TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 19 Juin 2025 N°: 25/00187

N° RG 22/02091 – N° Portalis DB2S-W-B7G-ET25

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Chloé CATTEAU, Vice-Présidente

statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 17 Avril 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. DE SECHY, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 950 399 683

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Damien MEROTTO de la SELARL CABINET MEROTTO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

DÉFENDEURS

S.A.S. SPARTFIT immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 823 586 375

dont le siège social est sis [Adresse 1]

M. [Z] [J]

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Florent FRANCINA de la SELARL FRANCINA AVOCATS, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

Grosse(s) délivrée(s) le /06/25

à

— Maître [K] [M]

— Maître Florent FRANCINA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er novembre 2016, la SCI DE SECHY a donné à bail à la SAS SPARTFIT, alors en formation, un local à usage commercial sis [Adresse 3], à effet au 1er novembre 2016, pour un loyer initialement fixé à la somme de 3 200 € charges comprises (pièce 1 de la demanderesse).

M. [Z] [J] s’est engagé en qualité de caution solidaire de la locataire à hauteur de 7 200 € (même pièce).

Par avenant au contrat du 22 novembre 2017, une surface complémentaire de 150m² a été donnée à bail à compter du 1er novembre 2017, pour un loyer mensuel de 4 460 € charges comprises (pièce 2 de la demanderesse).

La SAS SPARTFIT a donné congé au bailleur par courriel du 1er juillet 2021, à effet au 31 août 2021 (pièce 15 de la demanderesse).

Par acte de Commissaire de justice du 31 août 2022, la SCI DE SECHY a assigné la SAS SPARTFIT et M. [Z] [J] devant le Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 14 mars 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI DE SECHY demande à la juridiction de :

Débouter la SAS SPARTFIT et M. [Z] [J] de l’intégralité de leurs demandes,Condamner la SAS SPARTFIT à lui payer la somme de 30.244,65 €, dépôt de garantie déjà déduit, au titre des loyers, charges et coût des travaux de remise en état, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, Condamner M. [Z] [J] au paiement de cette somme in solidum avec la SAS SPARTFIT à hauteur de 7.200 €,Ordonner la capitalisation des intérêts, Condamner in solidum la SAS SPARTFIT et M. [Z] [J] à lui payer une indemnité de 4.200 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,Condamner in solidum la SAS SPARTFIT et M. [Z] [J] en tous les dépens de l’instance,Dire et juger que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SAS SPARTFIT et M. [Z] [J] demandent à la juridiction de :

Rejeter les demandes formulées par la SCI DE SECHY à leur encontre,La condamner à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Florent FRANCINA, de la SELARL FRANCINA AVOCATS.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 avril 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, seront rappelées les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile qui dispose que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Dès lors, il ne sera pas statué sur les prétentions ne figurant pas au dispositif des conclusions.

Sur les demandes de la SCI DE SECHY

S’agissant des sommes dues au titre des loyers, charges et coût des travaux de remise en état

Aux termes de l’article L145-40-1 du code de commerce, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.

L’article L145-40-2 du même code ajoute que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Il résulte également de l’article 1732 du code civil, que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Enfin, conformément aux articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SCI DE SECHY sollicite la condamnation in solidum de la SAS SPARTFIT et de M. [Z] [J] au paiement de la somme de 30 244,65 €, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la dette locative

S’agissant tout d’abord de la dette locative de 800 €, les défendeurs la contestent en ce qu’ils demandent de rejeter les prétentions de la SCI DE SECHY, contrairement à ce que soutient cette dernière. La défenderesse produit uniquement un historique des comptes pour en justifier (pièce 3), dont la lecture ne permet pas d’établir le montant de 800 € demandé à ce titre.

Par conséquent, la demande formée sur ce point ne peut qu’être rejetée.

Sur les régularisations de charges

S’agissant de la régularisation des charges, la SCI DE SECHY la chiffre à la somme de 24 236,94 € et verse aux débats différents décomptes de charges pour en justifier :

—  6 381,24 € pour l’année 2018 (pièce 7 de la demanderesse),

—  7 118,99 € pour l’année 2019 (pièce 8 de la demanderesse),

—  6 401,14 € pour l’année 2020 (pièce 9 de la demanderesse),

—  4 335,57 € pour l’année 2021 (pièce 10 de la demanderesse).

Toutefois, la SAS SPARTFIT a donné congé au bailleur à effet du 31 août 2021, ce dernier l’ayant accepté (pièce 15 de la demanderesse). Or le décompte de charges de l’année 2021 court jusqu’au 31 décembre 2021, sans que la demanderesse ne justifie avoir arrêté le décompte de charges à la date du départ de la SAS SPARTFIT. Dès lors, la demande au titre de l’année 2021 sera rejetée.

Ces décomptes de charges comprennent la consommation de gaz, d’électricité, d’eau froide, ainsi que la taxe foncière, ces derniers étant contractuellement dus par le preneur (pièce 1 de la demanderesse, page 14).

La bailleresse verse également aux débats les factures bimestrielles d’électricité, mensuelles de gaz et annuelles d’eau pour chaque année, outre les avis d’impôt relatifs à la taxe foncière (pièces 11 à 14 de la demanderesse). Elle produit enfin des photographies des compteurs individualisés (pièces 17 à 19 de la demanderesse).

Ainsi, ces charges sont dues pour toute la durée du bail, l’année 2021 en étant exclue pour défaut de preuve du montant réellement dû. La SAS SPARTFIT sera condamnée au paiement de la somme de 19.901,37 € au titre des charges impayées.

Sur la remise en état des lieux

S’agissant des travaux réalisés sans son autorisation, la SCI DE SECHY chiffre la remise en état des lieux à la somme de 11 013,84 €.

Le bail commercial stipule que le preneur est autorisé à procéder à ses frais à la réalisation des travaux d’aménagement intérieurs nécessaires à l’exercice de son activité, tels que figurant sur l’état descriptif des travaux annexé audit bail, et ce avant le 19 décembre 2016. Il lui fallait donc une autorisation du bailleur pour la réalisation de travaux postérieurs à cette date (pièce 1 de la demanderesse, page 5).

Le bail précise par ailleurs qu’à la fin de celui-ci, le bailleur pourra exiger la remise des lieux dans leur état primitif aux frais du preneur pour les travaux non autorisés par lui, et notamment pour les éléments d’équipement démontables sans dégradations (page 7).

La défenderesse verse aux débats une facture du 19 décembre 2016 concernant l’installation de miroirs (pièce 10 de la défenderesse), de sorte qu’ils étaient compris dans le délai requis pour les travaux d’aménagement. La pose de ces miroirs n’était toutefois pas incluse dans l’état descriptif des travaux susmentionné et ils constituent bien des éléments démontables installés par le preneur puisqu’ils ont été posés par collage (pièce 9 de la défenderesse). Ainsi, eu égard aux stipulations contractuelles, la demande tendant à retirer les miroirs est justifiée. Elle est chiffrée à la somme de 1.740 € TTC suivant devis produit par la SCI DE SECHY (pièce 6 de la demanderesse).

S’agissant ensuite de la porte coulissante, la bailleresse exige une remise en état puisque les travaux ont eu lieu en mars 2017 sans autorisation préalable. Si cette modification était prévue dans l’état descriptif des travaux, bien que la porte d’origine devait être conservée (pièce 8 de la défenderesse, page 5), le bail stipule que tous les travaux d’aménagement réalisés après le 19 décembre 2016 nécessitent une autorisation du bailleur. Or, la SAS SPARTFIT produit une facture datée du 22 mars 2017 (pièce 3 de la défenderesse), mais ne démontre pas avoir obtenu ladite autorisation. La demande de remise en état de la porte coulissante est ainsi justifiée, et la SCI DE SECHY produit un devis la chiffrant à la somme de 1.500 € TTC (pièce 5 de la demanderesse).

S’agissant enfin de la climatisation réversible, la SCI DE SECHY explique que lors de l’entrée dans les lieux de la SAS SPARTFIT, deux blocs de climatisation étaient installés, et qu’à son départ ils avaient disparu, ou ne fonctionnaient plus.

Le bail commercial précise qu’un système de chauffage par radiateurs et de climatisation est installé dans les bureaux, et que le preneur déclare parfaitement connaître les lieux loués pour les avoir vus et visités (pièce 1 page 3, et pièce 22 de la demanderesse).

Toutefois, l’extrait du bail conclu avec le nouveau preneur de la SCI DE SECHY, postérieurement au départ de la SAS SPARTFIT, stipule également que – bien qu’il ne fonctionne pas – un système de chauffage et de climatisation est installé dans les bureaux (pièce 21 de la demanderesse). La requérante ne démontre donc pas que les blocs de climatisation ont disparu et, le dysfonctionnement des climatisations ne relève pas de travaux de remise en état, mais de potentielles réparations locatives nécessitant un état des lieux d’entrée et de sortie comparatifs en vertu de l’article susvisé. Par conséquent, la demande de remise en état des climatisations chiffrée à la somme de 7.773,84 € (pièce 4 de la demanderesse) sera rejetée.

En conséquence, la SAS SPARTFIT sera condamnée à payer à la SCI DE SECHY les sommes de :

—  19.901,37 € au titre du reliquat de charges, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1.740 € TTC au titre du démontage des miroirs,

—  1.500 € TTC au titre de la remise en état de la porte coulissante,

Soit la somme de 23.141,37 €, outre intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de condamnation solidaire de la caution

L’article 2288 du code civil dispose que le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu.

En l’espèce, le bail commercial prévoit que M. [Z] [J] intervient en son nom personnel en qualité de caution conjointe et solidaire de la SAS SPARTFIT, en garantie du paiement de toutes les sommes dues au titre du bail dans la limite de la somme de 7.200 €. Le contrat précise que M. [Z] [J] reconnaît être informé qu’il sera tenu de payer sur ses biens personnels les sommes dues par le preneur, et ce pendant toute la durée du bail et son renouvellement éventuel (pièce 1 de la demanderesse, pages 18 et 19).

Le cautionnement de M. [Z] [J] est d’ailleurs rappelé dans l’avenant au contrat du 22 novembre 2017, dans les mêmes conditions que dans le bail susmentionné (pièce 2 de la demanderesse).

Le congé ayant été donné par la SAS SPARTFIT à effet du 31 août 2021, et les présentes condamnations résultant de l’exécution du bail commercial, M. [Z] [J] doit être condamné solidairement en sa qualité de caution, à hauteur de la somme de 7.200 €.

Sur les demandes accessoires

L’anatocisme

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, il sera fait droit à la demande d’anatocisme formulée par la SCI DE SECHY.

Les frais du procès

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

Par ailleurs, il est constant que les frais de constat d’huissier exposés par une partie pour faire constater un fait au soutien de son action, s’ils n’ont pas fait l’objet d’une ordonnance sur requête, ne constituent ni des dépens ni un préjudice réparable mais seulement des frais non compris dans les dépens entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, les défendeurs, succombant à l’instance, seront condamnés aux dépens, ainsi qu’à payer à la SCI DE SECHY la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SAS SPARTFIT à payer à la SCI DE SECHY la somme de 23.141,37 €, outre intérêts au taux légal à compter du 31 août 2022 ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [J], en sa qualité de caution, au paiement de cette somme à hauteur de 7.200 € ;

DÉBOUTE la SCI DE SECHY de sa demande de condamnation de la SAS SPARTFIT à lui payer la somme de 7 773,84 € au titre du remplacement des climatisations et 800 € au titre des loyers ;

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produisent des intérêts ;

CONDAMNE in solidum la SAS SPARTFIT et M. [Z] [J] à payer à la SCI DE SECHY la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SAS SPARTFIT et M. [Z] [J] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,