TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/10187 – N° Portalis DB3S-W-B7J-33GB

Minute :

JUGEMENT

Du : 05 Mai 2026

Madame [C] [G]

Madame [K], [J], [L] [U]

Monsieur [Y], [R], [I] [V]

Monsieur [F], [M] [D]

C/

S.C.I. LA NOUE 1

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 16 Février 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2026;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [C] [G]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Julien BOUZERAND, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Emilia ZELMAT, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Madame [K], [J], [L] [U]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Julien BOUZERAND, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Emilia ZELMAT, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [Y], [R], [I] [V]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Julien BOUZERAND, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Emilia ZELMAT, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [F], [M] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Julien BOUZERAND, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Emilia ZELMAT, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

S.C.I. LA NOUE 1

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Reynald BRONZONI, avocat au barreau de PARIS

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Julien BOUZERAND

M^e Reynald BRONZONI

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat signé le 13 avril 2024, la SCI LA NOUE 1 a donné à bail à Madame [C] [G], Madame [K] [U], Monsieur [Y] [V], et Monsieur [W] [D] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2], bâtiment 7C, 7ème étage, lot 1225.1077, 93170 BAGNOLET, pour un loyer révisable de 1 083, 06 € outre complément de loyer de 816, 94 € et provision sur charges de 200 €.

Par assignation délivrée à personne morale en date du 1er août 2025, Madame [C] [G], Madame [K] [U], Monsieur [Y] [V], et Monsieur [W] [D] ont assigné la SCI LA NOUE 1 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin aux fins de, au bénéfice de l’exécution provisoire :

juger que le complément de loyer appliqué au logement est injustifié ;réduire leur loyer à la somme de 1 083, 06 €, depuis le 1er mai 2024 ;condamner la SCI LA NOUE 1 à leur verser la somme de 12 254, 10 € à titre de restitution du complément de loyer injustement perçu depuis le 1er mai 2024, somme arrêtée au 7 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;condamner la SCI LA NOUE 1 à leur verser la somme de 2 516, 94 € au titre du trop-perçu du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

ordonner la capitalisation des intérêts ;condamner la SCI LA NOUE 1 à leur payer la somme de 2 000 € chacun au titre de leur préjudice moral ;condamner la SCI LA NOUE 1 à leur payer la somme de 2 500 € chacun pour résistance abusive ;condamner la SCI LA NOUE 1 à leur payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens de l’instance. L’affaire a été appelée à l’audience du 16 février 2026, après un renvoi à la demande des parties et la mise en place d’un calendrier de procédure.

À cette audience, Madame [C] [G], Madame [K] [U], Monsieur [Y] [V], et Monsieur [W] [D], représentés par leur conseil qui a repris oralement leur acte introductif d’instance auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, maintiennent leurs demandes, sauf à ajouter une demande en restitution intégrale du dépôt de garantie.

In limite litis, sur la cause d’irrecevabilité soulevée en défense, ils ne contestent pas ne pas avoir saisi la Commission de conciliation et s’en rapportent à l’appréciation du tribunal. Ils indiquent maintenir subsidiairement leurs demandes concernant le dépôt de garantie et les dommages-intérêts.

Au visa des articles 1104 et 1194 du code civil et de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018, Madame [C] [G], Madame [K] [U], Monsieur [Y] [V], et Monsieur [W] [D] exposent que le loyer qu’ils ont payé pour la location de l’appartement sis [Adresse 5] 1225.1077, [Localité 2], qu’ils ont désormais quitté depuis le 2 août 2025, ne respectait pas les règles d’encadrement des loyers telles que définies par ces textes. Ils font valoir que le complément de loyer appliqué n’est pas justifié par les caractéristiques invoquées par la SCI LA NOUE 1 : ainsi, que les matériaux (parquet en chêne massif, peintures, luminaires, carrelage imitation marbre) présents sont comparables à ceux de biens similaires dans le même secteur géographique, et que la mezzanine inscrite au bail est en réalité une loggia. En outre, ils pointent que le fait que le logement n’ait pas été loué durant les derniers 24 mois n’est pas un critère permettant de fixer un complément de loyer.

