Décision du 19 Mai 2026

Minute n° 26/00066

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-SAINT-DENIS

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS DANS LE CADRE D’UNE

PROCÉDURE D’EXPROPRIATION

du 19 mai 2026

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle N° RG 25/00136 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3PRM

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

EPFIF-ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS ARKEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2] (ROYAUME UNI)

défaillant

INTERVENANT :

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES – PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par , commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, Vice-Présidente, juge de l’expropriation désignée par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris

Monsieur Maxime-Aurélien JOURDE, Greffier des services judiciaires, présent lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 27 janvier 2026

Date des débats : 24 mars 2026

Date de la mise à disposition : 19 mai 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Z] [K] est propriétaire du lot n° 1745 correspondant à un emplacement de stationnement n° 451 (55/856189 tantièmes), situé au rez-de-chaussée, jardin, voie n° 18 de la copropriété de [Adresse 4] et du [Adresse 5] à [Localité 1].

L’ensemble immobilier de la copropriété est situé sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] à [Cadastre 4].

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’Opération de Requalification des COpropriétés Dégradées (ORCOD) du [Adresse 6], comprenant les copropriétés du « [Adresse 5]  »et de [Adresse 4] , a été déclarée d’Intérêt National (ORCOD IN) et sa mise en œuvre a été confiée à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF).

Le bien est situé dans le périmètre de la zone d’aménagement concerté (ZAC) du « [Localité 2]  »qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP), selon arrêté préfectoral n° 2019-2388 du 6 septembre 2019 dont les effets ont été prorogés par arrêté préfectoral n° 2024-1254 du 23 avril 2024.

Par arrêté préfectoral n° 2024-1278 du 29 avril 2024, le préfet de la Seine-saint-Denis a prescrit l’ouverture d’une enquête parcellaire complémentaire portant sur des biens à acquérir en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement de la ZAC du « [Localité 2]  »portant sur :

— les bâtiments B1, B3, B4, B5, B6bis, B7, B7bis de la copropriété du « [Adresse 5] ,

— et les bâtiments B11, B12, B12bis parking, B15 de la copropriété de »« [Adresse 4] .

Cette enquête s’est déroulée du 3 juin au 28 juin 2024.

L’EPFIF a fait signifier son Mémoire valant offres à M. [Z] [K] L’EPFIF a fait par exploit de commissaire de justice du 26 février 2025 délivré dans les formes prévues par la Convention relative à la signification et à la notification à l’étranger des actes judiciaires ou extrajudiciaires en matière civile ou commerciale, signée à la Haye le 15 novembre 1965 (ci-après, la Convention de la Haye du 15 novembre 1965).

Par requête datée du 30 juin 2025 et reçue le 8 juillet 2025 au greffe, accompagnée d’une copie de son Mémoire valant offres, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur du bien de M. [Z] [K].

En l’absence d’accord entre les parties, et conformément aux dispositions de l’article R. 311-9 du code de l’expropriation, la réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par la défenderesse des offres de l’EPFIF.

L’EPFIF a fait signifier l’acte de saisine de la juridiction de l’expropriation à M. [Z] [K] par exploit de commissaire de justice du 17 octobre 2025 conformément aux dispositions de la convention de la Haye du 15 novembre 1965.

Par ordonnance rendue le 29 septembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux et l’audition des parties au 27 janvier 2026 et a fixé la date de l’audience au 24 mars 2026.

L’EPFIF a fait signifier cette décision à M. [Z] [K] par exploit de commissaire de justice du 24 novembre 2025 conformément aux dispositions de la convention de la Haye du 15 novembre 1965.

La date de réception a laissé au »défendeur :

— un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire de l’EPFIF et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R. 311-14 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

— et un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R. 311-15, 4ème alinéa, du même code.

Aux termes de son mémoire valant offre, l’EPFIF propose à M. [Z] [K] une indemnité de dépossession totale de 4 224 €, soit :

—  3 520 € au titre de l’indemnité principale,

—  704 € au titre de l’indemnité de remploi.

Par conclusions récapitulatives du 29 décembre 2025, reçues au greffe le 6 janvier 2026, le commissaire du Gouvernement, propose une indemnisation totale de 7 386,50 € dont :

. 3 520 € au titre de l’indemnité principale,

. 704 € d’indemnité de remploi,

. 3 165,50 € au titre de la dépréciation des deux autres lots (n° 926 et 952 correspondant à un logement et une cave au sein du bâtiment B17 dont M. [Z] [K] reste propriétaire).

Le transport judiciaire a été effectué le 27 janvier 2026. M. [Z] [K] ne s’est pas présenté ni personne pour lui. Procès-verbal a été dressé de la visite des lieux.

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

A l’audience du 24 mars 2026, l’avocat de l’EPFIF a développé les éléments de son mémoire et le commissaire de justice a été entendu en ses observations, conformément aux dispositions du 1er alinéa de l’article R. 311-20 du code de l’expropriation.

M. [Z] [K] n’a pas constitué avocat. Il n’est pas représenté à la procédure et ne présente pas de demande.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties présentes ont été informées que la décision serait rendue le 19 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».

1 – Les principes du droit de l’expropriation

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen dispose que la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé.

La valeur vénale correspond au prix le plus probable auquel pourrait se vendre ou s’acheter, à l’amiable, un immeuble ou un droit immobilier donné, dans un lieu et à un moment déterminés, compte tenu des conditions du marché. Elle n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

2 – Les éléments préalables à la détermination des indemnités

2.1 – Les dates de référence

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates de référence suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié.

Date de référence pour apprécier la consistance du bien :

Selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, « le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété .

Selon le commissaire du Gouvernement, aucune ordonnance d’expropriation n’a été rendue au jour du jugement de première instance, ce que ne conteste pas l’EPFIF. En ce cas, la consistance des biens s’apprécie à la date du présent jugement en fixation des indemnités.

La consistance d’un bien correspond principalement :

— aux éléments qui le composent ; »

— et à ses caractéristiques, notamment son état d’entretien et sa situation d’occupation.

En l’espèce, aucune ordonnance d’expropriation n’ayant été rendue, la consistance des biens s’apprécie au jour de la présente décision.

Date de référence pour déterminer l’usage effectif du bien :

Selon le principe énoncé à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, cette date de référence se situe un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique (DUP). Toutefois, selon les dispositions des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différé (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme (PLU) et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Dans ses conclusions récapitulatives n° 1, le commissaire du Gouvernement indique que le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de l’EPT « Grand [Localité 3] Grand Est  »a été approuvé le 17 décembre 2024 par le Conseil de territoire et qu’il est opposable depuis le 15 janvier 2025.

Il précise que le bien est situé en zone UPCSB3 – Zone de projets.

Le conseil de l’EFIF rejoint cette même position.

En conséquence, la date de référence à retenir est celle du 15 janvier 2025.

Date de référence pour apprécier la valeur du bien :

Conformément aux disposition du 1er alinéa de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du présent jugement en fixation des indemnités. En conséquence, la valeur du bien doit s’apprécier à la date du présent jugement.

2.2 – La consistance du bien

2.2.1 – La description du bien

Le lot n° 1745 correspond à l’emplacement de stationnement extérieur n° 451, situé au niveau rez-de-chaussée, jardin, voie n° 18, faisant partie de la copropriété de [Adresse 4] et du [Adresse 5] de la commune de [Localité 1].

La place est affectée à un logement avec cave du bâtiment B 17, lequel n’est pas concerné par la procédure d’expropriation.

L’emplacement est situé dans une allée goudronnée où se trouvent d’autres emplacements configurés pour un stationnement en bataille. Le parking est à ciel ouvert. Il ne bénéficie d’aucun équipement particulier et aucune barrière n’empêche l’accès à la copropriété. Les places sont numérotées mais les numéros ne sont pas tous lisibles.

La plaque d’identification de l’emplacement de stationnement n° 451 est présente. Le goudron est en bon état. La ligne de démarcation de la place n’est pas visible au sol.

Il convient de se référer au procès-verbal judiciaire de transport sur les lieux du 27 janvier 2026 et au reportage photographique annexés à la présente décision pour une plus ample description du bien.

2.2.2 – L’usage du parking et son état d’entretien

Le parking a pour seul usage celui de permettre le stationnement des véhicules des résidents. Il ne bénéficie d’aucun équipement particulier.

2.3 – La méthode pour déterminer la valeur vénale de l’emplacement de stationnement extérieur

2.3.1 – Choix d’une méthode

Aux termes de leurs écritures respectives, l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement emploient, de manière concordante, la méthode d’évaluation par comparaison.

Cette méthode consiste à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents (même époque de construction, situation d’occupation, état d’entretien, environnement…) qui ont eu lieu dans la période récente, sur le marché immobilier local.

Il convient d’appliquer cette méthode de comparaison qui apparaît adaptée.

3 – La détermination des indemnités

Aux termes de l’article R 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose, dont ceux inclus dans le mémoire du commissaire du Gouvernement, étant précisé que, par un arrêt rendu le 9 octobre 2025 (pourvoi n° 24-12.637) – dont les parties ont pu débattre – la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que : « si l’exproprié n’a pas répondu aux offres de l’expropriant pendant la phase de fixation amiable des indemnités de dépossession ni notifié de mémoire pendant la phase judiciaire, le juge peut allouer une indemnité supérieure à l’offre de l’expropriant, dès lors que celle-ci n’excède pas la proposition du commissaire du gouvernement .

M. [Z] [K] n’a pas répondu aux offres de l’expropriant ni notifié de mémoire.

En l’espèce, l’étendue du pouvoir du juge est encadrée par l’offre faite par l’EPFIF et la proposition du commissaire du Gouvernement, véritable partie à l’instance, étant rappelé que :

— aux termes de ses seules écritures correspondant à son mémoire valant offre, l’EPFIF propose une indemnité totale de dépossession de 4 224 € dont,

. 3 520 € au titre de l’indemnité principale,

. » 704 € au titre de l’indemnité de remploi

— aux termes de ses conclusions récapitulatives n° 1, le commissaire du Gouvernement propose une indemnité de dépossession d’un montant total de 7 386,50 € ainsi composé :

. 3 520,00 € au titre de l’indemnité principale,

. 704,00 € au titre de l’indemnité de remploi

. 3 162,50 € au titre de la dépréciation du surplus.

3.1 – L’indemnité principale

L’indemnité principale de dépossession est égale à la valeur vénale de l’emplacement de stationnement extérieur appartenant à la partie expropriée, étant rappelé que la valeur vénale correspond au prix le plus probable auquel pourrait se vendre à l’amiable le bien exproprié sur le marché immobilier de la commune et du quartier où il est implanté.

Le juge statue au regard des termes de comparaison produits par les parties, étant précisé qu’il convient de comparer le bien litigieux à d’autres emplacements de stationnement situés à proximité.

Au soutien de sa proposition d’indemnisation, l’EPFIF produit, dans son mémoire valant offre, le tableau suivant recensant plusieurs jugements rendus par le juge de l’expropriation de la juridiction de céans portant évaluation de la valeur de places de parking situées au sein de la résidence du « [Adresse 5]  »et devenus définitifs :

Terme

N° RG

Date du jugement

Indemnité principale

(en €)

Prix total (indemnité de remploi incluse) – (en €)

DEM n° 1

19/00377

31/03/2021

3 520

4 224

DEM n° 2

19/00512

17/02/2021

3 520

4 224

DEM n° 3

22/00297

21/06/2023

3 520

4 224

DEM n° 4

23/00011

12/09/2023

3 520

4 224

DEM n° 5

22/00300

21/06/2023

3 520

4 224

DEM n° 6

22/00298

21/06/2023

3 520

4 224

DEM n° 7

22/00302

21/06/2023

3 520

4 224

DEM n° 8

22/00289

21/06/2023

3 520

4 224

DEM n° 9

22/00285

21/06/2023

3 520

4 224

M. [Z] [K], non comparant et non représenté, ne présente pas d’observation quant aux termes de comparaison produits par la partie expropriante.

Le commissaire du Gouvernement ne fait pas d’observation particulière mais souligne qu’il est en mesure de communiquer des termes de comparaison plus récents.

En l’espèce, les termes de référence sont tous anciens, DEM n° 1 et DEM n° 2 tout particulièrement puisque correspondant à des jugements rendus il y a plus de cinq ans et les autres durant l’année 2023, mais l’examen de ces termes permet de constater que les indemnités prononcées au titre de la dépossession des places de stationnement sont restées inchangées sur les deux années étudiées.

Rien ne justifie d’écarter les termes de référence que propose l’expropriant dont il ressort un montant d’indemnité principale de 3 520 €, ce qui correspond à l’offre faite par l’EPFIF.

Le commissaire du Gouvernement communique les termes suivants correspondant à des jugements ou des cessions plus récents, intervenus en 2024 et 2025 :

Terme

N° RG

Date du jugement

Lot

Réf publication

Date de la cession

Indemnité principale

(en €)

Prix total (indemnité de remploi incluse) – (en €)

CDG n° 1

23/00135

24/00081

05/03/2024

09/10/2024

2370

3 560

4 272

CDG n° 2

23/00150

05/03/2024

2369

3 200

3 840

CDG n° 3

23/00153

14/05/2024

2422

3 520

4 224

CDG n° 4

1482

2025P03914

16/10/2024

3 200

3 200

CDG n° 5

1476

2025P03914

16/10/2024

3 200

3 200

CDG n° 6

2598

2024P21584

15/10/2024

3 520

4 224

CDG n° 7

1849

2025P15264

26/06/2025

3 520

4 224

L’EPFIF n’a formulé aucune critique ni même observation sur ces termes. Le commissaire du Gouvernement pas davantage.

Parmi ces termes, en l’absence d’élément permettant de justifier les différences des montants de l’indemnité principale constatées pour les termes CDG n° 1, n° 2, n° 4 et n° 5, ces derniers seront écartés.

Les termes CDG n° 3, n° 6 et n° 7 confirment que le montant de l’indemnité principale habituellement retenue pour la dépossession d’un emplacement de stationnement se situant au sein des copropriétés du [Adresse 5] et de « [Adresse 4]  »est de 3 520 €.

En l’absence de toute demande présentée par M. [Z] [K], cette valeur correspondant tant à l’offre proposée par l’EPFIF qu’à la proposition du commissaire du Gouvernement, il convient de fixer l’indemnité principale de dépossession à la somme de 3 520 €.

3.2 – L’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

Ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir en l’espèce, 3 520 €.

Ils sont liquidés comme suit : 20 % jusqu’à 5 000 €, soit, 704 € (3 520 x 20 %).

3.3 L’indemnité de dépréciation du surplus

Le commissaire du Gouvernement souligne que l’appartement appartenant à l’exproprié, situé dans le bâtiment B 17, est exclu de la procédure d’expropriation du [Adresse 5]. Il rappelle que la cour d’appel de Paris admet que la dépossession partielle correspondant à un parking situé au sein de la même copropriété, génère une dépréciation du bien restant et qu’elle a déjà jugé que cette dépréciation peut être estimée à 5 % de la valeur de l’appartement.

L’EPFIF n’a pas actualisé ses écritures mais ne fait aucune observation sur la proposition indemnitaire du commissaire du Gouvernement.

Au regard de la nouvelle interprétation de l’article R 311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique faite par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation qui rappelle que le commissaire du Gouvernement est une partie à la procédure et du principe selon lequel l’exproprié a droit à une juste indemnisation de la dépossession de son bien, il convient de retenir la proposition indemnitaire présentée par le commissaire du Gouvernement et de vérifier si les conditions sont remplies pour accorder une indemnité de dépréciation.

A ce titre, il sera rappelé que l’indemnité de dépréciation du surplus a pour objet de couvrir, en cas d’expropriation partielle, la moins-value que subit de ce fait la partie restante et ce, quelle que soit la nature du bien exproprié et que, la nécessité de réparer l’intégralité du préjudice oblige, en ce cas, l’expropriant à allouer au propriétaire du bien dont il s’agit une indemnité complémentaire correspondant à dépréciation de la partie non expropriée.

En l’espèce, selon les indications du commissaire du Gouvernement non contestées par l’EPFIF, M. [Z] [K] est propriétaire des lots n° 926, appartement de type F3, de 55 m², situé au 1er étage, et n° 952, correspondant à une cave, dépendant du bâtiment n° 17. La valeur de ces lots qui ne sont pas soumis à la présente procédure d’expropriation et plus particulièrement de l’appartement, va nécessairement subir, du fait de la dépossession de la place de stationnement, une moins-value sur le marché immobilier qu’il convient d’indemniser par une indemnité de dépréciation.

Au soutien de sa proposition indemnitaire, le commissaire du Gouvernement communique les 9 termes de comparaison suivants correspondant à des cessions d’appartements libres avec cave et parking, dont l’état d’entretien a été jugé soit moyen, soit bon :

REF

Bâtiment

Lots

Type

Surface m² (loi Carrez)

Prix total

€

Prix unitaire (€/m²)

Référence et

Date de vente

Etat

CDG n° 1

7bis

1334

2150

1369

F4

66,05

66 050

1 000

2022P02672

21/07/2021

Moyen

CDG n° 2

15

869

899

1925

F4

66,12

66 120

1 000

2023P15592

20/06/2023

Moyen

CDG n° 3

17

937

967

1736

F3

55,64

61 204

1 100

2022P07303

27/01/2022

Moyen

CDG n° 4

17

924

950

1723

F3

54,04

59 444

1 100

2023P09578

04/04/2023

Moyen

CDG n° 5

15

869

899

1925

F4

66,12

66 120

1 000

2023P15592

20/06/2023

Moyen

CDG n° 6

20

1269

1219

1844

F4

65,54

78 648

1 200

2022P02664

15/07/2021

Bon

CDG n° 7

15

870

900

1924

F3

55,66

73 471

1 320

2023P11776

27/04/2023

Bon

CDG n° 8

20

1233

1282

1845

F4

65,83

87 572

1 320

2023P25025

24/10/2023

Bon

CDG n° 9

20

1230

1280

1833

F3

56,83

75 016

1 320

2024P10781

23/05/2024

Bon

Le commissaire du Gouvernement observe que l’analyse de ce tableau permet de constater que les valeurs constatées pour des logements libres en bon ou moyen état d’appartements de type F3 ou F4 sont les suivantes :

Prix minimum (€/m²)

Prix moyen (€/m²)

Médiane des prix (€/m²)

Prix maximum (€/m²)

1 000

1 150

1 100

1 320

Il retient une valeur unitaire moyenne de 1 150 € pour le calcul du prix du logement et applique un coefficient de dépréciation de 5 % de la valeur du bien.

L’appartement correspondant au lot n° 926 de M. [Z] [K] qui n’est pas l’objet de la présente procédure n’a pas été visité. Selon les éléments communiqués par le commissaire du Gouvernement il est cependant établi qu’il s’agit d’un logement de type F3 d’une superficie de 55 m².

Dès lors, les termes CDG n° 1, 2, 5, 6 et 8 correspondant à des appartements d’une plus grande superficie seront écartés, étant précisé qu’en toute hypothèse, les termes CDG n° 2 et 5 ne sont qu’un seul et même terme et que CDG n° 1 et 6 sont trop anciens pour correspondre au marché de l’immobilier y compris au sein de cette résidence.

Parmi les autres termes, CDG n° 3 qui est trop ancien sera également écarté.

Sont retenus les termes CDG n° 4, 7 et 9, soit une moyenne de 1 246,66 €.

Cependant, le commissaire du Gouvernement dont la proposition constitue la limite de l’objet du litige retient une valeur moyenne de 1 150 €. Le commissaire du Gouvernement mentionne alternativement que l’appartement a une superficie de 55 m² (tableau en page 4 de ses conclusions récapitulatives n° 1) puis de 56 m² en page 6 de ses mêmes écritures, mais qui correspond à une erreur matérielle. En l’espèce, les informations figurant au tableau reprenant les caractéristiques du logement seront retenues, avec une superficie de 55 m².

Dès lors, l’appartement, cave et parking intégrés, sera évalué à une somme de 63 250 € (soit, 1 150 € x 55 m²). Le montant de l’indemnité de dépréciation qui sera estimé à 5 % de la valeur du logement, sera fixé à la somme de 3 162,50 € (soit 63 250 x 5 %).

3.4 – L’indemnité totale

L’indemnité totale de dépossession est égale à la somme de 7 386,50€, soit :

. 3 520,00 €, au titre de l’indemnité principale,

. 704,00 €, au titre de l’indemnité de remploi,

. 3 162,50 € au titre de la dépréciation du surplus.

4 – Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF, partie expropriante, supporte les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du département de la Seine-Saint-Denis, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition,

Annexe à la présente décision le procès-verbal du transport judiciaire sur les lieux expropriés du 27 janvier 2026 ;

Fixe l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France à M. [Z] [K] pour la dépossession du lot n° 1745 – parking n° 451 et les 55/856189 tantièmes des parties communes -, situé au rez-de-chaussée, jardin, voie n° 18 de la copropriété du [Adresse 5] et de [Adresse 4] à [Localité 1], à la somme totale de 7 386,50 euros (sept mille trois cent quatre-vingt six euros et cinquante centimes) qui se décompose de la manière suivante :

. 3 520,00 euros au titre de l’indemnité principale,

. 704,00 euros au titre de l’indemnité de remploi,

. 3 162,50 euros au titre de la dépréciation du surplus.

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France aux dépens de l’instance.

Maxime-Aurélien JOURDE

Greffier

Anne-Claire GATTO-DUBOS

Vice-Présidente, Juge de l’expropriation