TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/13792 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4LUQ

Minute :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Représentant : M. [F] [I]

C/

Monsieur [E] [G]

Madame [Z] [G]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Copie délivrée à :

M. et Mme [G]

Le 24 février 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 24 février 2026;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 janvier 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de L’OPH [Localité 2] HABITAT ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par M. [F] [I], juriste contentieux muni d’un pouvoir

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [G], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [Z] [G], demeurant [Adresse 5]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Est Ensemble Habitat a donné à bail à M. [E] [G] un logement situé [Adresse 6].

M. [E] [G] et Mme [Z] [X], épouse [G] se sont mariés le 23 novembre 2011.

Par avenant au contrat de location du 10 décembre 2012, suite à leur mariage, Mme [Z] [X], épouse [G] est devenue co-titulaire du bail de location avec M. [E] [G].

Des loyers étant demeurés impayés, Est Ensemble Habitat a fait signifier à M. [E] [G] et Mme [Z] [X], épouse [G], par exploit de commissaire de justice du 26 novembre 2024, une sommation de payer les loyers pour une somme principale de 3 176,94 € et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 novembre 2025, Est Ensemble Habitat a fait assigner M. [E] [G] et Mme [Z] [X], épouse [G] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 5 janvier 2026 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

Est Ensemble Habitat, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation, et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges ;

ordonner l’expulsion de M. [E] [G] et Mme [Z] [X], épouse [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner solidairement M. [E] [G] et Mme [Z] [X], épouse [G] à payer :

la somme de 4 579,13 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 2 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût de la sommation de payer ainsi que le coût de l’assignation.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle qu’un bail fait force de loi entre les parties, que les locataires n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par sommation, qu’ils n’y ont pas déféré, que le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail, que si cette résolution judiciaire était suspendue par l’octroi de délais de paiement, ceux-ci ne pourraient excéder 24 mois.

M. [E] [G] comparant, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d’un montant de 50,00 € par mois en sus du loyer résiduel, en actualisant sa situation personnelle et financière. Il indique qu’il est séparé de Mme [Z] [X], épouse [G].

Mme [Z] [X], épouse [G], assignée à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [Z] [X], épouse [G] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les parties s’entendent pour reconnaître que M. [E] [G] est locataire d’un logement situé [Adresse 6], donné à bail par Est Ensemble Habitat. Il ressort de l’acte sous signature privée en date du 10 décembre 2012 que Mme [Z] [X], épouse [G] a également reconnu être locataire de cet appartement. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 523,23 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [E] [G] et Mme [Z] [X], épouse [G] restaient devoir la somme de 4 579,13 € euros à la date du 2 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 38,10 € (pénalités de non-réponse à l’enquête sociale), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 4 541,03 €, arrêtée au 2 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, ce qui n’est pas contesté en défense.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [E] [G] et Mme [Z] [X], épouse [G] au paiement d’une somme de 4 541,03 €, arrêtée au 2 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 131,87 euros à compter du 26 novembre 2024, date du commandement de payer, sur le surplus à compter du 24 février 2026, date du jugement.

Conformément à l’article 1310 et 1751 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que l’avenant au contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article 2.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il ne ressort pas de ce texte que son domaine d’application soit limité au contentieux de l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, l’existence d’un contrat de bail entre Est Ensemble Habitat et M. [E] [G] et Mme [Z] [X], épouse [G] ayant pour objet le local à usage d’habitation situé [Adresse 6], est démontrée.

Si des efforts sérieux de paiement du loyer courant peuvent être identifiés, des difficultés persistent. Surtout, l’arriéré de loyers et de charges s’élève aujourd’hui à la somme de 4 541,03 €, ce qui représente aujourd’hui plus de 8 mois de loyer courant.

Ces faits constituent un manquement grave des locataires à leurs obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat au 2 janvier 2026, à l’égard de Mme [Z] [X], épouse [G]. Son expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au dispositif.

Toutefois, M. [E] [G] propose de régler 50,00 € par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations à l’audience que M. [E] [G] perçoit des ressources qui lui permettent d’assurer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui le place en situation de régler la dette locative. La condition de reprise du paiement des loyers et des charges n’est pas imposé par ce texte lorsque les délais, non suspensifs des effets de la clause résolutoire, sont demandés par le locataire à l’audience.

Dès lors, compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition légitime du bailleur, il convient d’accorder un délai au locataire pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Des délais de paiement ayant été accordés au locataire, il n’y a pas lieu en l’état de prononcer la résolution judiciaire du contrat à l’égard de M. [E] [G].

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [E] [G] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, le contrat de bail poursuivra son plein effet.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de M. [E] [G] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la résiliation judiciaire du contrat interviendra et dès lors que le bail sera résilié, Est Ensemble Habitat pourra faire procéder à l’expulsion de M. [E] [G].

L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [E] [G] du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à Est Ensemble Habitat une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux. Mme [Z] [X], épouse [G] n’y sera pas condamnée dès lors qu’ayant quitté les lieux, elle n’est pas à l’origine du préjudice subi par le bailleur.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût de l’assignation en date du 13 novembre 2025 mais pas celui de la sommation de payer en date du 26 novembre 2024, pas nécessaire à la présente procédure.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre M. [E] [G] et Mme [Z] [X], épouse [G] et Est Ensemble Habitat concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] au 2 janvier 2026, à l’égard de Mme [Z] [X], épouse [G] exclusivement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [Z] [X], épouse [G] dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [G] et Mme [Z] [X], épouse [G] à verser à Est Ensemble Habitat la somme de 4 541,03 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 2 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 131,87 euros à compter du 26 novembre 2024, date du commandement de payer, sur le surplus à compter du 24 février 2026, date du jugement ;

AUTORISE M. [E] [G] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 4 541,03 € euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50,00 € chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’expulsion ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

l’échelonnement sera caduc ;

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

le contrat de location concernant les locaux situés [Adresse 6] sera résilié, et ce, 15 jours après la réception, à défaut la première présentation, d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE M. [E] [G] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu entre Est Ensemble Habitat et M. [E] [G] et Mme [Z] [X], épouse [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], sur la période courant du 1er février 2026, terme de janvier 2026 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [E] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Est Ensemble Habitat de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation formée à l’encontre de Mme [Z] [X], épouse [G] ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [E] [G] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [E] [G] à payer à Est Ensemble Habitat l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE Est Ensemble Habitat de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [G] et Mme [Z] [X], épouse [G] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation mais pas celui de la sommation de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 3] le 24 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION