 3 mars 2022 le représentant du centre commercial avait annulé la visite de la commission de sécurité prévue le même jour du fait des non-conformités relevées.

La délivrance d’un commandement de payer une somme de 222 357,67 euros visant la clause résolutoire, ce alors que les parties étaient en train de préparer l’ouverture du local commercial, que la bailleresse avait connaissance des difficultés de la SARL KOLAM O PARINOR dans la réalisation de ses travaux, et qu’elle n’avait jamais auparavant réclamé le paiement des loyers, ne répond pas à l’exigence de bonne foi devant présider aux relations contractuelles.

Le commandement de payer délivré le 8 mars 2022 doit dans ces conditions être jugé de nul effet.

S’agissant du commandement de payer du 4 août 2023 portant sur la somme de 345 344,53 euros, il ressort du décompte annexé audit commandement que l’arriéré de loyers accumulé par la SARL KOLAM O PARINOR au 24 mai 2022, date d’ouverture de son local, s’élevait à la somme de 308 435,23 euros, passée à 355 735,59 euros au 4 août 2022. Le commandement de payer portait donc essentiellement sur un arriéré accumulé antérieurement à l’ouverture du local.

Il ressort de l’historique RPVA que les parties ont entamé pendant le cours de la première procédure des négociations, qui étaient toujours en cours au 7 avril 2023, date des dernières demandes de renvoi formulées par les parties.

En faisant délivrer un commandement portant sur un arriéré ancien, dont sa preneuse n’était de toute évidence pas en mesure de s’acquitter dans un délai d’un mois, ce alors que les parties étaient en cours de négociations et que la SARL KOLAM O PARINOR s’acquittait de son loyer courant, la SCI RC AULNAY 1 n’a pas fait preuve de la bonne foi devant présider aux relations contractuelles.

Le commandement de payer délivré le 4 août 2023 doit dans ces conditions être jugé de nul effet.

La SCI RC AULNAY 1 sera dans ces conditions déboutée de sa demande en acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement formée par la SCI RC AULNAY 1

La SCI RC AULNAY 1 sollicite que la SARL KOLAM O PARINOR soit condamnée à lui payer la somme de 582 659,16 euros TTC au titre de son arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2025.

La SARL KOLAM O PARINOR soutient que les loyers appelés sur la période allant du 30 janvier au 9 juin 2021 ne sont pas dus, l’établissement ayant été interdit d’accueil de la clientèle du fait de la crise sanitaire et de la fermeture subséquente du centre commercial.

Elle conteste également les sommes appelées au titre des charges, du fonds marketing et des honoraires sur charges, pour un montant total de 240 000 euros. Elle indique à ce titre que plus de 23 boutiques du centre sont fermées et que ce n’est qu’à compter du 17 septembre 2022 que son enseigne a été référencée par le centre commercial.

Elle se prévaut de l’exception d’inexécution s’agissant des loyers antérieurs au 23 mai 2022.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature même du contrat de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

En application de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, le décompte produit par la SCI RC AULNAY 1 et arrêté au 31 janvier 2025 fait apparaître un arriéré locatif de 582 659,16 euros TTC.

S’agissant des loyers antérieurs au 23 mai 2022, le bail du 8 juillet 2020 stipule en son article 37.4 que « le preneur a soumis au bailleur pour validation préalable un projet du concept architectural qu’il entend mettre en place dans le local » et que « le preneur réalisera sous sa propre responsabilité et à ses frais, conformément à l’article 8.1 du bail, l’ensemble des travaux d’aménagement ».

La SARL KOLAM O PARINOR n’apporte aucune précision quant à la nature des travaux réalisés, ni ne produit aucune pièce de nature à démontrer que les locaux n’étaient pas conformes à leur destination avant qu’elle n’y réalise des travaux.

Le moyen tiré de l’exception d’inexécution sur la période antérieure au 23 mai 2022 est donc écarté, et la SARL KOLAM O PARINOR sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts qui reposait sur l’existence d’un défaut de délivrance.

S’agissant des loyers appelés sur la période allant du 30 janvier au 9 juin 2021, il est constant que durant cette période les locaux n’étaient pas ouverts au public puisqu’ils faisaient l’objet de travaux d’aménagement. La SARL KOLAM O PARINOR ne démontre pas que les travaux n’aient pas pu se poursuivre à compter du 30 janvier 2021. La SARL KOLAM O PARINOR ne saurait dans ces conditions se prévaloir d’une quelconque exception d’inexécution, ce alors que les locaux lui ont été délivrés par la bailleresse puisqu’elle a pu y effectuer des travaux. Ce moyen est par conséquent écarté et les loyers appelés sur la période allant du 30 janvier au 9 juin 2021 sont dus.

S’agissant des charges, il ressort des factures de provisions que celles-ci ont été appelées conformément aux stipulations contractuelles, les quotes-parts étant précisées pour chaque type de poste et ne faisant l’objet d’aucune contestation de la part de la SARL KOLAM O PARINOR. Si la SCI RC AULNAY 1 justifie par ailleurs avoir procédé à la reddition des charges 2020 à 2022, elle ne produit aucune pièce de nature à justifier le montant des charges facturées, se contentant de produire un relevé individuel réalisé par ses soins. Faute pour la SCI RC AULNAY 1 d’apporter la preuve du montant des charges dues par la SARL KOLAM O PARINOR en 2020, 2021 et 2022, et par conséquent du montant des honoraires sur charges calculés comme un pourcentage des charges réelles, il convient de déduire du montant demandé la somme de 47 428,47(3 764,40 en 2020 + 43 664,07 en 2021) euros HT, soit la somme de 56 914,16 euros TTC pour les années 2020 et 2021, et la somme de 56 894,28 euros TTC (13246,8 + 1987,02 + 10481,2 + 1872,18 + 12864 + 1929,6 + 12864 +1929,6-280,12) pour l’année 2022, montant calculé en additionnant les provisions pour charges et en déduisant le montant de la reddition, favorable à la locataire. La somme de 113 808,44 euros est donc déduite du montant sollicitée. S’agissant des charges 2023, il est considéré que la SCI RC AULNAY 1 peut valablement ne pas en avoir encore réalisé la reddition au 31 janvier 2025.

S’agissant du fonds marketing, l’article 16 du bail stipule que « Le Preneur reconnaît expressément la nécessité, dans l’intérêt du Centre, de mener des actions de promotion, de communication, d’animation et de publicité du Centre Commercial. Le Preneur déclare avoir apprécié par lui-même et sous sa propre responsabilité la commercialité du Centre et son environnement, et reconnaît que le Bailleur ou son Mandataire n’est tenu à aucune obligation de résultat au titre des actions de promotion, de communication, d’animation et de publicité.

Le Preneur ne pourra donc pas se prévaloir des opérations de promotion, de communication, d’animation et de publicité mises en place pour réclamer une quelconque indemnité au Bailleur ou à son Mandataire ».

Les pièces produites par la SCI RC AULNAY 1 (pièces n° 41 à 44) apportent la preuve des nombreuses actions promotionnelles (jeux-concours, changement du logo, lancement d’un nouveau site Web) mises en place par le centre commercial sur la période. La SARL KOLAM O PARINOR ne peut se prévaloir du fait qu’elle n’aurait pas pu bénéficier de ces actions avant l’ouverture de son restaurant dans la mesure où il a été conclu qu’elle ne démontrait pas que le retard pris dans cette ouverture résultait d’un manquement de la SCI RC AULNAY 1. Enfin, elle n’apporte aucun élément de nature à prouver que son enseigne n’aurait été référencée que le 17 septembre 2022. Il n’y a, au regard de l’ensemble de ces éléments, pas lieu de déduire les sommes appelées au titre du fonds marketing.

Il convient par conséquent de condamner la SARL KOLAM O PARINOR à payer à la SCI RC AULNAY 1 la somme de 468 850,72 euros (582 659,16 – 113 808,44) TTC au titre de son arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2025.

Sur la demande de délais de paiement formée par la SARL KOLAM O PARINOR

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SARL KOLAM O PARINOR produit pour toute pièce justificative de sa situation des attestations de son chiffre d’affaires 2022 et 2024. Faute pour la SARL KOLAM O PARINOR de justifier du montant de son résultat annuel, elle ne démontre pas être en capacité d’honorer un échéancier de paiement, ce d’autant qu’il résulte du décompte que son arriéré locatif n’a fait qu’augmenter depuis 2023, malgré quelques paiements partiels et sporadiques.

Il convient dans ces conditions de la débouter de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande de résiliation judiciaire formée par la SCI RC AULNAY 1

Se fondant sur les articles 1224 à 1230 du code civil, la SCI RC AULNAY 1 sollicite que ordonnée la résiliation judiciaire du bail au regard de l’importance de l’arriéré locatif et de son évolution depuis la délivrance des commandements.

La SARL KOLAM O PARINOR ne répond pas à cette demande.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il ressort du décompte que l’arriéré locatif de la SARL KOLAM O PARINOR n’a cessé d’augmenter depuis la délivrance du dernier commandement de payer le 4 août 2023, ce alors qu’il n’est pas contesté qu’elle exploite ses locaux depuis mai 2022. La SARL KOLAM O PARINOR ne produit aucune pièce de nature à justifier ces impayés, se contentant de justifier de son chiffre d’affaires sur les exercices 2022 et 2024.

L’accumulation d’un arriéré de près d’un demi-million d’euros, sans explication aucune, constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail à compter de la présente décision. Il convient dès lors d’ordonner en conséquence l’expulsion du preneur selon les termes du dispositif ci-après. L’astreinte n’apparaît pas nécessaire et ne sera pas prononcée.

Sur les clauses pénales

Se fondant sur les stipulations contractuelles, la SCI RC AULNAY 1 sollicite que la SARL KOLAM O PARINOR soit condamnée à lui payer « les intérêts de retard contractuels calculés au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de 5 %, tels qu’ils sont déterminés à l’article 23 du Titre I du bail », ainsi que la somme de 58 265,92 euros au titre de l’indemnité forfaitaire et irréductible de 10 % des sommes dues non réglées à échéance au 31 janvier 2025. Elle sollicite par ailleurs qu’il soit jugé que le dépôt de garantie lui reste acquis en application de l’article 5.5 du bail. Elle sollicite enfin que l’indemnité d’occupation soit fixée au double du loyer contractuel.

La SARL KOLAM O PARINOR ne répond pas à cette demande.

En application de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut d’office modérer le montant de l’indemnité fixé contractuellement, en cas de défaillance de l’une des parties dans l’exécution de ses obligations, qui est manifestement excessif.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

— Sur l’indemnité forfaitaire de 10 %

En l’espèce, l’article 22.2.4 a) du bail prévoit qu’ « A défaut de paiement de toutes sommes dues par le Preneur en vertu du présent bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance exacte, et du seul fait de l’envoi par le Bailleur d’une lettre de rappel consécutive à cette défaillance (sans qu’une mise en demeure ne soit nécessaire), comme en toute hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire et irréductible ».

En l’espèce, il a été jugé que les commandements étaient de nul effet. La SCI RC AULNAY 1 ne justifie pas avoir adressé une lettre de rappel comme le prévoit l’article 22.2.4. du bail. La SCI RC AULNAY 1 sera par conséquent déboutée de sa demande en paiement de la somme de 58 265,92 euros.

— Sur le dépôt de garantie

L’article 5.5 du bail prévoit qu’en cas de résiliation par suite d’inexécution par le preneur de ses engagements ou pour une cause quelconque imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres.

Cette clause n’apparaît pas manifestement excessive et il y a lieu de dire que le dépôt de garantie restera acquis à la SCI RC AULNAY 1.

— Sur l’indemnité d’occupation

Le bail liant les parties prévoit en son article 22.2.2. qu’en cas de maintien dans les lieux à l’expiration du bail, le preneur paiera au bailleur une indemnité d’occupation calculée forfaitairement sur la base du double du dernier loyer, outre les charges et accessoires.

Cette clause qui détermine ainsi par avance et de manière forfaitaire l’indemnisation du préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre, doit s’analyser comme une clause pénale.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

La bailleresse ne démontre pas que la valeur équitable des lieux et la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail nécessiterairent que le montant de l’indemnité d’occupation corresponde au double du loyer facturé.

Cette clause pénale manifestement excessive doit donc être réduite et l’indemnité d’occupation sera fixée à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges.

La SARL KOLAM O PARINOR devra s’acquitter au profit de la SCI RC AULNAY 1 d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, outre toutes les taxes et charges exigibles conformément au bail expiré, et ce à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clefs.

— Sur l’indemnité forfaitaire

Enfin, l’article 22.2.4 b/ stipule que « En cas de résiliation par la faute du Preneur par application de la clause résolutoire ou par décision judiciaire, le Preneur devra une indemnité pendant le temps nécessaire à la relocation fixée forfaitairement d’un commun accord à 6 mois du dernier loyer. »

Cette clause n’apparaît pas excessive au regard de l’importance de l’arriéré locatif et la SARL KOLAM O PARINOR sera condamnée à payer à la SCI RC AULNAY 1 la somme de 54 485,84 euros correspondant à six mois de loyers à titre d’indemnité forfaitaire.

— Sur le taux d’intérêts

En l’espèce, l’article 23 du Titre 1 du bail stipule que « A défaut de paiement de toutes sommes exigibles en exécution du bail (loyers, charges, honoraires, contributions au Fonds Marketing…) à sa date d’échéance, celle-ci fera l’objet d’un calcul d’intérêt au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de cinq points, étant précisé que ce taux moyen sera celui du mois précédant la date d’exigibilité, et ce, sans qu’une quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire, le Preneur étant mis en demeure par le seul effet de la signature du présent bail ».

L’application d’un taux d’intérêt majoré de 5 points apparaît manifestement excessive au regard de l’ancienneté de l’arriéré, lié en partie à la crise sanitaire, du caractère injustifié des charges, et de l’existence d’une indemnité forfaitaire correspondant à six mois de loyers. Il convient par conséquent de modérer cette clause et d’assortir le montant de l’arriéré locatif des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La demande de compensation formée par la SARL KOLAM O PARINOR sera rejetée comme étant sans objet.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL KOLAM O PARINOR, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce non compris les frais des commandements de payer des 8 mars 2022 et 4 août 2023 dont il a été conclu qu’ils avaient été délivrés de mauvaise foi. Les dépens comprendront les frais de levée de l’état des nantissements et privilèges et de notification aux créanciers inscrits nécessaires. Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Louis-David ABERGEL, avocat au Barreau de Paris.

Il convient en équité de condamner la SARL KOLAM O PARINOR à payer à la SCI RC AULNAY 1 la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient au regard des faits de l’espèce et de la nature de la décision d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Juge de nul effet le commandement de payer délivré par la SCI RC AULNAY 1 à la SARL KOLAM O PARINOR le 8 mars 2022,

— Juge de nul effet le commandement de payer délivré par la SCI RC AULNAY 1 à la SARL KOLAM O PARINOR le 4 août 2023,

— Déboute la SCI RC AULNAY 1 de sa demande en acquisition de la clause résolutoire,

— Déboute la SARL KOLAM O PARINOR de sa demande de dommages et intérêts,

— Condamne la SARL KOLAM O PARINOR à payer à la SCI RC AULNAY 1 la somme de 468 850,72 euros TTC au titre de son arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— Déboute la SARL KOLAM O PARINOR de sa demande de délais de paiement,

— Déboute la SCI RC AULNAY 1 de sa demande en paiement de la somme de 58 265,92 euros,

— Dit que le dépôt de garantie reste acquis à la SCI RC AULNAY 1 à titre de dommages et intérêts,

— Condamne la SARL KOLAM O PARINOR à payer à la SCI RC AULNAY 1 la somme de 54 485,84 euros à titre d’indemnité forfaitaire,

— Ordonne la résiliation judiciaire du bail du 8 juillet 2020 liant les parties à compter de la présente décision,

— Ordonne, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la SARL KOLAM O PARINOR et de tous occupants de son chef des locaux loués portant le n°E02 56/1 sis [Adresse 10] à [Localité 5] (93),

— Rappelle que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Déboute la SCI RC AULNAY 1 de sa demande d’astreinte,

— Condamne la SARL KOLAM O PARINOR à payer à la SCI RC AULNAY 1 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, outre toutes les taxes et charges exigibles conformément au bail expiré, et ce à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clefs,

— Rejette la demande de compensation des créances formée par la SARL KOLAM O PARINOR,

— Condamne la SARL KOLAM O PARINOR à payer à la SCI RC AULNAY 1 la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la SARL KOLAM O PARINOR aux dépens, en ce non compris les frais des commandements de payer des 8 mars 2022 et 4 août 2023, en ce compris les frais de levée de l’état des nantissements et privilèges et de notification aux créanciers inscrits nécessaires, dont distraction au profit de Maître Louis-David ABERGEL, avocat au Barreau de Paris,

— Écarte l’exécution provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 26 Mai 2025.

LE GREFFIER LE JUGE

Sakina HAFFOU Aliénor CORON