Page

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 7]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/12087

N° Portalis DB3S-W-B7J-4EDU

Minute : 26/40 BIS

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES TROIS COMMUNES

Représentant : M. [I] [K] (Gérant associé)

C/

Madame [O] [H]

Monsieur [B] [F]

Madame [D] [Y]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 12 Janvier 2026;

par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Marine LARCIER, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES TROIS COMMUNES, S.C.I.

demeurant [Adresse 6]

représentée par Monsieur [I] [K] (Gérant associé)

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [O] [H],

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [B] [F],

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [D] [Y],

Prise en sa qualité de caution solidaire

demeurant Chez Madame et Monsieur [M]

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 juin 2008, la SCI Les Trois Communes a donné à bail à Monsieur [B] [F] et Madame [O] [H] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 767,66 euros et 62,95 euros de provisions sur charges.

Par acte du 10 juin 2009, Monsieur [Z] [Y] et Madame [D] [Y] se sont portés cautions des engagements de Monsieur [B] [F] et de Madame [O] [H].

Par actes de commissaire de justice en date du 3 décembre 2024, la SCI Les Trois Communes a fait signifier à Monsieur [B] [F] et Madame [O] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 395,88 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été dénoncé à Madame [D] [Y] le 7 janvier 2025 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Par notification électronique du 5 décembre 2024, la SCI Les Trois Communes a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par actes de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, la SCI Les Trois Communes a fait assigner Monsieur [B] [F], Madame [O] [H] et Madame [D] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [F] et de Madame [O] [H] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans un garde-meubles aux frais, risques et périls du défendeur, ou à défaut, sur place, condamner solidairement Monsieur [B] [F], Madame [O] [H] et Madame [D] [Y] au paiement des sommes suivantes :3 796,33 euros au titre de la dette locative, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens,rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 10] le 1er avril 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 novembre 2025.

La SCI Les Trois Communes, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4 133,03 euros arrêtée au 17 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Elle indique que le dernier paiement date d’octobre 2025 pour un montant de 1 095,78 euros.

Monsieur [B] [F] et Madame [O] [H], régulièrement assignés à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Madame [D] [Y], régulièrement assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

I – Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement

Sur la demande en paiement à l’encontre de Monsieur [B] [F] et de Madame [O] [H]

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 1353 du code civil énonce qu’il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 juin 2008, du commandement de payer délivré le 3 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 17 novembre 2025 que la SCI Les Trois Communes rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés qu’elle évalue à une somme de 4 133,03 euros, loyer du mois de novembre 2025 inclus.

Monsieur [B] [F] et Madame [O] [H], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

L’actualisation de la demande au titre de l’arriéré locatif demeure recevable malgré l’absence des défendeurs à l’audience, dès lors que la créance, d’un montant déterminable, est établie par un décompte précis et actualisé.

Il convient de déduire du décompte présenté une somme de 51,60 euros imputée pour frais. (6,45 + 6,45 + 6,45 + 6,45 + 6,45 + 6,45 + 6,45 + 6,45)

Conformément à la clause du contrat de bail (article XI des conditions générales), les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [B] [F] et Madame [O] [H] à payer à la SCI Les Trois Communes une somme de 4 081,43 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande en paiement à l’encontre de Madame [D] [Y]

Selon l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

L’article 2297 du même code ajoute qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

L’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat, dispose que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa relatif à la résiliation du cautionnement. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Madame [D] [Y] s’est engagée à titre de caution solidaire pour le paiement du loyer mensuel dû au bailleur par Monsieur [B] [F] et Madame [O] [H], ainsi que des indemnités d’occupation, charges récupérables, réparations locatives et frais éventuels de procédure, jusqu’à la date du 10 juin 2026 pour un montant maximum de 14 900 euros. Cet engagement respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 de la loi précitée.

Par ailleurs, le commandement de payer du 3 décembre 2024 a été régulièrement dénoncé à Madame [D] [Y] le 7 janvier 2025.

Toutefois, la dénonciation est intervenue après l’expiration du délai de 15 jours. Il s’ensuit que Madame [D] [Y] ne sera pas tenue au paiement des intérêts de retard.

Au regard de ces éléments, il convient de faire droit aux demandes à l’encontre de la caution.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [D] [Y] avec Monsieur [B] [F] et Madame [O] [H] à payer à la SCI Les Trois Communes une somme de 4 081,43 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus, dans la limite de son engagement de caution.

Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 1er avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI Les Trois Communes justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action de la SCI Les Trois Communes est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il ressort de cet avis que s’agissant des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement, le délai de deux mois doit être respecté. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc viser le délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, et ce pour une durée de trois mois, renouvelable tacitement (article I des conditions générales). Il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail sera résilié de plein droit (article X des conditions générales).

Il sera relevé que, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial.

Un commandement de payer visant cette clause et un délai de deux mois a été signifié le 3 décembre 2024, pour une somme en principal de 3 395,88 euros.

Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé la dette dans le délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 février 2025.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le tribunal constate que si le dernier loyer courant a été réglé, les locataires non comparants n’ont pas transmis les justificatifs de leurs ressources avant l’audience.

Il n’y a donc pas lieu de leur octroyer des délais de paiement d’office.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 4 février 2025.

Monsieur [B] [F] et Madame [O] [H] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [F] et de Madame [O] [H] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

A ce titre, il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, étant relevé qu’il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera donc rejetée.

En application de l’article 1240 du code civil et au regard des précédents développements, il convient de fixer une indemnité d’occupation destinée à compenser le préjudice découlant de l’occupation indue du bien et de son impossibilité de le relouer, et de condamner in solidum Monsieur [B] [F] et Madame [O] [H] à payer à la SCI Les Trois Communes une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 4 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

Il convient également de condamner solidairement Madame [D] [Y] avec Monsieur [B] [F] et Madame [O] [H] à payer à la SCI Les Trois Communes une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 4 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, dans la limite de son engagement de caution.

III – Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile et au regard des précédents développements, il convient de condamner in solidum Monsieur [B] [F], Madame [O] [H] et Madame [D] [Y] aux dépens de l’instance, dans la limite pour Madame [D] [Y] de son engagement de caution solidaire.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI Les Trois Communes les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [B] [F], Madame [O] [H] et Madame [D] [Y] à lui payer une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dans la limite pour Madame [D] [Y] de son engagement de caution solidaire.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable l’action de la SCI Les Trois Communes ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 juin 2008 entre la SCI Les Trois Communes d’une part, et Monsieur [B] [F] et Madame [O] [H] d’autre part, concernant appartement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 4 février 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [B] [F] et Madame [O] [H] occupants sans droit ni titre depuis le 4 février 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [B] [F] et de Madame [O] [H] ainsi que de tous occupants de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre des meubles ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [F] et Madame [O] [H] à payer à la SCI Les Trois Communes une somme de 4 081,43 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Madame [D] [Y] avec Monsieur [B] [F] et Madame [O] [H] à payer à la SCI Les Trois Communes une somme de 4 081,43 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus, dans la limite de son engagement de caution ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [F] et Madame [O] [H] à payer à la SCI Les Trois Communes une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 4 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE solidairement Madame [D] [Y] avec Monsieur [B] [F] et Madame [O] [H] à payer à la SCI Les Trois Communes une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 4 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, dans la limite de son engagement de caution ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [F], Madame [O] [H] et Madame [D] [Y] aux dépens de l’instance, dans la limite pour Madame [D] [Y] de son engagement de caution solidaire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [F], Madame [O] [H] et Madame [D] [Y] à payer à la SCI Les Trois Communes une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dans la limite pour Madame [D] [Y] de son engagement de caution solidaire ;

DEBOUTE la SCI Les Trois Communes de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE