TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/11754

N° Portalis 352J-W-B7I-C55HT

N° MINUTE : 4

Assignation du :

23 Septembre 2024

Jugement avant dire droit [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [U] [P][2]

[2]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Médiateur : [V] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 6]

JUGEMENT

rendu le 28 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.A LISSAC ENSEIGNE

[Adresse 5]

[Localité 11]

représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0497

DEFENDERESSE

S.A.S COFIMA

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Jean-Philippe CONFINO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0182

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 18 Mars 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privée en date du 8 juin 2006, la S.A SALVIA EUROPE, aux droits de laquelle vient désormais la S.A.S COFIMA, a donné à bail commercial à la S.A LES FRERES LISSAC, aujourd’hui dénommée S.A LISSAC ENSEIGNE un local, sis [Adresse 1] à [Localité 15] pour une durée de 9 ans à compter du 8 juin 2006 pour s’achever le 8 juin 2015 moyennant un loyer principal annuel de 531.632 euros, aux fins d’y exploiter une activité de “ Bureau, magasin d’optique lunetterie et d’audio prothèse et atelier de montage ”.

Par jugement du 10 janvier 2020, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 20 octobre 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a fixé le loyer renouvelé à la somme de 621.286,93 euros en principal hors taxes et hors charges par an à compter du 8 juin 2015.

Par acte extrajudiciaire en date du 8 décembre 2023, la S.A LISSAC ENSEIGNE a fait signifier à la S.A.S COFIMA une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 8 juin 2024.

Aucun accord n’étant intervenu entre les parties sur le montant du loyer renouvelé, la S.A LISSAC ENSEIGNE a notifié le 25 juin 2024 un mémoire préalable à la bailleresse, puis l’a assignée devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte extrajudiciaire en date du 23 septembre 2024 aux fins de :

“ – Fixer le loyer de renouvellement à la somme annuelle de 623.000 euros hors taxes et hors charges, à compter du 8 juin 2024,

Et subsidiairement,

— Ordonner une mesure d’instruction sur le prix du bail renouvelé, en application de l’article R. 145-30 du code de commerce ;

— Fixer le loyer provisionnel, pendant la durée de l’instance, à la somme de 623.000 euros hors taxes,

En tout état de cause,

— condamner la société COFIMA aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP HB & ASSOCIES représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX, en application de l’article 699 du code de procédure civile ”.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 4 mars 2025 réceptionnée le 6 mars 2025 et remis au greffe par RPVA le 4 mars 2025, la S.A.S COFIMA sollicite du juge des loyers commerciaux, de :

“ A titre principal :

— JUGER qu’il s’est produit, au cours du bail échu, une modification notable et favorable des facteurs locaux de commercialité permettant de fixer le loyer à la valeur locative ;

— FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 8 juin 2024 à la somme annuelle en principal de 874.000 € HT HC (huit-cent-soixante-quatorze mille euros hors taxes et hors charges) ;

— JUGER que les compléments de loyer produiront intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au paiement à la société bailleresse, et ce en vertu de l’article 1231-6 du Code civil, avec capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du même code pour les intérêts correspondant à des compléments de loyers dus depuis plus d’un an ;

— JUGER que la décision à intervenir constitue un titre exécutoire au sens des articles L.111-2, L.111-3 et L.111-6 du Code des procédures civiles d’exécution permettant au bailleur d’agir en exécution forcée pour recouvrer les compléments de loyer ;

— CONDAMNER la société LISSAC ENSEIGNE à payer la somme de 5.000 €, au profit de la société COFIMA, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une expertise serait ordonnée avant dire droit,

— FIXER un loyer provisionnel depuis le 8 juin 2024 et pour la durée de l’instance au montant du loyer indexé exigible à la date du renouvellement, avec indexation pendant le cours de l’instance et des opérations d’expertise ;

— JUGER que la consignation à valoir sur les frais d’expertise sera à la charge de la société LISSAC ENSEIGNE, demanderesse à l’instance ;

— en ce cas, RESERVER les dépens et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

En toute hypothèse,

— REJETER toutes fins, demandes ou conclusions contraires de la société LISSAC ENSEIGNE, comme étant irrecevables et/ou mal fondées ;

— JUGER que rien ne s’oppose à l’exécution provisoire de la décision à intervenir, qui est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile ”.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 18 mars 2025, et la décision a été mise en délibéré au 28 mai 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

En outre, en application des dispositions de l’article L. 145-11 du même code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L.145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’État.

Enfin, en vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article L.145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties a été renouvelé à compter du 8 juin 2024, à la suite du congé signifié par la S.A LISSAC ENSEIGNE à la S.A.S COFIMA par acte d’huissier en date du 8 décembre 2023 portant offre de renouvellement du bail, ce qui n’est pas contesté.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 8 juin 2024.

Sur le montant du loyer du contrat de bail renouvelé

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article L.145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En vertu des dispositions de l’article R. 145-3 dudit code, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Selon les dispositions de l’article R. 145-7 de ce code, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

D’après les dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l’article R. 145-30 du code susvisé, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R.145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

La S.A LISSAC ENSEIGNE sollicite la fixation du loyer renouvelé à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 623.000 euros. Elle produit à l’appui de sa demande une expertise unilatérale et non contradictoire de [O] [F] en date du 22 novembre 2023. Toutefois, force est toutefois de constater que cette expertise n’est corroborée par aucun autre élément.

La S.A.S COFIMA soutient qu’il s’est produit au cours du bail échu, de multiples et importantes modifications des facteurs locaux de commercialité, de nature à impacter favorablement l’activité exploitée par la S.A LISSAC ENSEIGNE, et notamment l’arrivée de très nombreuses enseignes nationales à proximité des lieux loués ainsi que l’élargissement des trottoirs et la réservation de la [Adresse 16] aux vélos et bus. Elle fait valoir que ces éléments justifient le déplafonnement du loyer. Elle sollicite la fixation du loyer renouvelé à la somme de 874.000 euros par an hors taxes et hors charges. Elle produit à l’appui de cette demande une expertise unilatérale et contradictoire de Monsieur [C] [K] en date du 6 mai 2024. Toutefois, force est toutefois de constater que cette expertise n’est corroborée par aucun autre élément.

Par conséquent, compte tenu des divergences persistantes entre les parties sur l’éventuel déplafonnement du loyer et sur le montant du loyer renouvelé, la juridiction n’est pas en mesure de statuer en l’état du dossier et il convient d’ordonner une expertise dont la teneur est précisée au dispositif et de désigner à cette fin Monsieur [U] [P] en qualité d’expert judiciaire, qui apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux de fixer la valeur locative des locaux au 8 juin 2024, et ce aux frais avancés de la S.A LISSAC ENSEIGNE, demanderesse à la présente instance.

Pendant le déroulement de la mesure d’instruction, le loyer provisionnel annuel sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives et indexé conformément aux stipulations contractuelles, les pièces produites aux débats ne permettant pas en l’état de fixer ce loyer à la somme de 623.000 euros comme sollicité par la locataire.

En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l’article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les mesures accessoires

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que la présente décision ne met pas fin à l’instance, laquelle a vocation à se poursuivre postérieurement au dépôt du rapport d’expertise judiciaire, en application des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-31 du code de commerce selon lesquelles dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés.

En conséquence, les demandes formées au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.A.S COFIMA à la S.A LISSAC ENSEIGNE, et portant sur les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 15], pour une durée de neuf années à compter du 8 juin 2024,

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire,

DÉSIGNE, pour y procéder, l’expert judiciaire suivante, inscrite sur la liste établie pour le ressort de la cour d’appel de Paris :

[P] [U]

[Adresse 10]

[Courriel 12] – 01 40 72 89 17

avec pour mission de :

— convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif ;

— se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents et pièces nécessaires et utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 1] à [Localité 15], et procéder à leur description ;

— rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 8 juin 2024, au regard des dispositions des articles L. 145-33, et R.145-3 à R. 145-8 du code de commerce ;

— donner son avis circonstancié sur l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ;

— déterminer le montant du loyer plafonné du contrat de bail commercial à la date du 8 juin 2024, au regard des dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce ;

— rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l’expert au plus tard le jour de la première réunion d’expertise,

DIT que lors de la première réunion d’expertise, l’expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible dépôt du rapport, et qu’à l’issue de cette première réunion, elle adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui elle pourra demander, en cas d’insuffisance de la provision allouée, la consignation d’une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 4.000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par la S.A LISSAC ENSEIGNE auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : Tribunal de Paris (Paris 17ème, Parvis du tribunal, atrium sud, 1er étage à droite) , avec copie de la présente décision, avant le 1er septembre 2025 au plus tard,

DIT qu’à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque et l’instance sera poursuivie, le juge des loyers commerciaux tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertise sur demande de l’une des parties se prévalant d’un motif légitime,

DIT que l’expert commencera ses opérations d’expertise dès qu’elle sera avertie par le greffe du présent tribunal que la S.A LISSAC ENSEIGNE a consigné le montant de la provision mise à sa charge,

DIT qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l’expert devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l’expert devra procéder personnellement aux opérations d’expertise,

DIT que l’expert devra communiquer (par voie électronique, en cas d’accord) un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties en leur impartissant un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles, auxquels elle devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’elle n’a reçu aucun dire,

DIT que l’expert déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu’elle en délivrera copie aux parties,

DIT que l’expert adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173 et 282 du code de procédure civile, et qu’elle mentionnera l’ensemble des destinataires auxquels elle les aura adressés,

FIXE au 28 mai 2026 la date maximale du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l’expert fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu’en cas de refus de sa mission, d’empêchement ou de retard injustifié de l’expert, il sera pourvu à son remplacement, d’office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

DONNE injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [V] [Z]

[Adresse 4]

06 62 35 91 11 – [Courriel 13]

DIT que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

DIT que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

— d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

— de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

DIT qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

— le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

— le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige.

DIT qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

FIXE le loyer provisionnel dû par la S.A LISSAC ENSEIGNE pendant la durée de la présente instance au titre du bail commercial au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives et indexé conformément aux stipulations contractuelles,

RENVOIE l’affaire à l’audience du juge des loyers commerciaux du 25 septembre 2025 à 9h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert,

RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 14], le 28 mai 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. PERALTA