TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/11208 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4AW7

Minute :

Société LES BELLES ANNEES

S.A. [Z]

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : c922

C/

Monsieur [M] [T]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Marion LACOME D’ESTALENX MARQUIS

Copie délivrée à :

Monsieur [M] [T]

Le 18 mars 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 mars 2026;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Société LES BELLES ANNEES, ayant son siège social au [Adresse 4]

Société [Z], SA, ayant son siège social [Adresse 5]

représentées par M^e Marion LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [T], demeurant [Adresse 6]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous privé du 29 décembre 2022 à effet au 17 janvier 2023, la société Les Belles Années a donné à bail pour une durée d’un an renouvelable à M. [M] [T] un appartement à usage d’habitation n° A708 situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 670 euros révisable. Le contrat désignait la société [Localité 2] en qualité de garant.

Par acte sous signature électronique du 17 janvier 2023, la société [Z] s’est portée caution solidaire des engagements de M. [M] [T] à la suite de l’émission du certificat d’éligibilité délivré par la société [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2025, la société Les Belles Années et la société [Z] ont fait assigner M. [M] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— condamner M. [M] [T] à laisser libre de tout occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre les clés à la société Les Belles Années à compter de la date du jugement à intervenir ;

— ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion du locataire et de tout occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique ;

— dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner M. [M] [T] à payer la somme de 2495,36 euros à la société [Z], au titre des loyers et charges dus au terme d’août 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner M. [M] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ;

— condamner M. [M] [T] à payer à la société [Z] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 janvier 2026, à laquelle elle a été retenue.

Le diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction le 12 janvier 2026, duquel il ressort que M. [M] [T] n’a pas répondu aux sollicitations de l’UDAF.

La société Les Belles Années et la société [Z], représentées par leur conseil, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes telles que formées dans leur assignation.

M. [M] [T], assigné à étude, n’a ni comparu, ni été représenté.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance repris oralement par les partis demanderesses à l’audience du 19 janvier 2026, pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

I. Sur la recevabilité de l’action en résolution judiciaire du bail pour loyers impayés

Sur la saisine de la CCAPEX

Selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 IV de la même loi prévoit que le II est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, la Ccapex a été saisie le 8 septembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 6 octobre 2025.

L’action est donc recevable sur ce point.

Sur la saisine de la préfecture

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L’article 24 IV de la même loi prévoit que le III est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-[Localité 3] le 7 octobre 2025, soit dans un délai d’au moins six semaines avant l’audience du 19 janvier 2026.

L’action du demandeur tendant à prononcer la résolution du bail en raison de l’existence d’une dette locative est donc recevable.

II. Sur la demande principale en résiliation judiciaire du bail, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du bail, le locataire est obligé :

— de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Le contrat de bail prévoit que le loyer est payable en intégralité le premier de chaque mois.

Selon l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En l’espèce, il ressort d’un précédent jugement du 24 mai 2024 que M. [M] [T] avait été condamné à verser la somme de 1 102,26 euros arrêtée au mois de janvier 2024, au titre d’arriérés de loyers. Au regard du décompte produit et qui avait été joint à l’assignation, arrêté au mois d’août 2025, la dette locative pour la période du 1er mars 2024 au 1er août 2025, s’élevait à la somme de 2 495,36 euros, échéance d’août 2025 incluse. Selon les quittances subrogatives produites, la caution a indemnisé la société Les Belles Années pour une somme totale de 5 958,82 euros sur cette même période. Néanmoins, cette indemnisation du bailleur est supérieure au montant de la dette locative sur la période, de sorte qu’il convient bien de retenir que les manquements de M. [M] [T] entre le mois de mars 2024 et le mois d’août 2025 se limitaient à un arriéré locatif de 2 495,36 euros et non de 5 958,82 euros. Au regard du décompte arrêté au 16 janvier 2026, il convient de relever que M. [M] [T] n’est pas parvenu à reprendre le paiement régulier des loyers postérieurement à la délivrance de l’assignation.

Force est de constater que de manière répétée, malgré une première décision rendue en 2024 le condamnant à régler un arriéré locatif de 1 102,26 euros, M. [M] [T] a gravement manqué à ses obligations, en générant une nouvelle dette locative sur la période de mars à août 2025 de 2495,36 euros, en plus de l’arriéré de 1 102,26 euros, et en s’abstenant de reprendre le paiement régulier des loyers postérieurement à la délivrance de l’assignation. Ces manquements sont ainsi suffisamment graves pour que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail à compter de la présente décision.

Le bail étant résilié, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [M] [T], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur la demande de paiement à l’égard de la société [Z]

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En l’espèce, au regard du décompte produit arrêté à l’échéance d’août 2025, déduction faite de la période à laquelle M. [M] [T] a d’ores et déjà été condamné par le jugement du 24 mai 2024, la dette s’élève à la somme de 2 495,36 euros arrêtée au 31 août 2025, échéance d’août 2025 incluse.

Les demandeurs produisent des quittances subrogatives selon lesquelles la société [Z] a réglé à la société Les Belles Années la somme totale de 5 9858,82 euros pour les échéances de loyer d’avril 2024, mai 2024, juin 2024, juillet 2024, avril 2025, mai 2025, juin 2025, juillet 2025, et août 2025. Ils justifient ainsi que la société [Z] se trouve bien subrogée dans les droits du bailleur pour le paiement de ces échéances à l’encontre de M. [M] [T]. La caution ne pouvant obtenir davantage que les droits du bailleur à l’encontre de M. [M] [T], ce dernier sera donc condamné à verser à la société [Z], subrogée dans les droits de la société Les Belles Années, la somme de 2 495,36 euros au titre des loyers et charges dus au terme d’août 2025 échu, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Faute de production des quittances subrogatives postérieures à cette période, la société [Z] sera déboutée du surplus de sa demande.

IV. Sur la demande relative aux indemnités d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner M. [M] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la présente décision, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

V. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [M] [T], qui succombe, sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner M. [M] [T] à payer à la société [Z] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe :

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 23 novembre 2023 portant sur le logement situé [Adresse 7] ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la société Les Belles Années pourra faire procéder à l’expulsion de M. [M] [T], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [M] [T] à la société [Z], subrogée dans les droits de la société Les Belles Années, à payer la somme de 2 495,36 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, correspondant à l’arriéré de loyers arrêtée au terme d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE la société [Z] du surplus de sa demande au titre de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE M. [M] [T] à payer à la société Les Belles Années une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la présente décision, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [M] [T] à payer à la société [Z] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [T] aux entiers dépens.

La greffière La juge