Par ailleurs, au visa de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Madame [C] [G], Madame [K] [U], Monsieur [Y] [V], et Monsieur [W] [D] affirment que le dépôt de garantie ne pouvait pas être supérieur à un mois de loyer, alors que la somme qu’ils ont versée correspond à deux mois de loyer augmentés du complément de loyer injustifié. Ils actualisent leur demande et ajoutent qu’ayant restitué les lieux, le dépôt de garantie devait leur être rendu en tout état de cause et que cela n’a pas été fait depuis le mois d’août 2025.

Enfin, Madame [C] [G], Madame [K] [U], Monsieur [Y] [V], et Monsieur [W] [D] exposent avoir subi plusieurs préjudices du fait des manquements de la SCI LA NOUE 1. Au visa de l’article 1240 du code civil, ils font ainsi valoir que la bailleresse leur a opposé une résistance abusive malgré leurs tentatives de règlement amiable, et a été de mauvaise foi.

La SCI LA NOUE 1, représentée par son conseil qui a repris oralement ses conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge de :

déclarer Madame [C] [G], Madame [K] [U], Monsieur [Y] [V], et Monsieur [W] [D] irrecevables en leur demande en remboursement du complément de loyer ;en tout état de cause, débouter Madame [C] [G], Madame [K] [U], Monsieur [Y] [V], et Monsieur [W] [D] de l’ensemble de leurs demandes ;condamner in solidum Madame [C] [G], Madame [K] [U], Monsieur [Y] [V], et Monsieur [W] [D] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.Au visa de l’article 122 du code de procédure civile et de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018, la SCI LA NOUE 1 soutient que la demande de remboursement du complément de loyer versé est irrecevable car les demandeurs n’ont pas saisi la commission départementale de conciliation dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail, préalable obligatoire avant la saisine du juge. Elle indique que cette saisine n’a, d’une part, pas eu lieu, et d’autre part, que la contestation du complément de loyer aurait été tardive puisque formée pour la première fois onze mois après la signature du bail.

Subsidiairement et sur le fond, la SCI LA NOUE 1 fait valoir que le loyer et le complément de loyer étaient justifiés en raison des éléments suivants : localisation, surface de plus de 82m2 loi Carrez, configuration (T4 avec balcon), rénovation avec matériaux et équipements de qualité, loggia constituant un espace supplémentaire permettant l’installation d’un couchage et de rangements.

En ce qui concerne le remboursement du dépôt de garantie, la SCI LA NOUE 1 affirme que cette demande est sans objet en ce qu’elle ne s’oppose pas à sa restitution, mais qu’elle ne dispose pas des coordonnées bancaires de Madame [C] [G], Madame [K] [U], Monsieur [Y] [V], et Monsieur [W] [D].

Enfin, sur les demandes indemnitaires, la SCI LA NOUE 1 pointe qu’elles ont le même objet, et sont en tout état de cause infondées. Elle ajoute que le principe et le quantum d’un éventuel préjudice ne sont pas démontrés.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en restitution du complément de loyer versé

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours. Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Aux termes de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, la fixation du loyer d’un bail d’un bien à usage d’habitation est libre.

Cependant, en application de l’article 140 III de la loi du 23 novembre 2018 et du décret n° 2021688 du 28 mai 2021, un dispositif d’encadrement des loyers est mis en place sur l’intégralité du territoire de l’établissement public territorial Est Ensemble ([Localité 4], [Localité 5], [Localité 6], [Localité 7], [Localité 8], [Localité 9], [Localité 10], [Localité 11], [Localité 12]).

Pour les baux conclus entre le 1er juin 2023 et le 1er juin 2024, l’arrêté IDF-2023-05-04-00005 fixe à 13,9 € le loyer de référence et 16,7 € le loyer de référence majoré applicable par mètre carré pour un appartement de 3 pièces construit entre 1946-1970 dans la commune du [Localité 13].

Aux termes de l’article 140 IIIB de la loi du 23 novembre 2018, un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement, des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale.

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer appliqué dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application des textes précités, il est constant que le locataire qui souhaite contester un complément de loyer doit saisir dans un premier temps la commission départementale de conciliation. Cette procédure de saisine préalable est obligatoire, et doit être distinguée de la demande aux fins de diminution du loyer pour laquelle elle n’est pas prévue par les textes. L’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation constitue une fin de non recevoir, qui peut être soulevée d’office par le juge.

Or, en l’espèce, Madame [C] [G], Madame [K] [U], Monsieur [Y] [V], et Monsieur [W] [D] ne justifient pas avoir saisi la commission départementale de conciliation de la Seine-[Localité 14], ce qu’ils ne contestent d’ailleurs pas.

Par conséquent, il ne peut qu’être constaté que leur demande aux fins de remboursement du complément de loyer est irrecevable.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, il ressort du dossier que lors de leur entrée dans les lieux, Madame [C] [G], Madame [K] [U], Monsieur [Y] [V], et Monsieur [W] [D] ont versé un dépôt de garantie de 3 600 € à la SCI LA NOUE 1.

Il est constant aux dires des parties que l’état des lieux de sortie et la remise des clés ont eu lieu le 2 août 2025.

Aucun document émanant de la bailleresse ne fait état de dégradations locatives. Elle n’en a pas invoqué dans le cadre de la présente instance.

La SCI LA NOUE 1 aurait donc dû restituer le dépôt de garantie à Madame [C] [G], Madame [K] [U], Monsieur [Y] [V], et Monsieur [W] [D] avant le 3 septembre 2025, ce qui n’a pas été réalisé.

En conséquence, il convient de condamner la SCI LA NOUE 1 au paiement de la somme de 3 600 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision – la restitution du dépôt de garantie n’étant pas due au jour de l’assignation délivrée le 1er août 2025 avant le départ des lieux des demandeurs.

Le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas proportionné, la demande ayant été portée à la connaissance de la SCI LA NOUE 1 au cours de la présente instance qui visait originellement le complément de loyer. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Il s’agit de dispositions d’ordre public qui ne peuvent être écartées que si c’est par la faute du créancier, par suite du retard ou de l’obstacle apporté par lui, que le débiteur n’a pas pu procéder à la liquidation de la dette.

Il y a donc lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts conformément au texte susvisé.

Sur les demandes de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui sollicite des dommages et intérêts de démontrer l’existence de son préjudice.

En l’espèce, il y a lieu de relever que les demandes distinctes formées au titre de la résistance abusive et du préjudice moral visent en réalité les mêmes faits, à savoir la résistance de mauvaise foi alléguée de la SCI LA NOUE 1.

Au regard de la solution donnée au litige, la demande de Madame [C] [G], Madame [K] [U], Monsieur [Y] [V], et Monsieur [W] [D] ayant été jugée irrecevable et l’examen au fond ne pouvant avoir lieu, aucune condamnation pour résistance abusive ne saurait être prononcée.

Sur le préjudice moral, il n’est pas démontré de faute indépendante de la question de la résistance abusive de la part de la SCI LA NOUE 1, qui a répondu aux courriels des demandeurs et s’est présentée dans le cadre de l’instance initiée. Au surplus, l’existence d’un préjudice (financier, matériel, médical…) subi par Madame [C] [G], Madame [K] [U], Monsieur [Y] [V], et Monsieur [W] [D] n’est pas non plus caractérisée.

Par suite, les demandes formées au titre de dommages-intérêts seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la SCI LA NOUE 1 au paiement des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Chaque partie succombant partiellement en ses demandes, il y a lieu de laisser à chacune la charge de ses frais irrépétibles exposés.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE l’irrecevabilité de la demande de restitution du complément de loyer versé formée par

Madame [C] [G], Madame [K] [U], Monsieur [Y] [V], et Monsieur [W] [D] ;

CONDAMNE la SCI LA NOUE 1 à verser à Madame [C] [G], Madame [K] [U], Monsieur [Y] [V], et Monsieur [W] [D] la somme de 3 600 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE Madame [C] [G], Madame [K] [U], Monsieur [Y]

[V], et Monsieur [W] [D] de leurs demandes de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la SCI LA NOUE 1 aux entiers dépens de l’instance ;

LAISSE à chaque partie la charge de ses frais exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE