TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/14060 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4MFJ

Minute :

S.A. IN’LI

Représentant : M^e Chidé liliane ARBABI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0996

C/

Monsieur [N] [U]

Madame [Z] [R]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Chidé liliane ARBABI

Copie délivrée à :

Mme [R] et M. [U]

Le 16 avril 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 16 avril 2026;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23 février 2026 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société IN’LI, SA, ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Chidé liliane ARBABI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [Z] [R], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [N] [U], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 avril 2017, In’li SA a donné à bail à Mme [Z] [R] et M. [N] [U] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3], pour des loyers mensuels respectifs de 764,36 euros et 30 euros, et 150,35 euros de provisions sur charges totales.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, In’li SA a fait signifier à Mme [Z] [R] et M. [N] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3697,10 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 1er août 2025, In’li SA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2025, In’li SA a fait assigner Mme [Z] [R] et M. [N] [U] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

«  Ordonner l’expulsion de Mme [Z] [R] et M. [N] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

«  Condamner solidairement Mme [Z] [R] et M. [N] [U] au paiement des sommes suivantes :

o La somme de 3920,13 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2025 sur la somme de 3697,10 euros et de l’assignation pour le surplus,

o Le montant des loyers et charges entre le mois de novembre 2025 et la date du jugement à intervenir,

o Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o La somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o Les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

«  Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 13 novembre 2025.

À l’audience du 23 février 2026, In’li SA, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1092,77 euros arrêtée au 19 février 2026, loyer du mois de février 2026 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

In’li SA soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [Z] [R] et M. [N] [U] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 30 juillet 2025. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [Z] [R], comparante, ne conteste pas le principe de la dette. Elle indique avoir deux enfants mineurs à charge et plusieurs crédits en cours. Elle déclare que M. [N] [U] perçoit 1300 euros par mois et qu’elle-même perçoit 2500 euros par mois. Elle demande l’octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 120 euros en sus du loyer courant.

M. [N] [U], régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice selon les dispositions de l’article 656 du code de procédure civile, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [N] [U], assigné à l’étude du commissaire de justice, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. Sur les demandes principales à l’encontre de Mme [Z] [R] et M. [N] [U]

A. Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, In’li SA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de In’li SA aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

B. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux deux locataires par commissaire de justice en date du 30 juillet 2025. Or il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 30 septembre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 5 avril 2017 à compter du 1er octobre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [Z] [R] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de leur situation personnelle et financière, notamment des salaires des deux locataires, et est donc en mesure de régler la dette locative, qui est par ailleurs en diminution. Il ressort des éléments communiqués que Mme [Z] [R] et M. [N] [U] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges. En outre, In’li SA n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Mme [Z] [R] et M. [N] [U] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Mme [Z] [R] et M. [N] [U] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

C. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 5 avril 2017, du commandement de payer délivré le 30 juillet 2025 et du décompte de la créance actualisé au 19 février 2026 que In’li SA rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la mention présente en première page du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

Il convient également de déduire les frais de procédure indument imputés aux locataires les 1er novembre 2022, 1er décembre 2025 et 1er février 2026 pour un montant total de 450,34 euros.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [Z] [R] et M. [N] [U] à payer à In’li SA la somme de 1092,71 euros, au titre des sommes dues au 19 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juillet 2025.

D. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Mme [Z] [R] et M. [N] [U]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er octobre 2025, Mme [Z] [R] et M. [N] [U] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Mme [Z] [R] et M. [N] [U] à son paiement à compter du 20 février 2026, échéance de mars 2026 incluse, jusqu’à la libération effective des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 1er octobre 2025, date de la résiliation au 19 février 2026, date du décompte fourni, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

II. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [Z] [R] et M. [N] [U] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner in solidum Mme [Z] [R] et M. [N] [U] à payer à la société In’Li la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société In’Li aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 avril 2017 entre In’li SA d’une part, et Mme [Z] [R] et M. [N] [U] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 1er octobre 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [R] et M. [N] [U] à payer à In’li SA la somme de 1092,71 euros, au titre des sommes dues au 19 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juillet 2025,

ACCORDE un délai à Mme [Z] [R] et M. [N] [U] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Mme [Z] [R] et M. [N] [U] à s’acquitter de la dette en 9 mensualités de 120 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [Z] [R] et M. [N] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Mme [Z] [R] et M. [N] [U] à compter du 1er octobre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [R] et M. [N] [U] à payer à In’li SA l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 février 2026, échéance de mars 2026, jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [R] et M. [N] [U] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [R] et M. [N] [U] à payer à la société In’Li la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE