Tribunal Judiciaire de Bobigny, Expropriations 1, 3 juin 2026, n° 25/00168

TJ Bobigny 3 juin 2026

Résumé par Doctrine IA

La SOREQA, expropriant, a demandé la fixation à zéro euro de l'indemnité due au syndicat des copropriétaires d'un immeuble déclaré insalubre. Elle soutient que l'ensemble immobilier a été exproprié dans sa totalité et que les parties communes ont été indemnisées avec les lots privatifs.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son liquidateur, n'a pas présenté de demande spécifique ni démontré avoir subi un préjudice distinct de celui des lots privatifs et des parties communes déjà indemnisés. Le commissaire du Gouvernement a également proposé de fixer l'indemnité à zéro euro.

Le tribunal a fixé l'indemnité due par la SOREQA au syndicat des copropriétaires à zéro euro, considérant qu'aucune indemnité n'était allouée en l'absence de demande ou de préjudice démontré par le syndicat. La SOREQA a été condamnée aux dépens.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, expropriations 1, 3 juin 2026, n° 25/00168
Numéro(s) :	25/00168
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	12 juin 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphane DUMAINE-MARTIN
Cabinet(s) :	LE SOURD DESFORGES
Parties :	S.A. SOREQA c/ Maître, DIRECTION, S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE [ Adresse 2 ]

Texte intégral

Décision du 03 Juin 2026

Minute n° 26/00069

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-[Localité 1]

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

DANS LE CADRE D’UNE PROCÉDURE D’EXPROPRIATION

du 03 Juin 2026

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle N° RG 25/00168 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3YAS

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-[Localité 1]

DEMANDEUR :

S.A. SOREQA

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] représenté par Maître [B] [U], administrateur judiciaire

domiciliée : chez Maître [B] [U] [D]. judiciaire

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS

INTERVENANT :

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES – PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Madame Lisa MILHANO, commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Thomas SCHNEIDER, Magistrat, juge de l’expropriation désignée par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de [Localité 5]

Monsieur Maxime-Aurélien JOURDE, greffier des services judiciaires, présent lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 18 février 2026

Date des débats : 15 avril 2026

Date de la mise à disposition : 03 juin 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par arrêté n° 17-0123 du 2 août 2017, le préfet de la Seine-[Localité 1] a déclaré insalubre irrémédiablement l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 1] et édifié sur la parcelle cadastrée section AK n° [Cadastre 1].

Le 13 février 2019, la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA), agissant dans le cadre du traité de concession conclu le 29 décembre 2010 avec l’établissement public territorial [Localité 6] commune, a décidé d’engager une procédure de déclaration d’utilité publique concernant cet ensemble immobilier.

Le bien a fait l’objet, par arrêté n° 2020-2600 du 4 novembre 2019 du préfet de la Seine-[Localité 1], d’une déclaration d’utilité publique et de cessibilité avec autorisation de la prise de possession en vue de la réalisation d’une opération de requalification.

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue par le juge de l’expropriation le 9 septembre 2021 au profit de la SOREQA.

La SOREQA a notifié son mémoire valant offres d’indemnisation au syndicat des copropriétaires de l’immeuble par acte signifié à personne morale le 28 juillet 2025.

Par une requête reçue au greffe le 9 septembre 2025, accompagnée du mémoire valant offres, la SOREQA a saisi la chambre de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens expropriés.

La réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par la partie défenderesse des offres de la SOREQA conformément à l’article R. 311-9 du code de l’expropriation en l’absence d’accord entre les parties.

La SOREQA a notifié à la partie défenderesse la saisine de la juridiction de l’expropriation par acte signifié à personne morale le 9 septembre 2025.

Me [B] [U], administrateur judiciaire, agissant en qualité de liquidateur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble désigné par ordonnance sur requête du 12 juillet 2022, a constitué avocat le 4 décembre 2025.

Par une ordonnance du 18 décembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 18 février 2026 à 14 heures 40.

La SOREQA a notifié cette décision à la partie défenderesse par acte signifié à personne morale le 29 décembre 2025. La date de réception lui a laissé un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire valant offres et celle du transport, conformément à l’article R. 311-14 du code de l’expropriation ; et un délai d’au moins quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport et la date de la visite, conformément à l’article R. 311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble n’a pas été présent lors du transport sur les lieux. Son avocat a indiqué, par courriel du 17 février 2026, que le syndicat des copropriétaires n’entend pas se faire représenter lors du transport sur les lieux afin de ne pas exposer de nouveaux frais.

La SOREQA a déposé un mémoire valant offre et sollicite la fixation de son offre à néant au motif que l’immeuble a été exproprié dans sa totalité et que les parties communes ont été indemnisées avec les lots privatifs.

Le commissaire du Gouvernement, par conclusions du 3 février 2026, propose de fixer l’indemnité à zéro euro au motif que l’ensemble des parties communes a été indemnisé avec les lots de copropriété.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La partie défenderesse ne s’est pas faite représenter à l’audience par un avocat.

À cette audience, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires conformément à l’article R. 311-20, alinéa 1er, du code de l’expropriation.

Le jugement a été mis en délibéré au 3 juin 2026.

MOTIVATION

L’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen prévoit que la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

1) Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

1.1) S’agissant des dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié.

Date pour apprécier la consistance des biens :

Selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date de ce jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé).

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon leur consistance au 9 septembre 2021, date de l’ordonnance d’expropriation.

Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens :

Elle se situe un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation. Toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différée, cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le commissaire du Gouvernement propose que les biens de la partie défenderesse soient évalués selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal de l’établissement public territorial [Localité 6] Commune, approuvé par délibération du conseil territorial du 25 février 2020 et exécutoire depuis le 30 mars 2020, dont la dernière procédure a été approuvée le 4 avril 2024.

Il convient donc de retenir en référence cette dernière date du 4 avril 2024, ce qui n’est pas contesté par les autres parties.

Date pour apprécier la valeur des biens :

Selon l’article L. 322-2, alinéa 1er, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon les valeurs d’échange à la date du présent jugement.

1.2) S’agissant de la consistance du bien exproprié

Le bien est situé sur la commune de [Localité 1], [Adresse 5]. La commune, constituée de quartiers aux fonctions multiples, bénéficie d’importants projets d’aménagement et de rénovation urbaine dans une dynamique de désenclavement et de modernisation. Elle est desservie par les lignes de métros 13 et 14, le RER D et B, le Transilien H, le tramway et des lignes de bus. Elle dispose d’un accès immédiat aux autoroutes A1 et A86 et au boulevard périphérique.

Le bien correspond à un ensemble immobilier dont un immeuble est visible depuis la rue en R+3. Les parties ont indiqué la présence d’une cour intérieure et d’autres bâtiments.

Le bien n’a pas pu être visité en raison des risques importants de sécurité et de l’existence d’un arrêté d’insalubrité irrémédiable.

Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au jugement, pour présentation générale et une description précise des biens à évaluer.

2) Sur la fixation de l’indemnité de dépossession

Aux termes de l’article R 311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il en résulte que le principe de réparation intégrale du préjudice est limité par l’interdiction qui est faite au juge de modifier l’objet du litige.

Les copropriétaires des lots sont indemnisés de la dépossession de leur partie privative et de leur quote-part des parties communes générales, soit du nombre de tantièmes associés à chaque lot.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son liquidateur, Me [B] [U], a constitué avocat, mais n’a pas présenté de demande. Il ne fait pas valoir être propriétaire d’un élément de la copropriété en particulier, qui n’a pas fait l’objet d’une indemnisation notamment au titre des lots privatifs et de la quote-part des parties communes générales qui leur est associée. Il ne soutient pas, non plus, avoir subi un préjudice du fait de sa dépossession.

Dans ces conditions, aucune indemnité n’est allouée au syndicat des copropriétaires à l’occasion de la présente opération.

L’indemnité sera donc fixée à zéro euro.

3) Sur les frais de procédure

En application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, la SOREQA, expropriant, supporte seule les dépens de première instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ANNEXE au présent jugement le procès-verbal de transport du 18 février 2026 ;

FIXE à 0 euro (zéro euro) l’indemnité due par la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 7], représenté par Maître [B] [U], administrateur judiciaire, agissant en qualité de liquidateur, au titre de la dépossession du bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 7] et édifié sur la parcelle cadastrale section AK n° [Cadastre 1] ;

CONDAMNE la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) aux dépens.

Maxime-Aurélien JOURDE Thomas SCHNEIDER

Le greffier Le juge de l’expropriation,