TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/04680 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3COG

Minute : 26/202

S.A. IMMOBILIERE 3F

Représentant : M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [H] [L]

Exécutoire délivrée le :

à :Maître Hela KACEM

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 23 Mars 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23 Mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE 3F

demeurant [Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Hela KACEM, avocat au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [L]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 4]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 septembre 2024, la société IMMOBILIERE 3F donné à bail à Monsieur [H] [L] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 490,57 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, la société IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Monsieur [H] [L] à un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.743,49 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2025, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [H] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux concernés avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,condamner Monsieur [H] [L] à lui payer la somme de 3.247,08 euros due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter de la date du commandement, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux et condamner Monsieur [H] [L] à due concurrence,condamner Monsieur [H] [L] à lui payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Monsieur [H] [L] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement et rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 janvier 2026.

La société IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6.858,67 euros arrêtée au 7 janvier 2026, loyer du mois de décembre 2025 inclus. Elle indique qu’il n’y a pas de reprise du paiement du loyer courant et s’oppose à l’octroi de tout délai.

Monsieur [H] [L] comparaît. Il ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette. Il indique avoir perdu son emploi quelque temps après la signature du bail et précise que ses allocations de chômage s’élèvent à 900 euros. Il ajoute être célibataire et sans enfant à charge. Il sollicite les délais les plus larges pour quitter les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que du signalement à la caisse d’allocations familiales par la société IMMOBILIERE 3F le 10 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action de la société IMMOBILIERE 3F est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 3 septembre 2024. Il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans un délai de six semaines à compter de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 9).

De plus, un commandement de payer visant cette clause mais un délai de deux mois a été signifié le 15 janvier 2025, pour la somme en principal de 2.743,49 euros, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé la dette dans le délai de deux mois.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 mars 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit, en application de l’article 1240 du code civil, à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que Monsieur [H] [L] reste lui devoir une somme de 6.856,67 euros à la date du 7 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, en ce compris 5,13 euros imputés pour frais, lesquels seront déduits en ce qu’il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement (1,71 x 3).

Monsieur [H] [L] ne conteste pas le montant de la dette, qu’il reconnaît à l’audience.

Monsieur [H] [L] sera donc condamné au paiement d’une somme de 6.853,54 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 7 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.743,49 euros, de l’assignation sur la somme de 503,59 euros et de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [H] [L] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience que Monsieur [H] [L] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ce qui empêche le juge de lui octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Monsieur [H] [L] étant occupant sans droit ni titre depuis le 16 mars 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tout occupant de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Selon l’article L. 412-4 du même code, la durée de ces délais prévus ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an et, pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, il ressort des débats que Monsieur [H] [L] ne justifie pas, lors de l’audience, des démarches effectuées pour obtenir un nouveau logement. En outre, il n’a pas payé régulièrement ses échéances et, au regard de sa situation financière, il n’apparaît pas en mesure d’indemniser le bailleur pour l’occupation prolongée des lieux.

Par conséquent, au vu de l’ensemble de ces éléments, il ne sera pas fait droit à la demande de délais pour quitter les lieux.

II -Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [L] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 15 janvier 2025.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de rejeter la demande formulée à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société IMMOBILIERE 3F ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 septembre 2024 entre la société IMMOBILIERE 3F d’une part, et Monsieur [H] [L], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 16 mars 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [H] [L] occupant sans droit ni titre depuis le 16 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux dans ce délai, l’expulsion de Monsieur [H] [L] ainsi que de celle tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [H] [L] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 6.853,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 7 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.743,49 euros, de l’assignation sur la somme de 503,59 euros et du présent jugement sur le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Monsieur [H] [L] à payer à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [H] [L] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 janvier 2025 ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE