TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/10452 -

N° Portalis DB3S-W-B7J-34TT

Minute : 25/1472

S.C.I. PHIDEAK PHUNG

Représentant : M^e Lucien MAKOSSO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 370

C/

Madame [X] [T]

Monsieur [B] [E]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 15 Décembre 2025;

par Madame Magalie CART, Vice-Présidente placée, auprès du premier président près la Cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Magalie CART, Vice-Présidente placée, auprès du premier président près la Cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier audiencier

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. PHIDEAK PHUNG,

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Lucien MAKOSSO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [X] [T],

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [B] [E],

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 30 avril 2023, avec prise d’effet au 1er mai 2023, la SCI PHIDEAK PHUNG a donné à bail à Madame [X] [T] et Monsieur [B] [E] des locaux à usage d’habitation et un emplacement de stationnement, situés [Adresse 5] (au 2ème étage) à NOISY LE GRAND (93160), moyennant un loyer mensuel de 950 euros et 50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI PHIDEAK PHUNG a, par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat (dernière page du contrat).

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2025, SCI PHIDEAK PHUNG a ensuite fait assigner Madame [X] [T] et Monsieur [B] [E] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité du RAINCY aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire entraînant la résiliation du bail, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire pour manquements graves et répétés des locataires à leurs obligations de paiement des loyers,

— ordonner leur expulsion,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 3.980 euros au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges, outre une somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 novembre 2025.

A l’audience, la SCI PHIDEAK PHUNG, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 4.980 euros arrêtée au 31 août 2025 (échéance du mois d’août 2025 incluse). Elle précise s’en rapporter à la décision du tribunal quant à la demande d’octroi de délais de paiement au profit des défendeurs.

Madame [X] [T] et Monsieur [B] [E] comparaissent en personne. Ils reconnaissent le principe de la dette locative mais pas son montant, affirmant avoir réglé le loyer du mois de janvier 2025, portant donc le montant de la dette locative selon eux à un montant de 3.980 euros. Ils sollicitent des délais de paiement de droit commun à hauteur de 165 euros par mois en règlement de l’arriéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

Par note en délibéré reçue au greffe le 3 novembre 2025 par courriel, sur autorisation du tribunal, les défendeurs ont communiqué une capture d’écran de téléphone portable justifiant de versements bancaires de leur compte Revolut d’un montant de 1.010 euros le 5 février 2025, précisant que le montant de la dette locative s’élève donc bien à 3.970 euros.

Par note en délibéré reçu au greffe le 20 novembre 2025, sur autorisation du tribunal, le conseil du demandeur a transmis un décompte actualisé de la dette locative arrêté au 30 septembre 2025 pour un montant de 3.970 euros (échéance du mois de septembre 2025 incluse).

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-[Localité 2] par la voie électronique le 13 février 2025, plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, SCI PHIDEAK PHUNG justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-SAINT-DENIS par la voie électronique le 26 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 30 avril 2023 contient une clause résolutoire (dernière page du contrat de bail) et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 25 novembre 2024, pour la somme en principal de 3.970 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 janvier 2025.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 26 janvier 2025.

Madame [X] [T] et Monsieur [B] [E] étant réputés occupants sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’autoriser SCI PHIDEAK PHUNG, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Conformément à l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas ; il faut qu’elle soit expressément stipulée.

L’engagement solidaire souscrit par des co-titulaires du bail ne survit pas, sauf stipulation expresse contraire, à la résiliation du bail et l’indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux, sans que la solidarité ne s’applique.

En l’espèce, la clause de solidarité figurant au contrat de bail (dernière page) vise les sommes dues au titre « des loyers, charges et accessoires dues en application contrat » et ne vise pas expressément les indemnités d’occupation. En outre, le bail se trouve résilié depuis le 26 janvier 2025, Madame [X] [T] et Monsieur [B] [E] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il y a donc lieu de condamner les défendeurs conjointement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

En conséquence, Madame [X] [T] et Monsieur [B] [E] seront condamnés conjointement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ; avec rejet du surplus des demandes.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, SCI PHIDEAK PHUNG produit un décompte en note en délibéré démontrant que Madame [X] [T] et Monsieur [B] [E] restent lui devoir, la somme hors frais de 3.970 euros à la date du 30 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse).

Aucune contestation du principe de la dette locative n’est soulevée à l’audience. Le montant de la dette telle qu’actualisée par note en délibéré n’est pas non plus contestée par les parties.

Conformément à l’article 1310 du code civil et compte tenu de la clause de solidarité (dernière page du contrat de bail), Madame [X] [T] et Monsieur [B] [E] seront tenus solidairement uniquement au paiement de la somme due au titre de l’arriéré de loyer et charges jusqu’à la date de résiliation du contrat, soit une somme de 3.980 euros due au 26 janvier 2025, de laquelle il conviendra de déduire un montant de 10 euros ayant été réglé courant février 2025 par les locataires sans aggravation de dette postérieure du fait de la reprise du paiement des loyers courants.

En conséquence, Madame [X] [T] et Monsieur [B] [E] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 3.970 euros au titre du solde de l’arriéré locatif dû au 26 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement de droit commun

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de 24 mois.

Madame [X] [T] et Monsieur [B] [E] s’engagent à régler la dette locative due par des mensualités de 165 euros, expliquant qu’ils sont tous deux sans emploi. Madame [X] [T] perçoit 950 euros d’allocations mensuelles d’Aide au Retour à l’Emploi par France Travail et Monsieur [B] [E] perçoit des allocations mensuelles France Travail de 1.100 euros par mois. Ils expliquent avoir la volonté de déménager début décembre 2025 et ne demandent donc pas à pouvoir se maintenir dans les lieux.

La bailleresse s’en rapporte quant à l’octroi de délais de paiement de droit commun en règlement de la dette au profit des défendeurs, en sus des indemnités d’occupation dues avec charges courantes en cas de maintien dans les lieux avant expulsion.

En outre, il ressort du dernier décompte actualisé communiqué par la bailleresse par note en délibéré, que la dernière échéance impayée date du mois de janvier 2025 et que les locataires se sont régulièrement acquittés des sommes dues à la bailleresse depuis le mois de février 2025 ; démontrant ainsi leur volonté de s’acquitter de la dette dans les délais impartis par les textes.

Compte tenu de ces éléments, Madame [X] [T] et Monsieur [B] [E] seront autorisés à se libérer du montant de la dette locatives en 23 mensualités d’un montant de 165 euros et la 24ème mensualité soldant la dette, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

L’attention de Madame [X] [T] et Monsieur [B] [E] est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, la dette sera entièrement exigible, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [T] et Monsieur [B] [E], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que SCI PHIDEAK PHUNG a dû accomplir, Madame [X] [T] et Monsieur [B] [E] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de SCI PHIDEAK PHUNG ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 avril 2023 entre SCI PHIDEAK PHUNG, d’une part, et Madame [X] [T] et Monsieur [B] [E], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation et un emplacement de stationnement, situés [Adresse 5] (au 2ème étage) à NOISY LE GRAND (93160), sont réunies à la date du 26 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Madame [X] [T] et Monsieur [B] [E] occupants sans droit ni titre depuis le 26 janvier 2025 ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [X] [T] et Monsieur [B] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, SCI PHIDEAK PHUNG à faire procéder à l’expulsion de Madame [X] [T] et Monsieur [B] [E], ainsi que tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [T] et Monsieur [B] [E] à verser à SCI PHIDEAK PHUNG la somme de 3.970 euros au titre des loyers et charges dus au titre du solde de l’arriéré locatif dû au 26 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [X] [T] et Monsieur [B] [E] à s’acquitter de la dette en 23 mensualités de 165 euros minimum chacune et une 24ème mensualité soldant la dette, en plus des indemnités d’occupation avec charges courantes, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre des indemnités d’occupation et des charges courantes ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE conjointement Madame [X] [T] et Monsieur [B] [E] à payer à SCI PHIDEAK PHUNG une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [T] et Monsieur [B] [E] à verser à SCI PHIDEAK PHUNG une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [T] et Monsieur [B] [E] aux dépens, qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La Vice-présidente