TRIBUNAL DE PROXIMITE

D’AUBERVILLIERS

[Adresse 6]

[Localité 4]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 5]

REFERENCES : N° RG 25/03488 – N° Portalis DB3S-W-B7J-24LF

Minute :

Monsieur [D] [N]

Représentant : Maître Gilles DE BIASI de la SELEURL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0951

Madame [X] [E] épouse [N]

Représentant : Maître Gilles DE BIASI de la SELEURL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0951

C/

Monsieur [M] [J] [H]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Copie délivrée à :

Le 10 Septembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 29 Septembre 2025; greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Septembre 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Marine LARCIER, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [D] [N], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Gilles DE BIASI de la SELEURL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

Madame [X] [E] épouse [N], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Gilles DE BIASI de la SELEURL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [J] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 avril 2024, Monsieur [D] [N] et Madame [X] [E] épouse [N] ont donné à bail à Monsieur [M] [J] [H] un logement et un emplacement de stationnement (n°85) situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 659,00 euros, et 70 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, Monsieur [D] [N] et Madame [X] [E] épouse [N] ont fait signifier à Monsieur [M] [J] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2233,80 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 26 septembre 2024 Monsieur [D] [N] et Madame [X] [E] épouse [N] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, Monsieur [D] [N] et Madame [X] [E] épouse [N] ont fait assigner Monsieur [M] [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [M] [J] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution, en garantie des réparations locatives et indemnités d’occupation qui pourraient être dues, condamner Monsieur [M] [J] [H] au paiement des sommes suivantes :4436,40 euros au titre de la dette locative arrêtée au 19 novembre 2024, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, qui ne saurait être inférieure à 729 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens incluant le coût du commandement de payer,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 19 mars 2025.

À l’audience du 16 juin 2025, Monsieur [D] [N] et Madame [X] [E] épouse [N], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 9563,34 euros arrêtée au 2 juin 2025, loyer du mois de juin 2025 inclus. ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [D] [N] et Madame [X] [E] épouse [N] soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [M] [J] [H] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 17 septembre 2024. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [M] [J] [H], régulièrement assigné, à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [M] [J] [H] assigné à l’étude du commissaire de justice ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [D] [N] et Madame [X] [E] épouse [N] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [D] [N] et Madame [X] [E] épouse [N] aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers, est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 5 avril 2024, du commandement de payer délivré le 17 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 2 juin 2025 que Monsieur [D] [N] et Madame [X] [E] épouse [N] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient toutefois de déduire du décompte présenté la somme de 62,40 euros (15,60 euros x 4) imputée pour des frais de rejet.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [M] [J] [H] à payer à Monsieur [D] [N] et Madame [X] [E] épouse [N] la somme de 9500,94 euros, au titre des sommes dues au 2 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 17 septembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 29 octobre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 5 avril 2024 à compter du 30 octobre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [J] [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Par ailleurs, Monsieur [D] [N] et Madame [X] [E] épouse [N] ne justifient d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des réparations locatives et indemnités d’occupation et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [M] [J] [H] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 30 octobre 2024, Monsieur [M] [J] [H] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [M] [J] [H] à son paiement à compter de 30 octobre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [J] [H] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [M] [J] [H] à payer à Monsieur [D] [N] et Madame [X] [E] épouse [N] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [D] [N] et Madame [X] [E] épouse [N] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 avril 2024 entre Monsieur [D] [N] et Madame [X] [E] épouse [N] d’une part, et Monsieur [M] [J] [H] d’autre part, concernant les locaux (logement et emplacement de stationnement n°85) situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 30 octobre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [M] [J] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux (logement et emplacement de stationnement n°85), avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois, prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,

REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [M] [J] [H] à compter du 30 octobre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [M] [J] [H] à payer à Monsieur [D] [N] et Madame [X] [E] épouse [N] la somme de 9500,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 2 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [M] [J] [H] à payer à Monsieur [D] [N] et Madame [X] [E] épouse [N] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 2 juin 2025, échéance de juillet 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [M] [J] [H] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 17 septembre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [M] [J] [H] à payer à Monsieur [D] [N] et Madame [X] [E] épouse [N] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [D] [N] et Madame [X] [E] épouse [N] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

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LE GREFFIER LE JUGE

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REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/03488 – N° Portalis DB3S-W-B7J-24LF

DÉCISION EN DATE DU : 29 Septembre 2025

AFFAIRE :

Monsieur [D] [N]

Représentant : Maître Gilles DE BIASI de la SELEURL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0951

Madame [X] [E] épouse [N]

Représentant : Maître Gilles DE BIASI de la SELEURL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0951

C/

Monsieur [M] [J] [H]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires