TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 MAI 2026

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 24/08974 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZUHL

N° de MINUTE : 26/00311

Monsieur [G] [W]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Madeleine SEEUWS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L047

Monsieur [Q] [F]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Madeleine SEEUWS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L047

DEMANDEURS

C/

Madame [X] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Jean-Marie GAZAGNES de l’AARPI AMADIO PARLEANI GAZAGNES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0036

Monsieur [P] [I]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Maître Jean-Marie GAZAGNES de l’AARPI AMADIO PARLEANI GAZAGNES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0036

S.A.S. WELMO

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 205

S.E.L.A.S. BI & ASSOCIES, en la personne de Me [R] [V], es-qualités d’Administrateur judiciaire de la société WELMO

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 205

Maître [E]-[C] [N], en qualité de Mandataire Judiciaire de la Société WELMO

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître Edouard TRICAUD de l’AARPI SAINT-LOUIS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K79

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffière.

En présence de Monsieur [U] [A], auditeur de justice.

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 29 juillet 2022, Monsieur [G] [W] et Monsieur [Q] [F] ont acquis de Madame [X] [Y] et de Monsieur [P] [I], par l’intermédiaire de la SAS WELMO, les lots n°4 et 12 correspondant à un appartement et à un parking au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 1] moyennant le prix de 245.010 €.

Les consorts [W]-[F] se sont plaints auprès des consorts [Y]-[I] de ce que l’ampleur et la gravité des fissures présentes dans l’appartement leur ont été dissimulées.

Selon jugement rendu le 23 juillet 2024 par le tribunal de commerce de Créteil, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l’égard de la SAS WELMO, Maître [E] [N] a été désigné mandataire judiciaire et la SELAS BL & ASSOCIES prise en la personne de Maître [R] [V] en qualité d’administrateur judiciaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024, Monsieur [G] [W] et Monsieur [Q] [F] a fait assigner Madame [X] [Y], Monsieur [P] [I] et la SAS WELMO devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir à titre principal l’annulation de la vente intervenue le 29 juillet 2022 pour dol et à titre subsidiaire la résolution de la vente au titre de la garantie des vices cachés.

Selon actes de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, Monsieur [G] [W] et Monsieur [Q] [F] ont fait assigner en intervention forcée Maître [E] [N] en sa qualité de mandataire judiciaire de la SAS WELMO et Maître [R] [V] en sa qualité d’administrateur judiciaire de la SAS WELMO, devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment de voir fixer au passif de la procédure collective de la SAS WELMO la somme de 84.409,83 €.

Par ordonnance du 28 avril 2025, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable l’intégralité des demandes des consorts [W]-[F] à l’encontre de la SAS WELMO.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 03 décembre 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 16 mars 2026.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2025 les consorts [W]-[F] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

« À titre principal :

— JUGER que le consentement de Monsieur [G] [W] et Monsieur [Q] [F] dans le cadre de l’acquisition de l’appartement sis [Adresse 1] – [Localité 1] a été vicié par les agissements de Madame [X] [Y] et Monsieur [P] [I], lesquels ont commis un dol,

Par conséquent

— PRONONCER la nullité de la vente conclue entre Monsieur [G] [W] et Monsieur [Q] [F], acquéreurs, et Madame [X] [Y] et Monsieur [P] [I], vendeurs, le 22 juillet 2022 portant sur le bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1], dont les références cadastrales sont les suivantes

Section N° Lieudit Surface

AK [Cadastre 1] [Adresse 1] 00 ha 02 a 89 ca

— ORDONNER :

— La restitution du prix de vente par Madame [X] [Y] et Monsieur [P] [I] à Monsieur [G] [W] et Monsieur [Q] [F], soit la somme de 245.010 €,

— La restitution de l’appartement objet de la vente annulée par Monsieur [G] [W] et Monsieur [Q] [F] à Madame [X] [Y] et Monsieur [P] [I],

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [X] [Y] et Monsieur [P] [I] à payer la somme de 119.351,98 € (à parfaire) à Monsieur [G] [W] et Monsieur [Q] [F] en réparation du préjudice subi du fait de l’annulation de la vente du 29 juillet 2022 ;

À titre subsidiaire :

— JUGER que Madame [X] [Y] et Monsieur [P] [I] sont débiteurs de la garantie des vices cachés légale au profit de Monsieur [G] [W] et Monsieur [Q] [F] aux termes de l’acte authentique de vente du 29 juillet 2022,

— PRONONCER la résolution de la vente immobilière du 29 juillet 2022 portant sur le bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1], dont les références cadastrales sont les suivantes :

Section N° Lieudit Surface

AK [Cadastre 1] [Adresse 1] 00 ha 02 a 89 ca

en raison des vices cachés de la chose,

— ORDONNER :

— La restitution du prix de vente par Madame [X] [Y] et Monsieur [P] [I] à Monsieur [G] [W] et Monsieur [Q] [F], soit la somme de 245.010 €,

— La restitution de l’appartement objet de la vente annulée par Monsieur [G] [W] et Monsieur [Q] [F] à Madame [X] [Y] et Monsieur [P] [I],

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [X] [Y] et Monsieur [P] [I] à payer la somme totale de 119.351,98 € (à parfaire) à Monsieur [G] [W] et Monsieur [Q] [F] à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice moral et financier,

À titre très subsidiaire :

— JUGER que le consentement de Monsieur [G] [W] et Monsieur [Q] [F] dans le cadre de l’acquisition de l’appartement sis [Adresse 1] – [Localité 1] a été vicié par l’erreur sur les qualités essentielles de la prestation,

Par conséquent

— PRONONCER la nullité de la vente conclue entre Monsieur [G] [W] et Monsieur [Q] [F], acquéreurs, et Madame [X] [Y] et Monsieur [P] [I], vendeurs, le 22 juillet 2022 portant sur le bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1], dont les références cadastrales sont les suivantes

Section N° Lieudit Surface

AK [Cadastre 1] [Adresse 1] 00 ha 02 a 89 ca

— ORDONNER :

— La restitution du prix de vente par Madame [X] [Y] et Monsieur [P] [I] à Monsieur [G] [W] et Monsieur [Q] [F], soit la somme de 245.010 €,

— La restitution de l’appartement objet de la vente annulée par Monsieur [G] [W] et Monsieur [Q] [F] à Madame [X] [Y] et Monsieur [P] [I],

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [X] [Y] et Monsieur [P] [I] à payer la somme de 119.351,98 € (à parfaire) à Monsieur [G] [W] et Monsieur [Q] [F] en réparation du préjudice subi du fait de l’annulation de la vente du 29 juillet 2022 ;

À titre infiniment subsidiaire :

— JUGER que Madame [X] [Y] et Monsieur [P] [I] ont manqué à leur obligation précontractuelle d’information en vertu de l’article 1112-1 du Code civil et ont ainsi commis une faute de nature à engager leur responsabilité civile sur le fondement de l’article 1240 du Code civil,

Par conséquent

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [X] [Y] et Monsieur [P] [I] à payer la somme de 198.225,71 € à Monsieur [G] [W] et Monsieur [Q] [F] en réparation du préjudice subi ;

En tout état de cause :

— DEBOUTER les Consorts [Y]-[I] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions, CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [X] [Y] et Monsieur [P] [I] à payer à Monsieur [G] [W] et Monsieur [Q] [F] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [X] [Y] et Monsieur [P] [I] aux entiers dépens ».

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2025, les consorts [Y]-[I] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

« A titre principal :

— DEBOUTER Monsieur [G] [W] et Monsieur [Q] [F] de toutes leurs demandes,

A titre reconventionnel :

— CONDAMNER Monsieur [G] [W] et Monsieur [Q] [F] à payer à Madame [X] [Y] la somme de 5.000,00 € au titre de l’indemnisation de son préjudice moral,

— CONDAMNER Monsieur [G] [W] et Monsieur [Q] [F] à payer à Monsieur [P] [I] la somme de 5.000,00 € au titre de l’indemnisation de son préjudice moral,

En tout état de cause :

— CONDAMNER Monsieur [G] [W] et Monsieur [Q] [F] à payer à Madame [X] [Y] et Monsieur [P] [I] la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [G] [W] et Monsieur [Q] [F] aux entiers dépens.

A titre subsidiaire, dans le cas où le tribunal estimait devoir faire droit à la demande de résolution de la vente : Vu l’article 1352-3 du Code civil,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [G] [W] et Monsieur [Q] [F] à payer à Madame [X] [Y] et Monsieur [P] [I] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1.065 € à compter du 29 juillet 2022 jusqu’à la date de libération effective de l’appartement litigieux

— REJETER la demande de Monsieur [G] [W] et de Monsieur [Q] [F] ayant pour objet la condamnation de Madame [X] [Y] et Monsieur [P] [I] à leur verser une somme de 91.377,14 € (à parfaire) au titre de l’indemnisation des préjudices prétendument subis ;

— ECARTER l’exécution provisoire de droit, laquelle n’est pas compatible avec la nature de l’affaire. »

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 11 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur les demandes des consorts [W]-[F] aux fins de nullité de la vente immobilière

Sur l’existence d’un dol

Aux termes de l’article 1137 le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En application de ce texte, les demandeurs doivent démontrer que :

— les vendeurs avaient connaissance des vices,

— les vendeurs n’en ont pas sciemment informé les acquéreurs et avaient l’intention de volontairement les tromper en vue de les amener à conclure la vente,

— si les acquéreurs avaient connu ces vices, ils n’auraient pas contracté ou du moins pas aux conditions où cette vente a eu lieu.

Le dol s’apprécie au jour de la signature de l’acte contesté, de sorte que tout évènement postérieur à celui-ci est sans effet sur la caractérisation du dol.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sauf exception, cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par expertise. A cet égard, toutefois, une expertise extrajudiciaire ne peut servir de fondement exclusif de la décision sans être corroborée par d’autres éléments, quand bien même l’autre partie y a été convoquée ou y a assisté (voir en ce sens Cass, Civ 1, 26 juin 2019, 18-12.226 ; Cass, Civ 2, 19 mars 2020, 19-12.254 ; C. Cass chambre mixte 28 septembre 2012 n°2012-22400 ; C. Cass. 3ème 14 mai 2020 n°19-16.278 ; C. Cass 3ème 1er octobre 2020 n°19-18.797).

En l’espèce, il résulte du diagnostic architectural et constat établi le 26 mars 2025 par la société ATELIERS HOUDA BENDIB ARCHITECTES que :

— la partie nord de l’immeuble s’est affaissée au point de créer d’importants désordres structurels au niveau du volume central de l’immeuble, situé au-dessus de l’entrée au niveau de la cage d’escalier et du sous-sol, en particulier d’importantes fissures à l’intérieur de l’immeuble, le décalage du niveau des planchers entre la partie nord et la partie sud, la déformation des sols intérieurs et extérieurs, d’importantes fissures en façade, au niveau de la porte d’entrée et du linteau, enfin le blocage de la fenêtre de l’appartement du 1er étage sur cour qui ne ferme plus ;

— la cour arrière est très dégradée son relief n’est pas régulier, le sol est usé et fissuré du fait de l’eau stagnante ;

— pour stabiliser le volume central de l’immeuble, déformé par l’affaissement de la partie Nord un renfort structurel sous forme d’un encadrement maçonné a été construit sans démarche préalable, sans vote en assemblée générale, ni étude structurelle ; ce portique fait obstacle à l’écoulement des eaux de la cour, ce qui provoque une stagnation de l’eau et une accentuation des infiltrations au pied de la façade, dans le mur et les fondations ;

— le limon de l’escalier intérieur de l’immeuble, partie commune, est fracturé à plusieurs endroits et la première volée de marches d’escalier présente également une sous face dégradée en plus de présenter une pente vers la façade de l’immeuble ; l’escalier présente aussi d’importantes dégradations (éclatement de peinture et du bois, désolidarisation de la contre-marche, mauvais traitement des éléments boisés, fissures) ;

— quatre emplacements de stationnement sont marqués au sol de la cour arrière alors que l’autorisation du permis de construire de 2005 n’en autorise que trois ; ces emplacements sont trop étroits ;

Aux termes de ce diagnostic, l’ensemble des désordres structurels constatés sont la conséquence d’un tassement de l’immeuble lui-même causé par les fuites à répétition du réseau d’évacuation des eaux de pluie et des eaux usées, qui se déversent dans les sols et affaiblissent l’assise structurel du bâtiment.

Les constats et analyses relatives aux désordres affectant la structure de l’immeuble sont corroborés par le rapport d’intervention MRA du 20 mars 2021, réalisé à la demande de Madame [Y] ainsi que par le compte-rendu d’intervention du 18 février 2025 de la SARL MTC ASSAINISSEMENT BTP.

En revanche, celles relatives aux emplacements de stationnement ne sont corroborées par aucun document technique, de sorte que les consorts [W]-[F] seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

Ainsi, les consorts [W]-[F] démontrent que :

— il existe des fissures, sur l’ensemble des façades extérieures et à l’intérieur de l’immeuble, y compris dans l’appartement qu’ils ont acquis ;

— ces fissures existaient à la date de la vente le 29 juillet 2022 ;

— les fissures sur l’ensemble des façades extérieures et intérieures étaient visibles ;

— les fissures ont évolué entre 2017, date d’acquisition du bien par les consorts [Y]-[I] et 2022, date de la vente ainsi que 2025, date du diagnostic architectural et constat.

En outre, l’examen des pièces versées aux débats, en particulier les mails adressés par Madame [Y] les 19 décembre 2020 et 6 février 2021, le courrier adressé au syndic de l’époque le cabinet PONCELET et le rapport d’intervention MRA du 20 mars 2021, permet d’établir que Madame [Y] était informée du caractère évolutif de ces fissures, que ce soit celles affectant la façade extérieure ou celles présentes dans son appartement, ainsi que du fait que ces fissures traduisaient des mouvements d’affaissement des structures de l’immeuble pouvant mettre en péril le bâtiment si les causes n’étaient pas traités.

Les consorts [Y]-[I] estiment avoir pleinement informé les consorts [W]-[F] de la situation de l’immeuble dès lors que l’arrêté de péril ordinaire du 27 janvier 1989 est mentionné à l’acte authentique de vente du 29 juillet 2022 et que l’état de vétusté des parties communes était visible.

L’acte authentique de vente du 29 juillet 2022 indique, au paragraphe urbanisme, que :

« Un arrêté préventif a été établi le 27 janvier 1989 concernant la réfection totale des enduits du pignon, de la corniche en pierre, des gouttières et des souches de cheminées.

Depuis, il a été déposé par un précédent propriétaire de l’immeuble, un permis de construire n°PC93 066 05A0101 le 7 octobre 2005 à la mairie de [Localité 1] concernant la réhabilitation de l’immeuble vendu aux présentes, [Adresse 1], cadastré AH[Cadastre 2] (qui a été divisé et qui contient la parcelle AK [Cadastre 1]).

Un certificat d’urbanisme d’information a été obtenu par la mairie de [Localité 1] le 29 avril 2022 ne faisant pas mention de cet arrêté de péril et de sa levée.

Le service de l’urbanisme de [Localité 1] a répondu au questionnement sur cet arrêté du 27 janvier 1989 en confirmant que « l’arrêté en question n’est pas levé. Les raisons mentionnées ci-après littéralement rapportées : nous n’avons pas d’information sur la réalisation des travaux mettant fin durablement à la situation de péril.

Une copie de ce courriel est annexée aux présentes.

L’ACQUEREUR reconnaît avoir reçu du notaire soussigné toutes explications et éclaircissements sur la portée, l’étendue et les effets de ces charges, prescriptions et limitations.

Il s’oblige en conséquence à faire son affaire personnelle de l’exécution des charges et prescriptions, du respect des servitudes publiques et autres limitations administratives au droit de propriété mentionnées sur ces documents. ».

La teneur de l’arrêté du 27 janvier 1989 qui est un arrêté de péril non imminent, ne correspond pas aux désordres structurels qui affectent l’immeuble tels qu’ils sont caractérisés aux termes du diagnostic du 26 mars 2025 corroboré par le rapport d’intervention MRA du 20 mars 2021 ainsi que par le compte-rendu d’intervention du 18 février 2025 de la SARL MTC ASSAINISSEMENT BTP.

Dès lors, le fait qu’il ait été porté à la connaissance des consorts [W]-[F] est sans emport sur la caractérisation d’un dol tenant à la dissimulation de la gravité des fissures affectant tant l’appartement litigieux que l’immeuble.

En outre, dans l’acte authentique de vente du 29 juillet 2022, au paragraphe intitulé « informations concernant la vie de l’immeuble », il est indiqué que :

« Suite à l’assemblée générale du 17 juillet 2017, Madame [Y] et Monsieur [I] ont reçu un dossier par Monsieur [D], Président du Conseil au moment des faits, contenant le détail de la fissure vu dans l’appartement vendu aux présentes.

« (…)

Monsieur [D] remet le cliché photographique de la fissure dans son logement ; le mini dossier est remis à Madame [Y] ce soir pour l’annexer lors de son achat devant notaire. »

Une assemblée générale a eu lieu le 13 septembre 2017 faisant mention des actions à mener pour cette fissure.

Résolution n°15 : Vie de l’immeuble

(…)

Et si la SCI HAPI s’est plaint et a dénoncé la fissure apparente en annexe de ce procès-verbal.

Des échanges de courriels ont eu lieu avec envoi de la société MANO DECO sur site et demande d’un architecte : la réponse de la SCI CANOPEE a été prise en compte.

La fissure qui s’étendait sur les murs de la cuisine et du salon de l’appartement de la SCI HAPI a été reprise.

Apparemment pas de fissure importante dans l’appartement de madame [Y] [X] prévenue dès sa venue en 1ere assemblée générale du 13.07.2017.

Monsieur [K] [T] associé de la SCI CANOPEE se présentera dans les appartements pour examen de la structure de l’immeuble et rendra un rapport.

Madame [X] [Y] informe qu’aucune décennale n’a été signalée lors de son achat.

Monsieur [O] [B] regardera si une décennale avait été prise par son vendeur lors de son acquisition de l’immeuble.

Le syndic nous a confirmé par courriel qu’aucune société n’a été mandatée pour ce point et que le syndic actuel n’a pas connaissance concernant ce sujet.

DE CE FAIT, le VENDEUR déclare qu’il n’a pas constaté de désordre et de fissure dans son appartement. »

Or, cette déclaration est totalement contradictoire avec le mail adressé le 19 décembre 2020 par Madame [Y] au syndic de l’époque où elle écrit :

« merci de prendre en compte les photos en PJ :

Fissure sur la façade extérieure côté cour et fissure à l’intérieur de mon appartement au même niveau, possible mise en cause de la structure de l’immeuble, de demande du passage d’un expert. Demande faite à plusieurs reprises, par mail et par lettre en RAR sans réponse. »

Cette déclaration est également en contradiction avec le mail adressé le 6 février 2021 à d’autres copropriétaires aux termes duquel Madame [Y] indique qu'« un ouvrier qui a fait des travaux chez nous a jeté un œil sur cette fameuse fissure.

Il préconise de placer qqchose pour soutenir le mur car il bouge (nous n’arrivons plus à fermer notre fenêtre, celle située au-dessus de la fissure).

Poncelet prétend qu’un architecte a été missionné mais rien ne le prouve à ce jour (…) ».

Cette déclaration est enfin en contradiction avec les constats effectués par l’EURL MRA le 20 mars 2021, dont Madame [Y] avait connaissance ayant mandaté l’EURL MRA à cet effet, qui relève que la façade du corps de bâtiment en pont, côté cour, présente de nombreuses fissures filantes depuis la corniche haute jusqu’aux appuis de la poutre basse et que ces fissures sont également visibles à l’intérieur de l’appartement du 1er étage au-dessus du passage (les doublages sont fissurés suite aux mouvements de la façade).

Il convient de souligner que l’EURL MRA a conclu que la façade sur cour de la partie de l’immeuble en pont au-dessus du passage cocher présente de nombreuses fissures filantes en diagonales qui traduisent des mouvements d’affaissement des structures, que la forte présence d’humidité dans les murs n’est pas de nature à limiter ses désordres qui ne pourront que s’accentuer si rien n’est entrepris et qui recommande :

— la pose immédiate de témoins sur les fissures les plus importantes afin de pouvoir contrôler leur évolution ;

— un étayage au droit des appuis de la poutre principale sur cour ;

— une campagne de sondage pour vérifier la nature de la poutre et l’état des appuis qui pourraient être dégradés par l’humidité ;

— une visite des caves pour effectuer les investigations nécessaires.

Aucune de ces recommandations n’ont été mises en œuvre avant la vente du 29 juillet 2022 et les consorts [Y]-[I] ne produisent aucun élément permettant d’établir qu’ils en ont réclamé la réalisation lors des assemblées générales des copropriétaires qui ont suivies.

De plus, le compte-rendu d’intervention de l’EURL MRA du 20 mars 2021 n’a pas été porté à la connaissance des consorts [W]-[F], il n’est pas annexé à l’acte et les consorts [Y]-[I] ne produisent aucun document permettant d’établir qu’ils l’ont communiqué à leurs acquéreurs.

De surcroît, aux termes de l’acte authentique de vente du 29 juillet 2022, au paragraphe « absence d’opération de construction ou de rénovation depuis dix ans », les consorts [Y]-[I] ont déclaré qu’à leur connaissance « aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années » et qu'« aucun élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil, n’a été réalisé dans ce délai ».

Or, cette déclaration est en contradiction avec les échanges de sms en juillet, septembre et octobre 2021, entre Monsieur [D], l’un des copropriétaires et le gérant de la SCI CANOPEE dont Madame [Y] est en copie, qui font état de travaux de renforcement de la structure du bâtiment : « les IPN ne sont pas prévus dans la cave, ils viendront se positionner sous la partie de l’appartement de Mme [Y] qui surplombe le passage vers la cour. Il y a des fissures sous sa fenêtre qui laissent à penser que le linteau s’est affaibli. ».

Cette déclaration est également en contradiction avec le courrier adressé par Madame [Y] et Monsieur [I] au syndic de l’époque, le cabinet PONCELET, aux termes duquel ils écrivent : « nous avons constaté à notre retour de week-end vers 18h le dimanche 27/09 la présence de barres de soutènement posées dans les parties communes de la copropriété (cf photo annexe 1). Nous avons croisé des ouvriers travaillant d’ailleurs un dimanche en train de creuser un gros trou dans le hall d’entrée pour les poser sous la fenêtre de notre appartement (lots 4 et 12) donnant sur la cour.

Sauf erreur, il n’y a eu aucune autorisation en assemblée générale de la copropriété donnée à un copropriétaire ou au syndic d’engager des travaux affectant les parties communes. ».

Ces échanges de sms et ce courrier démontrent que les consorts [Y]-[I] étaient informés de ce que des travaux de confortation, sans autorisation de l’assemblée générale de la copropriété, avait été effectués précisément afin de tenter de remédier aux fissures affectant la façade extérieure côté cour.

Ainsi, en effectuant des déclarations contraires à ce qu’ils connaissaient de l’existence, du caractère évolutif et de la gravité des fissures affectant leur appartement ainsi que l’immeuble, en ne communiquant pas le rapport d’intervention de la société MRA du 20 mars 2021 et en effectuant des déclarations contraires à ce qu’ils savaient relativement à la réalisation de travaux de confortation sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, les consorts [Y]-[I] ont sciemment et volontairement dissimulé des informations dont ils ne pouvaient ignorer l’importance pour les consorts [W]-[F].

En effet, le caractère évolutif des très nombreuses fissures affectant tant l’appartement litigieux que les parties communes de l’immeuble, la réalisation de travaux d’importance sans autorisation de la copropriété aux fins de palier à ces fissures et l’atteinte à la structure de l’immeuble que traduisent ces fissures sont de nature à modifier considérablement l’attractivité d’un bien à usage d’habitation pour des particuliers. C’est donc intentionnellement que les consorts [Y]-[I] ont dissimulé des informations importantes aux consorts [W]-[F] afin de les déterminer à consentir à la vente et ont donc commis une réticence dolosive.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le dol des défendeurs est établi.

En conséquence, la nullité de la vente conclue le 29 juillet 2022 sera prononcée.

Sur les restitutions

L’annulation entraîne l’anéantissement rétroactif du contrat, qui est censé n’avoir jamais existé, avec restitutions réciproques.

L’acheteur doit rendre l’immeuble et le vendeur restituer le prix.

En conséquence, il convient de condamner :

— Madame [X] [Y] et Monsieur [P] [I] à restituer à Messieurs [G] [W] et [Q] [F] le prix de la vente soit la somme de 245 010 € ;

— Messieurs [G] [W] et [Q] [F] à restituer à Madame [X] [Y] et à Monsieur [P] [I] les lots n°4 et n°12 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 1], cadastré section AK n°[Cadastre 1] ;

Sur les demandes indemnitaires des consorts [W]-[F]

Il sera tout d’abord souligné que dans le dispositif de leurs dernières conclusions les consorts [W]-[F] sollicitent le paiement de la somme de 119.351,98 € en réparation du préjudice subi et que dans la discussion de ces mêmes conclusions, ils n’abordent que les frais bancaires pour un montant de 2.806,43 € et les charges de copropriété pour un montant de 47.080,55 €.

Conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, seules les demandes au titre des frais bancaires et au titre des charges de copropriété seront examinées pour un montant total de 119.351,98 €.

— sur les frais bancaires,

En raison de l’effet rétroactif attaché à l’annulation du contrat de vente, celui-ci est réputé n’avoir jamais été conclu, de sorte que le prêt conclu par les consorts [W]-[F] qui est l’accessoire et interdépendant avec le contrat de vente litigieux est devenu caduc de plein droit, caducité impliquant la restitution par l’emprunteur au prêteur des sommes empruntées et la restitution par le prêteur à l’emprunteur du montant des échéances en capital et intérêts réglés par ce dernier en exécution du prêt, échéances incluant les frais annexes puisque compris dans le taux effectif global.

Dès lors, les demandes formées par les consorts [W]-[F] au titre des intérêts du prêt immobilier, des cotisations d’assurance afférentes à ce prêt immobilier, mais également des frais de dossier et de garanties compris dans le taux effectif global, ne constituent pas un préjudice indemnisable et seront par voie de conséquence rejetées.

— sur le remboursement des charges de copropriété

Les consorts [W]-[F] justifient d’avoir réglé la somme de 11.006,76 € au titre des charges communes générales de copropriété en application de la vente annulée aux termes de la présente décision, de sorte que les consorts [Y]-[I] seront condamnés à leur payer cette somme.

En revanche, ils ne démontrent ni que les sommes dont ils réclament le paiement au titre de leur quote-part des frais de travaux de réfection des canalisations, des frais d’étaiement de l’escalier de l’immeuble et des travaux de reprise en sous-œuvre, ont été votés en assemblée générale, ni appelées, ni qu’ils les ont payées, de sorte qu’ils seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

Sur les demandes reconventionnelles des consorts [Y]-[I]

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Il résulte de la combinaison des articles 1352-3, alinéa 1, et 1352-7 du code civil que la créance de restitution due au vendeur ensuite de l’annulation de la vente, incluant la valeur de la jouissance que la chose a procurée à l’acquéreur qui, s’il est de bonne foi, ne la doit qu’à compter du jour de la demande, n’est pas subordonnée à l’absence de mauvaise foi ou de faute du vendeur (voir en ce sens C. Cass. 5 décembre 2024 pourvoi n°23-16.270).

En l’espèce, les consorts [Y] [I] réclament le paiement de la somme de 1.065 € à compter du 29 juillet 2022 à titre d’indemnité d’occupation, ce qui correspond en réalité à une demande de restitution de la valeur de jouissance que le bien immobilier a procurée aux consorts [W]-[F].

Pour s’opposer à cette demande, ces derniers excipent de l’existence d’une convention d’occupation précaire.

Si une convention d’occupation précaire du bien litigieux a effectivement été conclue le 8 juillet 2022 entre les parties, celle-ci a été expressément consentie jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente, laquelle est intervenue le 29 juillet 2022, peu importe que l’acte authentique soit annulé aux termes de la présente décision, l’évènement contractuellement prévu pour mettre fin à la convention d’occupation précaire, à savoir la signature d’un acte authentique, est intervenu, de sorte que les consorts [W]-[F] ne peuvent l’invoquer pour être dispensés de restituer aux consorts [Y]-[I] la valeur de jouissance du bien immobilier objet de la vente annulée.

De la même manière, le fait que l’immeuble soit en cours d’affaissement et que cet état soit incompatible avec les dispositions légales en matière de logements décents ne fait pas obstacle à la créance de restitution des consorts [Y]-[I] au titre de la valeur de jouissance que le bien immobilier a procuré aux consorts [W]-[F], qui ont toujours effectivement occupé ledit bien depuis leur acquisition.

Par ailleurs aucun élément ne permet de remettre en cause la bonne foi des consorts [W]-[F] et les consorts [Y]-[I] ont articulé leur demande de restitution aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 18 décembre 2024, de sorte que la période a prendre en considération est comprise entre le 18 décembre 2024 et la date du présent jugement soit 16 mois.

En outre, il convient de retenir une valeur locative mensuelle de 21,30 € conformément à l’évaluation produite par les consorts [Y]-[I], les demandeurs n’ayant fourni aucun élément permettant de remettre en question cette évaluation.

Selon l’acte authentique de vente annulé et les estimations de valeur du bien litigieux produites par les consorts [W]-[F], l’appartement est d’une superficie de 50 m².

Dès lors, la créance de restitution des consorts [Y]-[I] est évaluée à la somme de 17.040 € ((50 m² x 21,30 €) x 16 mois).

Sur la demande indemnitaire au titre d’une procédure abusive

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, les consorts [Y]-[I] ne rapportent pas la preuve que les consorts [W]-[F] ont introduit la présente action dans l’objectif spécifique de leur nuire.

Par conséquent, la demande en dommages et intérêts formée par les consorts [Y]-[I] à l’encontre des consorts [W]-[F] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les consorts [Y]-[I], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, au regard des justificatifs produit et de l’issue du litige, l’équité commande de condamner les consorts [Y]-[I] à payer aux consorts [W]-[F] la somme de 7.700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Parties perdantes, les consorts [Y]-[I] seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose quant à lui que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe.

PRONONCE la nullité de la vente conclue le 29 juillet 2022 entre Madame [X] [Y] et Monsieur [P] [I] d’une part, Monsieur [G] [W] et Monsieur [Q] [F] d’autre part, portant sur les lots n°4 et 12 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 1], cadastré section AK n°[Cadastre 1] au prix de 245.010 € ;

CONDAMNE Madame [X] [Y] et Monsieur [P] [I] à payer à Messieurs [G] [W] et [Q] [F] la somme de 245 010 € (deux cent quarante-cinq mille dix euros) au titre de la restitution du prix de vente ;

CONDAMNE Messieurs [G] [W] et [Q] [F] à restituer à Madame [X] [Y] et à Monsieur [P] [I] les lots n°4 et 12 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 1], cadastré section AK n°[Cadastre 1] ;

DÉBOUTE Monsieur [G] [W] et Monsieur [Q] [F] de leur demande indemnitaire au titre des frais bancaires ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [Y] et Monsieur [P] [I] à payer à Monsieur [G] [W] et Monsieur [Q] [F] la somme de 11 006,76 € (onze mille six euros et soixante-seize centimes) au titre des charges de copropriété ;

DÉBOUTE Monsieur [G] [W] et Monsieur [Q] [F] de leur demande indemnitaire au titre de leur quote-part des frais de travaux de réfection des canalisations, des frais d’étaiement de l’escalier de l’immeuble et des travaux de reprise en sous-œuvre ;

CONDAMNE Monsieur [G] [W] et Monsieur [Q] [F] à payer à Madame [X] [Y] et Monsieur [P] [I] la somme de 17.040 € (dix-sept mille quarante euros) au titre de leur créance de restitution de la valeur de jouissance du bien immobilier objet de la vente annulée ;

DÉBOUTE Madame [X] [Y] et Monsieur [P] [I] de leur demande indemnitaire au titre de la procédure abusive ;

CONDAMNE Madame [X] [Y] et Monsieur [P] [I] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [X] [Y] et Monsieur [P] [I] à payer à Messieurs [G] [W] et [Q] [F] la somme de 7.700 € (sept mille sept cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [X] [Y] et Monsieur [P] [I] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,