TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laurence LECLERCQ DEZAMIS ; Monsieur [C] [T]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03753 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JN5

N° MINUTE :

2-2024

JUGEMENT

rendu le vendredi 13 décembre 2024

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaire de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic la SASU SJLB, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Laurence LECLERCQ DEZAMIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0551

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [T], demeurant [Adresse 1] et également au [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 octobre 2024

Délibéré le 13 décembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 13 décembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03753 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JN5

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [T] est propriétaire du lot n°48 dans l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété et par actes de commissaire de justice du 21 juin 2024, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic SJLB en exercice, exerçant sous le nom CABINET BRIDOU, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris M. [C] [T] pour lui enjoindre au besoin sous astreinte d’avoir à notifier son domicile élu ou réel, et en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

2826,89 euros au titre des charges de copropriété (3ème trimestre 2024 inclus), 254,10 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et en réparation du préjudice matériel subi,3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 21 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il précise toutefois que le défendeur a payé 500 euros par chèque le 9 octobre 2024 mais ne pas savoir encore si ce chèque est provisionné. Il a été autorisé à transmettre une note en délibéré avant 18 novembre 2024 sur ce point.

Aucune note en délibéré n’est parvenue au greffe avant cette date.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

Bien que régulièrement assigné à personne, M. [C] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges, provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 48, indiquant la répartition des tantièmes (17/1017èmes),les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 3ème trimestre 2019 jusqu’au 3ème trimestre 2024,les appels de charges pour la rénovation de carreaux ciment (14 décembre 2022), et remplacement de gache électrique (14 décembre 2022),les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022,l’historique du compte du 31 mai 2019 au 1er juillet 2024 faisant état d’un solde débiteur de 2826,89 euros,les procès-verbaux des assemblées générales des 13 décembre 2019, 6 décembre 2022 et 11 juillet 2023, comportant:o approbation des comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022,

o vote des budgets prévisionnels 2020 et 2024,

o vote des travaux ou opérations suivantes : réalisation d’une étude travaux pour la création d’un ascenseur (PV d’AG du 11 juillet 2023 résolution 18) et remplacement d’une gâche électrique (PV AG 13 décembre 2019 résolution 20)

les attestations de non recours de ces procès-verbaux d’assemblées générales,les mises en demeure des 15 septembre 2019, 15 novembre 2019, 15 avril 2020, 13 novembre 2022, 24 mai 2023, 16 juin 2023le contrat de syndic

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 2826,89 euros portant sur la période allant du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2024 incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2024.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 254,10 euros se décomposant comme suit :

—  248 euros pour l’envoi de cinq mises en demeure avec accusé de réception

-6,10 euros pour l’envoi d’une relance en lettre simple,

Il sera relevé toutefois que l’envoi de cinq mises en demeure et d’une lettre de relance avant toute action judiciaire est un choix qui appartient au syndicat. Il n’est en outre pas établi que les mises en demeure aient été envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production des accusés de réception. Enfin, ces montants ne correspondent pas à ceux figurant dans le procès-verbal d’assemblée générale du 6 décembre 2022. La demande sera par conséquent rejetée.

Sur les dommages-intérêts

En application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que M. [C] [T] ne paye pas régulièrement les charges de copropriété depuis le mois de mai 2019. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par M. [C] [T]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros.

Sur l’injonction d’avoir à notifier au syndic son domicile élu ou réel

L’article 65 du décret du 17 mars 1967 dispose que « chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic ».

En l’espèce, le demandeur expose que la dernière adresse indiquée par M. [C] [T] n’est pas celle de son domicile tel que cela résulte de la matrice cadastrale. Cela est également corroboré par les assignations délivrées pour la présente audience, celle délivrée à l’adresse que connaît le syndic ayant donné lieu à l’établissement d’un procès-verbal de perquisition et de difficulté, celle ayant été délivrée à l’adresse de la matrice cadastrale ayant été remise à personne.

Le syndic ne pouvant adresser ses courriers qu’à l’adresse que le copropriétaire lui a communiqué, il y a lieu d’enjoindre à M. [C] [T] de notifier au syndic son domicile réel ou élu. Une astreinte n’apparaît pas nécessaire en l’état.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [C] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic SJLB en exercice, exerçant sous le nom CABINET BRIDOU:

— la somme de 2826,89 euros portant sur la période allant du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2024 incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2024

— la somme de 300 euros au titre des dommages et intérêts.

ENJOINT à M. [C] [T] de notifier au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic SJLB en exercice exerçant sous le nom CABINET BRIDOU son domicile élu ou réel.

CONDAMNE M. [C] [T] aux dépens, qui comprendront notamment les deux assignations des 21 juin 2024,

CONDAMNE M. [C] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic SJLB en exercice, exerçant sous le nom CABINET BRIDOU la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 décembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge