TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/02807 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4GGM

Minute : 26/00270

S.C.I. PREMIER

Représentant : Maître Philippe CHATELLARD de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0441

C/

Monsieur [I] [G]

Madame [H] [G]

Monsieur [M] [C]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Mai 2026

DEMANDEUR :

S.C.I. PREMIER

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Alexandre UZAN, substituant Maître Philippe CHATELLARD de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [G]

[Adresse 5]

[Localité 2]

comparant en personne

Madame [H] [G]

[Adresse 5]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [M] [C]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 27 Mars 2026

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2026, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 3 juillet 2017, la S.C.I. PREMIER a donné à bail à M. [I] [G] et Mme [H] [J] épouse [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7] moyennant un loyer mensuel initial de 1 030 euros outre 120 euros de provisions pour charges récupérables.

Par acte en date du 3 juillet 2017, M. [M] [C] s’est porté caution solidaire sans bénéfice de discussion et de division pour M. et Mme [G] [I] et [H] jusqu’à la date du 23 juillet 2023 pour un montant maximum de quatre-vingt-deux mille huit cent euros (82 800 euros).

Suite à des impayés de loyers, la S.C.I. PREMIER, par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025 a fait signifier à M. [I] [G] et Mme [H] [G] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 9 154,34 euros au titre des loyers et charges t.

Cette situation d’impayés a été signalée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par la voie électronique le 29 juillet 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 6 novembre 2025, la S.C.I. PREMIER a fait assigner M. [I] [G], Mme [H] [G] et M. [M] [C] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 27 mars 2026, au visa des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, L. 213-4 du code de l’organisation judiciaire et 835 du code de procédure civile, aux fins de :

Juger que le bail est résilié de plein droit à la date du 30 septembre 2025 à vingt-quatre heures avec toutes les conséquences de droit,

En conséquence,

Juger qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [I] [G] et Mme [H] [G] née [J] ainsi que de toutes personnes dans les lieux de leur chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

Juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R ; 433-1 et suivants de code des procédures civiles d’exécution,

Condamner solidairement M. [I] [G] et Mme [H] [G] née [J] au paiement par provision de la somme de 8 664,64 euros correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires à la date d’acquisition de la clause résolutoire,

Condamner M. [M] [C], es-qualités de caution solidaire, au paiement par provision de la somme de 1 615,43 euros au titre de son cautionnement,

Condamner solidairement M. [I] [G] et Mme [H] [G] née [J] au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1 190,11 euros, charges en sus à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs,

Juger que si l’occupation devait se prolonger, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée à compter du 4 juillet 2026, sur la variation positive de l’indice trimestriel de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à cette date,

Subsidiairement, si le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience,

Juger pour le cas où des délais seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date comme à défaut de paiement du loyer courant à bonne date, M. [I] [G] et Mme [H] [G] née [J] (ès-qualités de locataires) et M. [M] [C] (ès-qualités de caution solidaire) seront déchus du terme et l’intégralité de la dette deviendra alors immédiatement exigible, la clause résolutoire étant définitivement acquise et l’expulsion encourue, sans qu’il soit nécessaire de faire délivrer une quelconque mise en demeure et sans qu’il soit nécessaire qu’un nouveau jugement soit prononcé,

Et tout état de cause,

Condamner in solidum M. [I] [G] et Mme [H] [G] née [J] (ès-qualités de locataires) et M. [C] [M] (ès-qualités de caution solidaire) aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 29 juillet 2025, l’acte de dénonciation et le coût de délivrance de l’assignation et au paiement d’une somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Juger qu’il convient de rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 7 novembre 2025.

A l’audience du 27 mars 2026, la S.C.I. PREMIER représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation, actualisant la dette locative à la somme de 6 947,67 euros échéance et a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

M. [I] [G], a comparu en personne. Il a affirmé avoir payé la somme de 1 000 euros le 23 mars 2026 et la somme de 70 euros le même jour et a produit deux reçus émis par la société Gestion immobilière Noiseenne. Il a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant ces délais. Il a proposé de payer 250 euros par mois en plus du loyer et a demandé à être autorisé à payer tous les 15 du mois. Il a indiqué qu’il percevait un salaire mensuel de 3200 euros.

Mme [H] [G] et M. [M] [C], tous deux régulièrement assignés à étude n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [H] [G] et M. [M] [C] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de ses demandes, la S.C.I. PREMIER produit le bail signé le 3 juillet 2017, le commandement de payer délivré le 29 juillet 2025 et un décompte de la créance actualisé au 5 mars 2026 échéance de mars 2026 incluse, mentionnant un arriéré locatif de 6 947,67 euros. M. [I] [G] a rapporté la preuve d’un paiement le 23 mars 2026 de 1000 euros et d’un autre paiement à la même date de 70 euros. Il convient donc de déduire ces sommes de la dette locative réclamée. Celle-ci sera fixée à la somme de 5877,67 euros.

M. [I] [G] et Mme [H] [G] née [J] qui sont mariés sont en application de l’article 220 du code civil tenus solidairement s’agissant d’une dette ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [I] [G] et Mme [H] [G] à payer à la S.C.I. PREMIER la somme provisionnelle de 5877,67 euros au titre des sommes dues au 26 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis l’assignation.

Il résulte de l’acte de caution du 3 juillet 2017 que M. [M] [C] s’est porté caution solidaire de M. [I] [G] et Mme [H] [G] jusqu’à la date du 23 juillet 2023 pour un montant de 82 800 euros pour le paiement du loyer et de sa révision chaque année ainsi que des indemnités d’occupation, charges récupérables, réparation locatives et frais éventuels de procédure. Au 23 juillet 2023 la dette locative était de 1 899,13 euros. Cependant des paiements sont intervenus depuis le 23 juillet sont intervenus et sont venus diminuer la dette. Or, l’article 1342-10 du code civil dispose que " Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. " En l’espèce, à défaut de précision il y a lieu de retenir que les paiements sont imputés sur la dette la plus ancienne. En conséquence eu égard aux paiements effectués, la somme due le 23 juillet 2023 a déjà été remboursée. La S.C.I PREMIER sera donc débouté de sa demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif en ce qu’elle est formulée à l’encontre de M. [M] [C].

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions a été avisée de la situation d’impayés le 29 juillet 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la S.C.I. PREMIER aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail du 3 juillet 2017 contient une clause à l’article 9 de ses conditions générales qui prévoit que « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, c’est-à-dire sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice : deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées. »

La S.C.I. PREMIER a fait signifier, le 29 juillet 2025 à M. [I] [G] et Mme [H] [G] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 9 154,34 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 3 juillet 2017 est résilié à la date du 30 septembre 2025.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, M. [I] [G] a proposé de s’acquitter de la dette de façon échelonnée en payant 250 euros par mois en plus de son loyer. Les locataires ont repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience et ont commencé à apurer sa dette. Ils sont en situatoin de payer la dette. La S.C.I. PREMIER a déclaré ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement suspensif

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [I] [G] et Mme [H] [G] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets des clauses résolutoires pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais joué.

En revanche, si M. [I] [G] et Mme [H] [G] ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. M. [I] [G] et Mme [H] [G] devront quitter les lieux et à défaut d’exécution volontaire, la S.C.I. PREMIER sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où M. [I] [G] et Mme [H] [G] ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser solidairement, le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 30 septembre 2025, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis, c’est à dire avec révision chaque 4 juillet sur la base de l’IRL du 1er semestre 20217 (valeur 125,90), le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à son départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [I] [G] et Mme [H] [G], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 juillet 2025 et celui de de l’assignation du 6 novembre 2025, mais ne comprendront pas le coût du commandement délivré à M. [M] [C] non produit.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. PREMIER, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’elle ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 350 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile que M. [I] [G] et Mme [H] [G] seront condamnés à lui payer in solidum.

En revanche, M. [M] [C] ne succombant pas la S.C.I. PREMIER sera débouté de ses demandes visant à le voir condamner au paiement des dépens et des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la S.C.I. PREMIER aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Déboute la S.C.I PREMIER dans l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de M. [M] [C],

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 3 juillet 2017 entre la S.C.I. PREMIER et M. [I] [G] et Mme [H] [G], concernant les locaux situés [Adresse 8] [Localité 4], sont réunies à la date du 30 septembre 2025,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne solidairement M. [I] [G] et Mme [H] [G] à payer à la S.C.I. PREMIER la somme provisionnelle de 5877,67 euros au titre des sommes dues au 26 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à M. [I] [G] et Mme [H] [G] pour le paiement de cette somme,

Autorise M. [I] [G] et Mme [H] [G] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 22 versements de 250 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision et au plus tard le 15 du mois, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours au plus tard le 15 de chaque mois,

Suspend les effets des clauses résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, les clauses résolutoires reprendront leurs effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation situé [Adresse 9], [Localité 5] de M. [I] [G] et Mme [H] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, solidairement M. [I] [G] et Mme [H] [G] à payer à la S.C.I. PREMIER une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des deux loyers révisés augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 30 septembre 2025, c’est à dire avec révision chaque 4 juillet sur la base de l’IRL du 1er semestre 20217 (valeur 125,90), jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne in solidum M. [I] [G] et Mme [H] [G] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 juillet 2025 et celui de l’assignation du 6 novembre 2025, mais non le coût de la dénonciation du commandement de payer à la caution,

Condamne M. [I] [G] et Mme [H] [G] à payer à la S.C.I. PREMIER une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 4 mai 2026.

Le Greffier Le Juge