TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/00652 -

N° Portalis DBW5-W-B7I-JCSR

Minute : 2025/

Cabinet D

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 10 Juillet 2025

[P] [G]

C/

[O] [H]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Bénédicte GUILLEMONT – 120,

M^e Jean-marin LEROUX-QUÉTEL – 11

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Bénédicte GUILLEMONT – 120,

M^e Jean-marin LEROUX-QUÉTEL – 11

Préfecture du Calvados

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 10 Juillet 2025

Nous Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente

Assistée de Rachida ACHOUCHI, Greffier

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEUR :

Madame [P] [G]

née le 21 Décembre 2000 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Jean-marin LEROUX-QUÉTEL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 11

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [H]

né le 20 Juillet 1967 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Bénédicte GUILLEMONT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 120 substituée par M^e Laurie TOUZE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 055

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 04 Février 2025

Après débats à l’audience publique du 10 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 octobre 2022, Mme [P] [G] a donné à bail à M. [O] [H] et Mme [N] [R] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 814 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 8 euros.

Mme [R] a donné congé de ce logement selon courrier recommandé en date du 3 janvier 2023.

Par acte extrajudiciaire du 4 mars 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX 4 mars 2024, Mme [G] ont fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 21.251,20 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 28 février 2024, terme de février 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 4 décembre 2024, notifié à la préfecture du Calvados le 4 décembre 2024, Mme [G] a fait assigner M. [H] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour voir :

au principal,

– constater acquise la clause résolutoire du bail ;

– ordonner l’expulsion du locataire des lieux loués et ce, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

– dire qu’il sera également procédé au transport des meubles et objets mobiliers dans tel local que le commissaire de justice instrumentaire avisera, à la charge, aux frais, risques et périls de l’expulsé ;

– le condamner au paiement :

* à titre provisionnel, de la somme de 3.396,88 euros au titre de la dette locative arrêtée au 13 novembre 2024, et dire que ce paiement pourra s’eefectuer en deniers ou quittances;

* à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire soit le 4 mai 2024 jusqu’à la complète libération des lieux ;

*de la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

— ordonner la capitalisation des intérêts.

À l’audience du 10 juin 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, Mme [G], représentée par leur conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant la dette locative à la somme de 4.881,21 euros, selon décompte arrêté au 27 mai 2025. Elle s’oppose aux délais de paiement sollicités.

M.[H], représenté par son avocat, sollicite la mise en place d’un échéancier pour apurer la dette de loyers à hauteur de 95 euros par mois, et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Le diagnostic social et financier prévu par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est parvenu au greffe avant l’issue du délibéré.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes des articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les logements collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, le bailleur produit aux débats :

– le contrat de bail

– le commandement de payer

– un décompte locatif à compter du 1er décembre 2022 et arrêté au 13 mai 2025 faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 4.881,21 euros.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le locataire n’est pas à jour du règlement des loyers et charges.

Par conséquent, M. [H] sera condamné à payer à Mme [G] la somme de 4.881,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 13 mai 2025.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Aucune indemnité ni aucun frais ne peuvent être mis à la charge du locataire en cas de défaillance. Cette règle fait obstacle à l’application de la capitalisation des intérêts selon le code civil.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de capitalisation des intérêts.

Sur la demande en résolution du bail

Aux termes de l’article 24 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate aux baux en cours, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’alinéa 2 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, laquelle prévoit que le contrat sera résilié de plein droit notamment pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus, deux mois après la délivrance d’un commandement resté sans effet.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à M. [H], par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2024 et portant sur la somme en principal de 1.251,20 euros au titre des loyers et charges impayés au 28 février 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 4 mai 2024.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, M. [H] sollicite des délais de paiement afin d’apurer sa dette locative.

M. [H] a repris le paiement du loyer courant, il parait être en situation de règler sa dette puisqu’il fait état de revenus mensuels à hauteur de 1.379,30 euros en moyenne en 2024, et 1.882,58 euros en janvier 2025, que le loyer dû est de 877,90 euros, et qu’il justifie d’autres charges mensuelles à hauteur de 592,15 euros par mois.

Par conséquent, il sera accordé à M. [H] des délais de paiement tels que prévus au dispositif, à hauteur de 95 euros par mois.

Si M. [H] respecte strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si le locataire ne respecte pas les modalités ainsi définies ou ne procède pas au paiement d’un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et le locataire devra alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Dans ce cas, le débiteur se trouvera sans droit ni titre dans le logement et devra payer au demandeur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour lui de quitter les lieux, M. [H] pourra être expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Il pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L. 441-2-3 du même Code.

Sur le sort des meubles en cas d’expulsion

En application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles éventuellement laissés par le locataire se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois.

Il y a lieu d’autoriser Mme [G] à faire transporter les meubles et effets personnels de M. [H] selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, M. [H] cause un préjudice à Mme [G] qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail augmenté de la provision mensuelle pour charge, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux. Au regard du caractère indemnitaire de cette somme, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H], partie succombante au litige, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais de procédure antérieurs, et ceux liés au recouvrement et à l’expulsion, ainsi qu’à payer au demandeur la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Marie-Ange Le Gallo, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

DÉCLARONS recevable l’assignation délivrée à la requête de Mme [P] [G] ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre les parties le 15 octobre 2022, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 6], à compter du 4 mai 2024 ;

CONDAMNONS M. [O] [H] à payer à Mme [P] [G] la somme provisionnelle de 4.881,21 euros , suivant décompte arrêté au 13 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

SURSOYONS à l’exécution des poursuites et AUTORISONS M. [O] [H] à se libérer de sa dette, à compter du 30ème jour suivant la signification de la présente décision, par le versement de 36 mensualités de 95 euros , la dernière échéance étant majorée du solde de la dette;

RAPPELONS que les effets de la clause résolutoire du bail se trouvent suspendus durant ce délai et que le bail retrouvera son plein effet une fois la dette payée ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une mensualité ou d’un loyer courant, l’intégralité de la dette pourra redevenir immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ;

AUTORISONS dans ce cas, Mme [P] [G], à faire expulser M. [O] [H] ou tout occupant de son chef, deux mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

RAPPELONS que conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois ;

CONDAMNONS dans ce cas, M. [O] [H], à payer à Mme [P] [G], une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

DISONS que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DISONS que le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLONS qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 2]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DEBOUTONS les parties de toute autre ou plus ample demande;

CONDAMNONS M. [O] [H] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer;

CONDAMNONS M. [O] [H] à payer à Mme [P] [G] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,