TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 26/00801 – N° Portalis DB3S-W-B7K-44O5

Minute : 26/00306

S.A. LOGIREP

Représentant : Me [T] CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [O] [J]

Madame [W] [H] [V]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 Mai 2026

DEMANDEUR :

S.A. LOGIREP

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Françoise CALANDRE-EHANNO, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [J]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [H] [V]

[Adresse 5]

[Localité 3]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 10 Avril 2026

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2026, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée à effet au 7 septembre 2016, la société LOGIREP a donné à bail à M. [O] [J] et à Mme [W] [H] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel initial de 462,50 euros outre une provision pour charges récupérables.

Suite à des impayés de loyers, la société LOGIREP, par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2025 a fait signifier à M. [O] [J] et à Mme [W] [H] [V] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 478,24 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés avait été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 30 juillet 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 février 2026, la société LOGIREP a fait assigner M. [O] [J] et Mme [W] [H] [V] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 10 avril 2026, au visa des articles 7 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

— Voir constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies et par voie de conséquence la résiliation du bail ;

— Ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux sis [Adresse 7] au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— Dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution,

— Condamner solidairement les défendeurs à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef,

— La condamnation au paiement de la dette à titre de provision,

— La condamnation au paiement des indemnités d’occupation provisionnelles,

— Condamner solidairement les défendeurs à payer au bailleur la somme de 4 034,26 euros, arrêtée à la date du 27 octobre 2025, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du présent commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 25 février 2026.

A l’audience du 10 avril 2026, la société LOGIREP représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance actualisant le montant de la dette locative à la somme de 6 974,15 euros.

Mme [W] [H] [V] a comparu en personne. Elle a indiqué vivre dans le logement avec ses deux enfants et son mari, M. [O] [J] qui ne participe pas aux charges communes du foyer. Elle a précisé qu’elle avait effectué plusieurs demandes de relogement qui n’ont pas abouti.

Un diagnostic social et financier a été remis au greffe du Tribunal avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il en ressort que Mme [W] [H] [V] indique subir des violences financières et psychologiques de la part de M. [O] [J] et que ce dernier aurait cessé de participer aux charges du foyer sans donner de raison, qu’elle doit assumer seule l’ensemble des charges, ce qui la place en grande difficulté financière. Elle a également précisé avoir engagé une procédure de divorce et envisage de déposer un dossier de surendettement. Enfin, elle a indiqué ne pas être en capacité de reprendre le paiement du loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [O] [J] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la société LOGIREP justifie avoir saisi la CCAPEX par lettre recommandée reçue le 30 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 février 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 février 2026, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la société LOGIREP aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause à l’article 12 de ses conditions générales qui prévoit que " Le présent contrat sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire prononcer cette résiliation en justice : deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges aux termes convenus (…) ".

La société LOGIREP a fait signifier, le 1er août 2025 à M. [O] [J] et à Mme [W] [H] [V] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 478,24 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail à effet au 7 septembre 2016 est résilié à la date du 2 octobre 2025.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [O] [J] et de Mme [W] [H] [V] devenus occupants sans droit ni titre, et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [O] [J] et Mme [W] [H] [V], devenus occupants sans droit ni titre depuis le 2 octobre 2025, date de la résiliation du contrat, doivent donc indemniser la société LOGIREP du préjudice causé par cette occupation.

Le bail à effet au 7 septembre 2016 contient une clause de solidarité à l’article 14 de ses conditions générales qui prévoit que " Au cas où le présent contrat serait consenti au profit de plusieurs preneurs, ceux-ci seront considérés comme solidaires, tant activement que passivement (…) ".

En conséquence, M. [O] [J] et Mme [W] [H] [V] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 2 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, la société LOGIREP verse au soutien de ses demandes le bail à effet au 7 septembre 2016, le commandement de payer délivré le 1er août 2025, des avis d’échéance et un décompte de la créance actualisé au 2 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse, indiquant un solde de 6 974,13 euros.

Cependant ce décompte inscrit au débit de M. [O] [J] et de Mme [W] [H] [V] des frais « pénalité enquête sociale » d’un montant de 7,62 euros et des « frais recouvrement du loyer » sans justifier que ces ceux-ci ont bien l’obligation de les payer. Il convient donc de déduire les sommes suivantes du solde de la dette : 146,35 euros facturée le 31 août 2025, 72,22 euros et 57,70 euros facturées le 31 mars 2026, soit la somme totale de 281,89 euros.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [O] [J] et Mme [W] [H] [V] à payer à la société LOGIREP la somme provisionnelle de 6 692,24 euros (6 974,13 – 281,89), au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus, des paiements étant intervenus depuis l’assignation.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [O] [J] et Mme [W] [H] [V], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 1er août 2025 et celui de l’assignation du 23 février 2026.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société LOGIREP, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. M. [O] [J] et Mme [W] [H] [V] seront donc condamnés in solidum à lui payer la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la société LOGIREP aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail à effet au 7 septembre 2016 entre la société LOGIREP et M. [O] [J] et Mme [W] [H] [V] concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 8] sont réunies à la date du 2 octobre 2025,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [O] [J] et de Mme [W] [H] [V] des lieux situés [Adresse 8], ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [O] [J] et Mme [W] [H] [V] à compter du 2 octobre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution,

Condamne solidairement par provision M. [O] [J] et Mme [W] [H] [V] à payer à la société LOGIREP l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 2 octobre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise,

Condamne solidairement M. [O] [J] et Mme [W] [H] [V] à payer à la société LOGIREP la somme provisionnelle de 6 692,24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus,

Condamne in solidum M. [O] [J] et Mme [W] [H] [V] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 1er août 2025 et celui de l’assignation du 23 février 2026,

Condamne in solidum M. [O] [J] et Mme [W] [H] [V] à payer à la société LOGIREP une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 13 mai 2026.

Le Greffier Le Juge