TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

N° RG 24/02214 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2AO5

Minute : 25/18

S.A. ADOMA

Représentant : M^e Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0226

C/

Madame [F] [U]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 Février 2025

DEMANDEUR :

S.A. ADOMA

[Adresse 2].

[Localité 4]

représentée par M^e Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [F] [U]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 02 Décembre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025, par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’économie mixte ADOMA (ci-après SAEM ADOMA) a notamment pour objet la construction et la gestion de foyers-logements et de résidences sociales, en vue de l’hébergement de personnes visées à l’article L351-2 et R351-55 du code de la construction et de l’habitation, dans le cadre d’une convention conclue avec l’État le 28 juin 2013, en application des dispositions de l’article L353-2 du même code et fixant les conditions de fonctionnement de la résidence sociale.

Par acte sous seing privé en date du 06 septembre 2023, la SAEM ADOMA a donné à Madame [F] [U] la jouissance privative d’une chambre n°A406 située [Adresse 3], pour une redevance mensuelle actuelle de 456,49 euros.

Par courrier du 03 juillet 2024, signifié par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, la SAEM ADOMA a mis en demeure Madame [F] [U] de payer la somme de 2223,78 euros en principal, au titre des redevances impayées au 03 juillet 2024, sous un délai de huit jours, et l’a informée qu’à défaut de régularisation un mois après ce délai, la résiliation du contrat de résidence sera de plein droit acquise en application de l’article 11 du contrat.

Par courrier en date du 09 septembre 2024, la Caisse d’allocations familiales a été informée de la situation d’impayés de Madame [F] [U].

Par acte d’huissier en date du 04 octobre 2024, la SAEM ADOMA a fait assigner Madame [F] [U] en référé aux fins de :

«  constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre de Madame [F] [U] suite à la résiliation du contrat de résidence,

En conséquence,

o ordonner l’expulsion de Madame [F] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

«  condamner Madame [F] [U] au paiement à titre de provision d’une somme de 2924,43 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure selon compte au 30 septembre 2024,

«  condamner Madame [F] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant de la redevance mensuelle, à compter du 1er octobre 2024, jusqu’à libération effective des lieux,

«  condamner Madame [F] [U] au paiement de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l’audience du 02 décembre 2024, la SAEM ADOMA, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2620,94 euros, arrêtée au 29 novembre 2024, redevance du mois d’octobre incluse. Elle est opposée à la demande de délais sauf si la proposition de payement de la dette est au moins égale à 100 euros par mois.

Au soutien de ses demandes, au visa des articles 835 du code de procédure civile, L633-2 et R633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et 1103 du code civil, la SAEM ADOMA expose que Madame [F] [U] n’a pas réglé les sommes réclamées après mise en demeure si bien que la clause résolutoire est acquise et qu’elle est bien fondée à obtenir la condamnation au paiement des sommes dues à titre de provision. Elle précise que la défenderesse occupe le logement depuis quatorze mois et n’a réglé que la dernière redevance.

À l’audience, Madame [F] [U], ne conteste pas le montant des sommes dues. Elle demande des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle explique qu’elle est étudiante, que ses parents sont à [Localité 9] et qu’ils ne peuvent l’aider à payer les redevance de son logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la loi applicable au contrat :

En application de l’article 2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions d’ordre public de cette loi ne sont pas applicables aux logements foyers, à l’exception de deux premiers alinéas de l’article 6 et de l’article 20-1.

Aux termes de l’article L632-3 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions des articles L632-1 et suivants de ce code, relatives aux locations meublées ne sont pas applicables aux logements foyer.

En l’espèce, il ressort des documents produits par la SAEM ADOMA, notamment le contrat de location et le règlement intérieur, que les logements situés à [Adresse 3] sont des logements foyers. Dès lors, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables au contrat de résidence signé entre la SAEM ADOMA et Madame [F] [U].

Sur la demande en paiement des redevances :

Selon l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1103 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, conformément à l’article 8 du contrat, l’occupant est tenu de s’acquitter d’une redevance mensuelle et les éventuelles prestations facultatives, en contrepartie de la mise à disposition du logement. Le montant de cette redevance est fixé à 456 euros.

Il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de résidence, de la mise en demeure et du décompte de la créance actualisé au 29 novembre 2024, que la SAEM ADOMA rapporte la preuve de l’arriéré de redevances et indemnités d’occupation dont elle se prévaut. L’existence et le montant de la dette n’apparaissent pas sérieusement contestables. Elle n’est pas contestée par la défenderesse.

En conséquence, il convient de condamner Madame [F] [U] à payer à la SAEM ADOMA, à titre de provision, la somme de 2620,94 euros, au titre des sommes dues au 29 novembre 2024, échéance du mois d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure sur la somme de 2223,78 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ;

Aux termes de l’article L633-2 du code de la construction et de l’habitation la résiliation du contrat peut intervenir en cas d’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur.

Selon l’article R633-3 du même code, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L 633-2 sous réserve d’un délai de préavis d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. Ce texte prévoit que la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon les articles 1224 et 1225 du code civil, la résolution du contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire, qui précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution, et est subordonnée à une mise demeure infructueuse, mentionnant expressément la clause résolutoire, s’il n’a pas été prévu que la résolution résulterait du seul fait de l’inexécution.

En l’espèce, l’article 11 du contrat de résidence du 06 septembre 2023 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle la SAEM ADOMA peut résilier, de plein droit, le contrat de résidence en cas d’inexécution d’une obligation incombant au résident au titre du contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. En ce cas, la résiliation doit être notifiée par lettre recommandée avec avis de réception et ne produit effet qu’un mois après cette date.

Par ailleurs, l’article 8 du contrat de résidence stipule que le résident doit payer la redevance au termes convenus, ainsi que les éventuelles prestations facultatives.

Il ressort des pièces communiquées que la SAEM ADOMA justifie avoir fait signifier par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024 (avec remise à étude), une mise en demeure à Madame [F] [U] de payer les redevances sous huit jours.

En conséquence, à défaut de régularisation après signification en date du 15 juillet 2024, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter de la réception de la mise en demeure, selon les règles de computation des délais prévues par le code de procédure civile, soit le 15 août 2024 à 24 heures.

Il y a lieu en conséquence de constater que la résiliation du contrat de résidence conclu le 06 septembre 2023 est intervenue compter du 16 août 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Selon l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, Madame [F] [U] apparaît en mesure de régler la dette dans le délai de deux ans.

La SAEM ADOMA n’est pas opposée à la demande de délai dès lors que la mensualité est au moins égale à 100 euros.

Madame [F] [U] propose de s’acquitter de sa dette en versant une somme mensuelle de 100 euros.

Il convient en conséquence d’accorder à Madame [F] [U] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une des échéances, l’expulsion de Madame [F] [U] de tout occupant de son chef sera autorisée selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer, par provision, une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du contrat et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, égale au montant de la redevance due si le contrat s’était poursuivi que l’occupant devra payer jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [F] [U] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAEM ADOMA les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [F] [U] à payer à SAEM ADOMA la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence conclu le 06 septembre 2023 entre SAEM ADOMA d’une part, et Madame [F] [U] d’autre part, concernant les locaux Résidence ADOMA [Adresse 3], sont réunies à la date du 16 août 2024,

CONSTATONS la résiliation du contrat de résidence à compter de cette date,

CONDAMNONS Madame [F] [U] à payer à SAEM ADOMA, par provision, la somme de 2620,94 euros, au titre des sommes dues au 29 novembre 2024, échéance du mois d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2024 sur la somme de 2223,78 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,

ACCORDONS un délai à Madame [F] [U] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISONS Madame [F] [U] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire,

RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’à défaut de paiement de la redevance courante ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [F] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame [F] [U] à payer à la SAEM ADOMA une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant de la redevance due si le contrat s’était poursuivi à compter du 16 août 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNONS Madame [F] [U] aux dépens de l’instance.

CONDAMNONS Madame [F] [U] à payer à SAEM ADOMA la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT