Décision du 19 Mai 2026

Minute n° 26/00065

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-[Localité 1]

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

DANS LE CADRE D’UNE PROCÉDURE D’EXPROPRIATION

du 19 Mai 2026

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle N° RG 25/00137 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3PRO

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-[Localité 1]

DEMANDEUR :

EPFIF-ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS ARKEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [J] [H] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

défaillant

Madame [I] [N] épouse [Z]

[Adresse 3]

[Localité 3]

défaillante

INTERVENANT :

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES – PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Madame Leila CILIRIE, commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS,Vice-Présidente, juge de l’expropriation désignée par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de [Localité 5]

Monsieur Maxime-Aurélien JOURDE, Greffier des services judiciaires, présent lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 27 janvier 2026

Date des débats : 24 mars 2026

Date de la mise à disposition : 19 mai 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [K] [J] [H] [Z] et son épouse, Mme [I] [N] (ci-après les époux [Z]) étaient propriétaire des lots n° 641, n° 821 et n° 1626 et des 1457/856189° des parties communes rattachées au bâtiment 12, escalier C, de la copropriété du Chêne pointu, situé [Adresse 5] à [Localité 6].

La copropriété du « Chêne pointu  »est édifiée sur les parcelles cadastrées section AS n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et AT n° [Cadastre 4].

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du Bas [Localité 7] , comprenant les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne Pointu, a été déclarée d’intérêt national et sa mise en oeuvre a été confiée à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (ci-après, l’EPFIF).

Aux termes d’un arrêté préfectoral n° 2019-2388 du 6 septembre 2019, dont les effets ont été prorogés par arrêté préfectoral n° 2024-1254 du 23 avril 2024, l’acquisition par l’EPFIF des immeubles nécessaires à la réalisation du projet [Adresse 6]  »sur la commune de [Localité 8] a été déclarée d’utilité publique.

Par arrêté n° 2022-2575 du 22 septembre 2022, le préfet de la Seine-saint-Denis a prescrit l’ouverture d’une enquête parcellaire portant sur des biens à acquérir en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement de la ZAC du « [Adresse 7]  »portant notamment sur les bâtiments B11 et B12 et emprises avoisinantes de la copropriété de « [Adresse 8] pointu  »à [Localité 8].

Par arrêté n° 2024-1278 du 29 avril 2024, le préfet de la Seine-saint-Denis a prescrit l’ouverture d’une enquête parcellaire complémentaire portant sur des biens à acquérir en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement de la ZAC du « Bas [Localité 7]  »portant notamment sur les bâtiments B1, B3, B4, B5, B6bis, B7, B7bis de la copropriété du « Chêne pointu  »et B11, B12, B12bis parking et B15 de la copropriété de « [Adresse 8] pointu  »à [Localité 8].

L’enquête s’est déroulée du 3 juin au 28 juin 2024.

L’EPFIF a fait signifier son « Mémoire valant offre  »d’indemnisation à chacun des époux [Z] par actes séparés du 21 mars 2025 remis à l’étude du commissaire de justice.

Aux termes de ce mémoire, l’EPFIF considérant que le bien est en mauvais état d’entretien, propose aux époux [Z] une indemnité de dépossession (méthode globale – cave et parties communes générales intégrées) calculée de façon alternative :

—  1ère hypothèse, si les locaux sont libres d’occupation, une indemnité totale de 41 656 €, se décomposant ainsi :

. 36 960 € au titre de l’indemnité principale en valeur libre,

. 4 696 € d’indemnité de remploi,

—  2ème hypothèse, si les locaux sont occupés, une indemnité totale de 35 557,60 €, se décomposant ainsi :

. 31 416,00 € au titre de l’indemnité principale en valeur occupée, après abattement de relogement à hauteur de 15 %

. 4 141,60 € d’indemnité de remploi,

Par requête du 30 juin 2025, accompagnée du « Mémoire valant offre  »et reçue au greffe le 8 juillet 2025, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de céans aux fins de fixation de l’indemnité à verser aux époux [Z].

En l’absence d’accord entre les parties et conformément aux dispositions de l’article R. 311-9 du code de l’expropriation, la réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception de l’offre de l’EPFIF par les époux [Z].

L’EPFIF a fait signifier à chacun des époux [Z] l’acte de saisine de la juridiction de l’expropriation par exploits séparés du 4 juillet 2025 remis à chacun.

Par ordonnance rendue le 27 novembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé la date du transport sur les lieux et l’audition des parties au 27 janvier 2026 et la date de l’audience de plaidoirie au 24 mars 2026.

L’ordonnance a été signifiée par l’EPFIF à chacun des époux [Z] par actes séparés qui leur ont été remis le 11 décembre 2025.

Par conclusions du 29 décembre 2025 reçues au greffe de la juridiction le 6 janvier 2026, le commissaire du Gouvernement, précisant que la visite du bien permet de retenir qu’il se trouve en mauvais état, propose de voir fixer le montant de l’indemnité de manière alternative :

a) valorisation en valeur libre, une indemnité totale de dépossession de 41 656 €, soit :

. 36 960 € au titre de l’indemnité principale,

. 4 696 € d’indemnité de remploi,

b) valorisation en valeur occupée, une indemnité totale de dépossession de 35 557,60 €, soit :

. 31 416,00 € au titre de l’indemnité principale, après abattement de 15 % pour occupation et dépossession du parking,

. 4 141,60 € d’indemnité de remploi,

il souligne qu’il est d’usage de compenser la perte de revenus locatifs en cas d’expropriation et propose de retenir un montant correspondant à 6 mois de loyers hors charge sous réserve de la production par le propriétaire bailleur du bail et des trois dernières quittances de loyer,

s’agissant enfin des frais de déménagement, il indique que l’EPFIF propose de prendre en charge le déménagement des expropriés signale que ces derniers restent libres en dernier ressort de faire appel à un prestataire de leur choix. Il propose en conséquence que les frais de remboursement du déménagement soient pris en charge par l’EPFIF sous réserve de la production de plusieurs devis nominatifs et précisant la date de visite du professionnel et quantifiant le volume en m3 à déménager.

Au jour du transport judiciaire, les époux [Z] ne se sont pas présentés, mais le bien a pu être visité, des locataires étant présents dans les lieux.

Les époux [Z] n’ont pas constitué avocat et ne formulent aucune demande.

A l’audience du 24 mars 2026, l’EPFIF a pu développer les éléments de son mémoire et le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations conformément aux dispositions de l’article R 311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation.

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des moyens.

Les débats ont été déclarés clos puis, les parties présentes ont été informées que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue le 19 mai 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen prévoit que : La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité. .

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur les dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :

— Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, « le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété .

Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé…).

En l’espèce, ni l’EPFIF, ni le commissaire du Gouvernement ne font mention de l’ordonnance »d’expropriation rendue le 17 septembre 2025 concernant ces trois lots.

En conséquence, la consistance des trois lots composant le bien à évaluer doit être appréciée à la date du 17 septembre 2025.

— Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation. Toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme (3ème civ. 13 juin 2019 pourvoi n° 18-18.445).

En l’espèce, le commissaire du Gouvernement précise que le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de l’EPT « [Localité 9] [Localité 5] [Localité 9] Est  »a été approuvé au conseil du territoire du 17 décembre 2024 et qu’il a été rendu opposable aux tiers le 15 janvier 2025, ce qui a été approuvé par l’EPFIF.

Les parcelles sont situées en zone UPCSB3, zone de projets.

— Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, la consistance des lots n° 641, n° 821 et 1626 doit être évaluée à la date du présent jugement.

Sur la consistance de l’ensemble immobilier et du bien de la partie expropriée

Sur les copropriétés du [Adresse 9] et de l'[Adresse 10]

La commune de [Localité 8] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie expresse n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée, n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T 4 du tramway est en service. Elle relie [Adresse 11] à [Localité 10] et dessert [Localité 8]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 11]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, par la SGP et le GPA est en cours de réalisation.

La copropriété dite du « Chêne pointu  »est contiguë à celle de l’Etoile du Chêne Pointu . Ces deux copropriétés ont été édifiées dans les années 1960. La première est composée de 10 bâtiments, soit 873 logements, tandis que la seconde est composée de 7 bâtiments dans lesquels se trouvent 556 logements.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement se réfèrent à l’enquête réalisée par la commune de [Localité 8] en 2014 sur ces copropriétés. Cette étude fait état d’un contexte social difficile tant en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté et 85 % des ménages ayant des revenus inférieurs au PLAI), que de taux de chômage (29 %), ou encore de taux d’occupation des logements (près de 20 % des logements étant occupés par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), et souligne enfin une rotation importante des locataires mais également des propriétaires.

Le commissaire du Gouvernement explique que cette situation a conduit à une progression continue des impayés des charges de copropriété et au défaut d’entretien du bâti, à l’origine d’une dégradation importante des bâtiments et du développement de situations d’insalubrité et de péril.

Il souligne que les copropriétés du Chêne Pointu et de l'[Adresse 12] pointu ont fait l’objet :

— d’un premier plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le Département de la Seine-saint-Denis et la Ville de [Localité 8], lequel avait pour objectif la résorption des impayés de charges, la réalisation des travaux urgents et des mises aux normes, la lutte contre les marchands de sommeil, l’individualisation des réseaux de fluides des différents bâtiments, et la réalisation de travaux de rénovation énergétique, et qui a pris fin en 2015,

— d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCoD) du [Adresse 13] , déclarée d’intérêt national (ORCoD-IN) selon décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, dont la mise en oeuvre a été confiée à l’EPFIF,

— d’un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de cinq ans, institué par l’arrêté préfectoral n° 2017-2399 du 11 septembre 2017.

S’agissant des lots appartenant aux époux [Z]

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B12 faisant partie de la copropriété de l’Etoile du Chêne Pointu.

Le bâtiment 12 est un immeuble à usage d’habitation, construit en R + 10 et ainsi composé :

— le sous-sol à usage de caves,

— le rez-de-chaussée et les dix étages à usage d’habitation.

Des places de stationnement se trouvent à proximité immédiate.

L’on y accède par une porte blindée dont la partie supérieure vitrée est en mauvais état.

Le hall de l’immeuble dispose d’un sol carrelé, en moyen état. Les murs, tagués par endroits, sont partiellement carrelés et en état moyen d’entretien. Le plafond est en mauvais état, des dalles sont manquantes, d’autres sont trouées.

Les boîtes aux lettres, présentes dans le hall, sont en mauvais état.

L’ascenseur de l’escalier C est hors service au jour du transport. Les escaliers sont en pierre avec une rampe, en état d’usage.

Description du lot n° 641 – appartement :

Il s’agit d’un appartement de type F3, situé au 10ème étage. Il a été vérifié que l’électricité est fonctionnelle.

Le sol de l’entrée et du couloir est recouvert de linoleum, de type marbré en forme de carreaux, en état d’usage. Les murs sont recouverts d’un papier peint globalement en mauvais état au regard de la présence de traces par endroits. Deux placards, à usage de rangement, sont encastrés dans le mur. Un compteur électrique est installé sur le mur du couloir.

Les murs et le plafond des WC sont en état d’usage. Le sol, en linoleum, est en mauvais état. La pièce est ventilée par une bouche d’aération.

Le mur situé au-dessus de la baignoire de la salle de bains est recouvert de carrelage et les autres murs sont peints ; ils sont en état d’usage. Les plaques de polystyrène du plafond sont en mauvais état. Le sol est en carrelage mosaïque d’origine, il est dégradé. La baignoire est en mauvais état général. Les joints sont à refaire. A côté de la baignoire, un lavabo en forme de vasque est encastré dans un meuble de rangement. Deux bouches d’aération permettent une bonne ventilation de la pièce.

La porte donnant accès à la cuisine est composée d’un cadre en bois ainsi que d’un rectangle central vitré, mais la vitre est manquante. Le sol est en carrelage mosaïque d’origine. Les plaques de polystyrène du plafond sont en mauvais état d’entretien. Un évier, en état d’usage, est encastré dans un meuble de rangement en mauvais état. La partie du mur située au-dessus du plan de travail est recouverte d’un carrelage en bon état général. La pièce dispose d’une lumière naturelle filtrant par la fenêtre, située sur le mur du fond de la pièce. La fenêtre est en PVC et double vitrage. Le volet coulissant en plastique est en bon état. Deux bouches d’aération très encrassées se trouvent dans la cuisine. Derrière la porte, un placard permet de dissimuler la colonne d’eau et sert de rangement.

Une « pièce à vivre » est située en face de la porte d’entrée. Le papier peint des murs est en partie arraché, des trous de fixation non rebouchés sont présents, la peinture du plafond est écaillée. Le sol, en linoleum, est en mauvais état. Une fenêtre, en PVC et double vitrage, équipée de volets coulissants en plastique traverse la moitié supérieure d’un mur de la pièce.

Le papier peint des murs de la première chambre est arraché par endroits, la peinture du plafond est écaillée. Les dalles grises en linoleum du sol sont en mauvais état, trouées par endroits. Une fenêtre en PVC et double vitrage permet l’éclairage naturel de la pièce. La poignée est partiellement détachée de la fenêtre qui est en mauvais état d’entretien. A l’extérieur, un garde corps est posé.

Une dernière pièce semble accessible depuis l’entrée, mais la porte est fermée à clé et il nous a été indiqué que la personne occupant les lieux et disposant de la clé est absente. La porte est en mauvais état, le bois est écorché tout autour de la serrure.

La cave (lot n° 821) n’a pas pu être visitée.

Description du lot n° 1626 – Parking :

Il s’agit de la place de parking n° 332, située au sein de la copropriété, dans l’allée n° 18, à proximité du bâtiment B 12, dans une allée goudronnée où se trouvent d’autres emplacements configurés pour un stationnement en bataille. Le parking est à ciel ouvert. Il ne bénéficie d’aucun équipement particulier et aucune barrière n’empêche l’accès à la copropriété. Les places sont numérotées mais les numéros ne sont pas tous lisibles.

La plaque de numérotation de la place de stationnement n° 332 n’est pas présente et le marquage de délimitation au sol a presque entièrement disparu.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement demandent d’évaluer le bien de façon alternative selon qu’il est libre ou occupé.

A défaut d’information complémentaire, il convient d’évaluer le bien de manière alternative en valeur libre de toute occupation et en valeur occupée.

Sur la détermination des indemnités

Aux termes de l’article R 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Par arrêt rendu le 9 octobre 2025 (pourvoi n° 24-12.637), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation effectuant ainsi un revirement de sa jurisprudence, rappelle que le commissaire du Gouvernement est une partie au litige et en tire la conséquence qu’en l’absence de réponse de l’exproprié aux offres de l’expropriant et de demande formée par mémoire remis dans le délai qui lui est imparti, le juge saisi aux fins de fixation de l’indemnité statue en fonction des éléments dont il dispose, dont la proposition du commissaire du gouvernement, tant bien même celle-ci serait-elle supérieure à l’offre de l’expropriant.

En l’espèce, en l’absence de mémoire produit par les époux [Z], l’indemnité totale de dépossession sera encadrée par l’offre de l’EPFIF et la proposition faite par le commissaire du Gouvernement, qui convergent en leur estimation, soit à une somme maximale de :

. 41 656 € en valeur libre,

et

. 35 557,60 € en valeur occupée.

S’appuyant sur la méthode par comparaison, parties communes générales, cave et parking intégrés, l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement qui maintiennent après la visite judiciaire que le bien est en mauvais état d’entretien – proposent une valeur unitaire moyenne de dépossession de :

—  660 €/m² en valeur libre d’occupation,

—  561 €/m² en valeur occupée, correspondant à l’application d’un abattement de 15 % sur la valeur libre.

Le juge de l’expropriation est également d’avis, après la visite des lieux, de retenir que le bien litigieux est en mauvais état.

Les termes de comparaison présentés par l’EPFIF portent sur des cessions amiables de logements situés dans les bâtiments B11, B12 et B4 construits en R+10 de la [Adresse 14]. Ces termes de référence sont répertoriés dans un tableau de 67 cessions de logements situés au sein des deux premiers bâtiments et un tableau distinct recensant 51 cessions de logements du bâtiment B4, en fonction de leur état (mauvais état, état moyen, bon état et très bon état), selon qu’ils sont libres ou occupés par le propriétaire (PO*) ou par son locataire (propriétaire bailleur – PB**) et distinguent enfin les cessions portant sur des logements avec cave et parking intégrés de celles portant sur des logements avec cave intégrée mais sans parking.

Le bien étant considéré mauvais état, seront écartés les termes de comparaison portant sur des biens considérés en état moyen, en bon état et en très bon état et ne seront examinés que les termes de comparaison portant sur des cessions d’appartements situés dans les bâtiments B 11, B 12 et B 4, dont la consistance est similaire au bien des époux [Z], étant précisé que, s’agissant du premier tableau, certaines mentions ne sont pas renseignées telles que l’état d’entretien ou d’occupation du bien, de sorte, que ces termes qui ne permettent pas de s’assurer d’une consistance similaire, doivent être écartés.

Plus spécialement, l’EPFIF entend se prévaloir des termes de comparaison suivants correspondant à des cessions de biens en mauvais état :

REF

PO*/ PB**

Adresse

Lots

»

Bâtiment

Surface m²

(loi Carrez)

situation

(Occupé/

relogement/

libre)

indemnité remploi (IR)

ou montant total cession (MTC)

(€)

Prix (€/m²)

Référence,

date publication (DP)

et date transfert propriété (TP)

DEM n° 1

PB

non communiquée

339

448

////

B11

55,92

libre

4 338,72

IR

597,05

2024P16456

DP : 02/08/2024

TP : 2024

Observations

appartement avec cave intégré mais sans parking,

le montant de cession totale n’est pas précisé, pas plus que le montant éventuel alloué pour le parking

DEM n° 2

PB

non communiquée

556

754

[Immatriculation 1]

67,66

occupé

4 795,73

IR

561

2022P12372

DP : 05/05/2022

TP : 2022

Observation

appartement avec cave et parking intégrés

le montant de cession totale n’est pas précisé,

DEM n° 3

PB

non communiquée

550

731

[Immatriculation 2]

55,60

occupé

4 119,16

IR

561

2022P33324

DP : 25/11/2022

TP : 2022

Observations

appartement avec cave et parking intégrés

le montant de cession totale n’est pas précisé,

DEM n° 4

PO

non communiquée

672

829

[Immatriculation 3]

67,03

occupé

4 760,38

IR

561

2024P2905

DP : 06/02/2024

TP : 2024

Observations

appartement avec cave et parking intégrés

le montant de cession totale n’est pas précisé,

DEM n° 5

PO

non communiquée

520

695

[Immatriculation 4]

66,71

occupé

4 742,43

IR

561

2024P21415

DP : 17/10/2024

TP : 2024

Observations

appartement avec cave et parking intégrés

le montant de cession totale n’est pas précisé,

DEM n° 6

PB

non communiquée

577

710

[Immatriculation 5]

56,58

libre

4 734,28

IR

660

2025P496

DP : 10/01/2025

TP : 2024

Observations

appartement avec cave et parking intégrés

le montant de cession totale n’est pas précisé,

DEM n° 7

PO

[Adresse 15]

790

936

2372

B4

55,64

occupé

32 214

MTC

510

2020P7499

DP : non communiquée

TP : 08/12/2020

Observations

terme ancien. Le montant de cession totale est mentionné,

DEM n° 8

PO

[Adresse 15]

816

962

2438

B4

52,87

occupé

26 964

MTC

510

2018P3060

DP : non communiquée

TP : 24/05/2018

Observations

terme ancien. Le montant de cession totale est mentionné,

Il appartient au juge de l’expropriation de s’assurer, au regard des pièces et informations données, que les termes proposés sont suffisamment pertinents et similaires au bien à évaluer.

Le commissaire du Gouvernement ne formule aucune observation. Les époux [Z] ne sont pas représentés.

Cependant, les termes DEM n° 7 et DEM n° 8 apparaissent trop anciens – plus de cinq ans – pour être retenus. Les informations concernant les termes DEM n° 1 à DEM n° 6 sont insuffisantes pour comprendre le montant réel de la cession ou le calcul du prix unitaire mentionné en valeur libre ou en valeur occupée.

Pour ces motifs, l’ensemble des termes proposés par l’expropriant sera écarté.

Dans ses conclusions, le commissaire du Gouvernement a proposé deux tableaux recensant des cessions de logements situés dans des bâtiments de même composition au sein de la copropriété, cave et parking intégrés, distinguant ainsi les logements libres des logements occupés.

S’agissant des cessions portant sur des appartements en valeur libre, il propose :

REF

Bâtiment

Lots

Type

Surface m² (loi Carrez)

Prix total

€

Prix unitaire (€/m²)

Référence et

Date de vente

Etat

CDG n° 1

1

115

277

2633

F3

56,63

37 376

660

2022P30245

29/09/2022

Mauvais

CDG n° 2

11

577

710

1616

F3

56,28

37 343

660

2025P00496

17/12/2024

Mauvais

CDG n° 3

12

566

759

1682

F3

55,01

51 434

935

2023P26505

07/11/2023

Moyen

CDG n° 4

11

346

518

1519

F4

65,88

61 598

935

2024P12604

13/06/2024

Moyen

CDG n° 5

11

392

439

1542

F3

55,80

64 449

1 155

2023P04353

12/01/2023

Bon

CDG n° 6

12

543

686

1642

F3

56,17

64 876

1 155

2023P19958

25/07/2023

Bon

CDG n° 7

12

607

844

1593

F3

56,13

[Localité 12]

1 155

2023P27078

23/11/2023

Bon

CDG n° 8

12

560

721

1676

F4

65,18

75 283

1 155

2024P02924

30/01/2024

Bon

CDG n° 9

12

604

841

1624

F3

56,01

64 796

1 155

2025P08872

17/04/2025

Bon

CDG n° 10

12

613

850

1694

F3

56,57

77 784

1 375

2023P07542

16/03/2023

Très bon

CDG n° 11

12

608

845

1592

F3

56,03

[Localité 13]

1 375

2023P29794

19/12/2023

Très bon

CDG n° 12

11

343

446

1538

F3

56,21

77 289

1 375

2024P16124

25/07/2024

Très bon

CDG n° 13

12

617

793

1688

F3

55,35

76 106

1 375

2024P10965

28/05/2024

Très bon

Les références concernant des biens estimés en très bon état, en bon état et en état moyen d’entretien doivent être exclues et ne seront donc retenues que celles portant sur des biens en mauvais état soit, CDG n° 1 et CDG n° 2, correspondant en outre à des biens comparables en superficie et en consistance aux biens litigieux et situés au sein de grands bâtiments de la résidence.

Il en ressort une valeur unitaire moyenne de 660 €/m² en valeur libre.

S’agissant des cessions portant sur des appartements en valeur occupée, il propose :

REF

Bâtiment

Lots

Type

Surface m² (loi Carrez)

Prix total

€

Prix unitaire (€/m²)

Référence et

Date de vente

Etat

CDG n° 14

12

672

829

1479

F4

67,03

37 604

561

2024P02905

01/02/2024

Mauvais

CDG n° 15

12

520

695

1705

F4

66,71

37 424

561

2024P21415

15/10/2024

Mauvais

CDG n° 16

11

395

475

1535

F3

56,38

44 822

795

2023P21865

14/09/2023

Moyen

CDG n° 17

12

605

842

1639

F3

56,39

44 830

795

2023P22067

19/09/2023

Moyen

CDG n° 18

12

527

692

1703

F3

56,27

44 735

795

2023P28548

28/11/2023

Moyen

CDG n° 19

12

523

694

1589

F3

56,05

44 560

795

2023P28791

14/12/2023

Moyen

CDG n° 20

11

361

509

[Localité 14]

F4

66,93

[Localité 15]

795

2024P05384

05/03/2024

Moyen

CDG n° 21

12

676

831

1620

F4

67,23

53 448

795

2024P05361

29/02/2024

Moyen

CDG n° 22

12

528

740

1659

F4

66,74

53 058

795

2024P20651

01/10/2024

Moyen

CDG n° 23

12

662

797

1547

F3

56,91

45 243

795

2024P02924

11/04/2024

Moyen

CDG n° 24

12

575

768

1674

F3

56,08

55 071

982

2023P25248

26/10/2023

Bon

CDG n° 25

12

619

791

1568

F3

56,52

55 503

982

2024P05358

05/03/2024

Bon

CDG n° 26

11

370

506

1564

F4

66,31

65 116

982

2024P11986

14/03/2024

Bon

CDG n° 27

11

407

476

1509

F3

57,59

56 553

982

2024P18820

12/09/2024

Bon

CDG n° 28

12

766

573

1652

F3

56,10

65 637

1 170

2022P02456

23/12/2021

Très Bon

Les références concernant des biens estimés en très bon état, en bon état et en état moyen d’entretien doivent être exclues et ne seront donc retenues que celles portant sur des biens en mauvais soit, CDG n° 14 et CDG n° 15.

Il en ressort une valeur moyenne unitaire de 561 €/m² en valeur occupée, la différence constatée avec la valeur libre s’expliquant par l’application habituelle d’un abattement de 15 % sur la valeur libre en raison de l’occupation des lieux pratiquée par l’EPFIF lors des cessions et correspondant à la pratique usuelle sur le marché de l’immobilier.

En conséquence, en l’absence de toute demande formulée par les époux [Z], il convient, conformément à l’offre de l’EPFIF, de fixer l’indemnité de dépossession foncière, pour les lots n° 641, 821 et 1626, de la manière suivante :

— dans l’hypothèse où les biens sont libres d’occupation, à un montant total de 41 656 € en valeur libre se décomposant comme suit :

36 960 € au titre de l’indemnité principale, soit : (56 m² x 660€/m²)

+

4 696 € au titre de l’indemnité de remploi (soit, 20 % de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5 000 € + 15 % de l’indemnité principale comprise entre 5 000 à 15 000 € + 10 % du surplus),

— dans l’hypothèse où les biens sont occupés : à un montant total de 35 557,60 € se décomposant comme suit :

31 416,00 € au titre de l’indemnité principale, soit, (56 m² x 561 €/m²)

+

4 141,60 € au titre de l’indemnité de remploi (soit, 20 % de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5 000 € + 15 % de l’indemnité principale comprise entre 5 000 à 15 000 € + 10 % du surplus).

Sur l’indemnisation des frais de déménagement,

L’EPFIF ne propose pas de prendre en charge les frais de déménagement dans l’hypothèse où le bien serait occupé. Cependant ainsi que le souligne fort justement le commissaire du Gouvernement, ces frais seront nécessaires et l’occupation des lieux a justifié l’application d’un abattement en raison des frais qui seront engendrés par leur relogement pour l’expropriant.

Il convient de dire que les frais de déménagement des éventuels occupants titulaires d’un droit d’occupation seront pris en charge de l’EPFIF et que s’ils décident de recourir à un déménageur, l’indemnisation sera soumise à la production des justificatifs de leur dépense.

Sur l’indemnité de perte de loyers,

Le commissaire du Gouvernement précise que les propriétaires pourront prétendre à l’indemnisation du préjudice résultant de la perte de loyers.

Il convient de relever que lors du transport judiciaire, la personne occupant le logement nous a permis de faire la visite de l’appartement mais n’a pas été en mesure de justifier de sa qualité de locataire. Par ailleurs, les propriétaires n’ont communiqué ni bail ni quittance à l’audience. Cependant, il convient de rappeler qu’en application l’article 4 du code civil, le juge qui constate un préjudice doit l’évaluer, il ne peut refuser d’indemniser un préjudice dont il constate l’existence en son principe, au motif de l’insuffisance des preuves fournies par une partie (3ème civ. 25 mai 2023 pourvoi n° 21-20.643 ; 2ème civ. 04 avril 2024 pourvoi n° 21-24.981). Dès lors, dans l’hypothèse où les époux [Z] viendraient à produire un contrat de location ainsi que les trois dernières quittances de loyer, ces derniers pourraient prétendre à l’indemnisation pour perte de loyer qui sera fixée à six mois de loyers hors charges.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Annexe à la présente décision le procès-verbal de transport du 27 janvier 2026 ;

Fixe l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France à M. [K] [J] [H] [Z] et son épouse, Mme [I] [N] au titre de la dépossession des lots n° 641, n° 821 et n° 1626 et des 1457/856189° des parties communes rattachées au bâtiment 12, escalier C, de la copropriété du Chêne pointu, situé [Adresse 5] à [Localité 6], de manière alternative :

— dans l’hypothèse où les biens sont libres d’occupation, à un montant total de 41 656 euros (quarante et un mille six cent cinquante-six euros) en valeur libre, se décomposant comme suit :

. 36 960 € au titre de l’indemnité principale,

. 4 696 € au titre de l’indemnité de remploi,

— dans l’hypothèse où le logement est occupé : à un montant total de 35 557,60 euros (trente-cinq mille cinq cent cinquante-sept euros et soixante centimes) se décomposant comme suit :

. 31 416,00 euros au titre de l’indemnité principale,

. 4 141,60 euros au titre de l’indemnité de remploi

Dit que les frais de déménagement des éventuels occupants titulaires d’un droit d’occupation seront pris en charge de l’EPFIF et que s’ils décident de recourir à un déménageur, l’indemnisation sera soumise à la production des justificatifs de leur dépense ;

Dit que M. [K] [J] [H] [Z] et son épouse, Mme [I] [N] pourront prétendre à une indemnité pour perte de loyers qui sera fixée à six mois de loyer hors charge s’ils produisent le contrat de location ainsi que les trois dernières quittances de loyer ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France aux dépens.

Maxime-Aurélien JOURDE

Greffier

Anne-Claire GATTO-DUBOS

Vice-Présidente, Juge de l’expropriation