TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/13441 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4J4X

Minute : 26/00357

Monsieur [A] [N]

Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELARL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0922

SOCIETE SEYNA

Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELARL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0922

C/

Madame [M] [V]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELARL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT

Copie certifiée conforme délivrée à :

Madame [M] [V]

Le

JUGEMENT DU 17 Avril 2026

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 17 Avril 2026;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [A] [N]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELARL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0922

SOCIETE SEYNA

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELARL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0922

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [M] [V]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 1]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 6 septembre 2021, Monsieur [A] [N] a donné à bail à Madame [M] [V] un appartement à usage d’habitation et un parking, situés au [Adresse 4], [Adresse 5] à [Localité 1], pour un loyer mensuel de 860 euros outre des provisions sur charges. Par acte du même jour, le bailleur a signé un acte de cautionnement auprès de la société SEYNA (via son délégataire la société GARANTME) pour le garantir de toute dette afférente au bail précité.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [A] [N] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3.430 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’août 2025 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 16 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2025, Monsieur [A] [N] et la société SEYNA ont fait assigner Madame [M] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Madame [M] [V] à leur payer les loyers et charges impayés au terme de novembre 2025 inclus, soit la somme de 4.195 euros, (dont 1.300,65 euros au profit de la société SEYNA), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Madame [M] [V] à payer à la société SEYNA la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [A] [N] et la société SEYNA exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 16 septembre 2025 et que par quittance subrogative, la société SEYNA a versé au bailleur la somme de 1 300,65 à titre de garantie des loyers impayés.

A l’audience du 16 mars 2026, Monsieur [A] [N] et la société SEYNA, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, et ont actualisé leur créance à la somme de 5.154 euros, (dont 1.300,65 euros au profit de la société SEYNA) selon décompte en date du 1er mars 2026.

Bien que régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, Madame [M] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de Monsieur [A] [N] et de la société SEYNA pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 10 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [A] [N] et la société SEYNA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 9 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 6 septembre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 septembre 2025, pour la somme en principal de 3.430 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 novembre 2025 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour la locataire de le solliciter.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée.

Madame [M] [V] étant sans droit ni titre depuis le 18 novembre 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [M] [V] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [A] [N] et la société SEYNA produisent un décompte démontrant que Madame [M] [V] reste leur devoir la somme de 5.154 euros (dont 1.300,65 euros au profit de la société SEYNA) à la date du 1er mars 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [M] [V], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 5.154 euros, (dont 1.300,65 euros au profit de la société SEYNA compte tenu de la justification de ce montant par une quittance subrogative) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 195 euros à compter de la délivrance de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [M] [V] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [M] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SEYNA les frais exposés par ses soins dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 septembre 2021 entre Monsieur [A] [N] et Madame [M] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation et le parking, situés au [Adresse 4], [Adresse 5] à [Localité 1] sont réunies à la date du 17 novembre 2025 ;

Ordonne en conséquence à Madame [M] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Madame [M] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [A] [N] et la société SEYNA pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame [M] [V] à verser à Monsieur [A] [N] et la société SEYNA la somme de 5.154 euros, soit 3.853,35 euros au profit de Monsieur [A] [N] et 1.300,35 euros au profit de la société SEYNA (décompte arrêté au 1er mars 2026, incluant la mensualité de mars 2026), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2025 sur la somme de 4.195 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Condamne Madame [M] [V] à verser à Monsieur [A] [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 960 euros), à compter du 2 mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Condamne Madame [M] [V] à verser à la société SEYNA une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Madame [M] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection