Décision du 12 Mai 2026

Minute n° 26/00063

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-SAINT-DENIS

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

DANS LE CADRE D’UNE PROCÉDURE D’EXPROPRIATION

du 12 mai 2026

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle N° RG 25/00129 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3PP6

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

EPFIF-ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS ARKEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [A]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représenté par Maître Modou KAMARA, avocat au barreau de PARIS, Maître Yannick BASSENE, avocat au barreau de PARIS

Madame [S] [D] épouse [A]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Maître Modou KAMARA, avocat au barreau de PARIS, Maître Yannick BASSENE, avocat au barreau de PARIS

INTERVENANT :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES – POLE D’EVALUATION DOMANIALE

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par Madame [U] [I], commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS,Vice-Présidente, juge de l’expropriation désignée par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris

Madame Anziza SOILIHI, greffier, présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 20 janvier 2026

Date des débats : 17 mars 2026

Date de la mise à disposition : 12 mai 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [V] [A] était propriétaire des lots n° 633, n° 803, et n° 1671 et des 1455/856189° des parties communes rattachées au bâtiment 12, escalier C, de la copropriété du [Adresse 4], situé [Adresse 5].

La copropriété du « [Adresse 4]  »est édifiée sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4].

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Localité 1] , comprenant les copropriétés du [Adresse 4] et de [Adresse 6], a été déclarée d’intérêt national et sa mise en oeuvre a été confiée à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (ci-après, l’EPFIF).

Aux termes d’un arrêté préfectoral n° 2019-2388 du 6 septembre 2019, dont les effets ont été prorogés par arrêté préfectoral n° 2024-1254 du 23 avril 2024, l’acquisition par l’EPFIF des immeubles nécessaires à la réalisation du projet ZAC du « [Localité 1]  »sur la commune de [Localité 2] a été déclarée d’utilité publique.

Par arrêté n° 2022-2575 du 22 septembre 2022, le préfet de [Localité 3] a prescrit l’ouverture d’une enquête parcellaire portant sur des biens à acquérir en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement de la ZAC du « [Localité 1]  »portant notamment sur les bâtiments B11 et B12 et emprises avoisinantes de la copropriété de « [Adresse 6]  »à [Localité 2].

Par arrêté n° 2024-1278 du 29 avril 2024, le préfet de [Localité 3] a prescrit l’ouverture d’une enquête parcellaire complémentaire portant sur des biens à acquérir en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement de la ZAC du « [Localité 1]  »portant notamment sur les bâtiments B1, B3, B4, B5, B6bis, B7, B7bis de la copropriété du « [Adresse 4]  »et B11, B12, B12bis parking et B15 de la copropriété de « [Adresse 6]  »à [Localité 2].

L’enquête s’est déroulée du 3 juin au 28 juin 2024.

Par ordonnance rendue le 24 octobre 2024 par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de céans, l’expropriation du lot n° 1671 a été prononcée au profit de l’EPFIF, puis, par ordonnance rendue le 17 septembre 2025, le même juge a prononcé l’expropriation des lots n° 633 et n° 803.

L’EPFIF a fait signifier son « Mémoire valant offres  »d’indemnisation du 13 mars 2025, à M. [V] [A] et à Mme [S] [D] épouse [A] par actes séparés du 20 mars 2025 remis à l’étude du commissaire de justice.

Aux termes de ce mémoire, l’EPFIF, précisant qu’à défaut de visite des lieux il considère que le bien est en mauvais état d’entretien, propose à M. [V] [A] et Mme [S] [D] épouse [A] (ci-après les consorts [A] – [D]) une indemnité de dépossession (méthode globale – cave et parties communes générales intégrées) calculée de façon alternative :

—  1ère hypothèse, si les locaux sont libres d’occupation, une indemnité totale de 41 656 €, se décomposant ainsi :

. 36 960 € au titre de l’indemnité principale en valeur libre,

. 4 696 € d’indemnité de remploi,

—  2ème hypothèse, si les locaux sont occupés, une indemnité totale de 35 557,60 €, se décomposant ainsi :

. 31 416,00 € au titre de l’indemnité principale en valeur occupée, après abattement de relogement à hauteur de 15 %

. 4 141,60 € d’indemnité de remploi,

Par requête du 30 juin 2025, accompagnée du « Mémoire valant offres  »et reçue au greffe le 8 juillet 2025, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de céans aux fins de fixation de l’indemnité à verser à [V] [A].

En l’absence d’accord entre les parties et conformément aux dispositions de l’article R. 311-9 du code de l’expropriation, la réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception de l’offre de l’EPFIF par M. [V] [A].

L’EPFIF a fait signifier l’acte de saisine de la juridiction de l’expropriation à M. [V] [A] et à Mme [S] [D] épouse [A] par actes séparés de commissaire de justice du 4 juillet 2025, remis à son étude.

Par ordonnance rendue le 20 novembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé la date du transport sur les lieux et l’audition des parties au 20 janvier 2026 et la date de l’audience de plaidoirie au 17 mars 2026.

L’ordonnance a été signifiée par l’EPFIF à M. [V] [A] et à Mme [S] [D] épouse [A] par actes séparés de commissaire de justice du 9 décembre 2025 remis à chacun d’eux.

Par conclusions du 29 décembre 2025 reçues au greffe de la juridiction le 6 janvier 2026, le commissaire du Gouvernement, après avoir observé que faute de visite il considère que le bien doit être réputé en état moyen, propose cependant de voir fixer le montant de l’indemnité, en mauvais état et de la manière alternative suivante :

a) valorisation en valeur libre, une indemnité totale de dépossession de 41 656 €, soit :

. 36 960 € au titre de l’indemnité principale,

. 4 696 € d’indemnité de remploi,

b) valorisation en valeur occupée, une indemnité totale de dépossession de 35 558 €, soit :

. 31 416 € au titre de l’indemnité principale, après abattement de 15 % pour occupation et dépossession du parking,

. 4 142 € d’indemnité de remploi,

il souligne qu’il est d’usage de compenser la perte de revenus locatifs en cas d’expropriation et propose de retenir un montant correspondant à 6 mois de loyers hors charge sous réserve de la production par le propriétaire bailleur du bail et des trois dernières quittances de loyer,

s’agissant enfin des frais de déménagement, il indique que l’EPFIF propose de prendre en charge le déménagement des expropriés mais signale que ces derniers restent libres en dernier ressort de faire appel à un prestataire de leur choix. Il propose en conséquence que les frais de remboursement du déménagement soient pris en charge par l’EPFIF sous réserve de la production de plusieurs devis nominatifs et précisant la date de visite du professionnel et quantifiant le volume en m3 à déménager.

Au jour du transport judiciaire, les consorts [A] – [D] étaient présent et assistés.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives du 16 février 2026, le commissaire du Gouvernement actualise son évaluation et propose ainsi une indemnité totale alternative pour un bien en état moyen :

a) valorisation en valeur libre, une indemnité totale de dépossession de 58 596 €, soit :

. 52 360 € au titre de l’indemnité principale,

. 6 236 € d’indemnité de remploi,

b) valorisation en valeur occupée, une indemnité totale de dépossession de 49 957 €, soit :

. 44 506 € au titre de l’indemnité principale, après abattement de 15 % pour occupation et dépossession du parking,

. 5 451 € d’indemnité de remploi,

et rappelle ses observations faites sur l’indemnité à devoir pour la perte des revenus locatifs et les frais de déménagement.

Aux termes de leurs « conclusions de la défense » du 9 mars 2026, les consorts [A] – [D] demandent de voir :

Dire et juger que l’indemnité d’expropriation due à M. [V] [A] doit assurer la réparation intégrale de son préjudice direct, matériel et certain.

Dire et juger que la situation de squat du logement, résultant d’une occupation sans droit ni titre, ne saurait justifier une évaluation en « valeur occupée » entraînant une décote significative de l’indemnité, dès lors qu’il s’agit d’un aléa subi par l’exproprié, lié au contexte de dégradation de la copropriété et du quartier.

En conséquence, à titre principal,

— fixer l’indemnité principale due à M. [V] [A], au titre de l’expropriation de son appartement, de sa cave et de son parking, en valeur libre, à une somme comprise entre 80 000 et 100 000 €, ou à toute somme supérieure que la juridiction estimera conforme à la valeur vénale réelle du bien,

— fixer l’indemnité de remploi en conséquence, selon les pourcentages usuels appliqués à l’indemnité principale ainsi réévaluée,

— allouer à M. [V] [A] des indemnités accessoires destinées à réparer :

. la perte de loyers subie du fait de la privation de jouissance locative, à hauteur de 10 000 €,

. le trouble de jouissance lié à la situation de squat et aux nuisances, à hauteur de 8 000 €,

Dire et juger que les offres de l’EPFlF, limitées à 36 960 € en valeur libre et 31 416 € en valeur occupée au titre de l’indemnité principale, ne satisfont pas aux exigences de la juste et préalable indemnité et de la réparation intégrale.

À titre subsidiaire, en cas de doute sur la valeur vénale réelle du bien, de voir :

— ordonner une expertise judiciaire avec pour mission notamment de :

. décrire l’état réel de l’appartement, de la cave, du parking et des parties communes,

. analyser le marché immobilier local en tenant compte du contexte ORCOD-IN et de la présence de squats,

. proposer une évaluation de la valeur vénale en valeur libre du bien à la date de référence,

— surseoir à statuer sur le montant définitif de l’indemnité jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

— condamner l’EPFIF aux dépens de la présente procédure, ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de relever que Mme [S] [D] ne forme aucune demande, y compris au titre des frais accessoires.

En substance, M. [V] [A] souligne que son bien n’est pas loué mais occupé par un squatter et qu’il subit cette situation. Il conteste ainsi l’application par l’expropriant de l’abattement au titre de l’occupation et demande l’évaluation de son bien en valeur libre, sans abattement, ou à tout le moins de réduire la proportion de la décote.

Il conteste par ailleurs la pertinence des termes de comparaison proposés par l’expropriant, considérant les cessions d’appartements au sein des bâtiments 11, 12 et 4 inadaptées ou insuffisamment justifiées, et demande de les écarter et de retenir ses termes de références.

À titre subsidiaire, au regard des divergences importantes entre les termes qu’il produit et ceux présentés par l’EPFIF, il demande qu’une expertise judiciaire de son bien soit ordonnée.

Rappelant enfin qu’avant d’être illégalement occupé son bien était en location, il demande réparation du préjudice résultant pour lui de la perte de loyers et du préjudice résultant du trouble de jouissance lié a la situation de squat, aux nuisances et à l’insécurité.

Par mémoire récapitulatif du 16 mars 2026, l’EPFIF ayant constaté que le bien est occupé et appréciant sa valeur en état moyen d’entretien, considère qu’il n’y a pas lieu de prévoir une alternative et demande de voir fixer le montant de l’indemnité seulement en valeur occupée à la somme totale de 49 972 €, dont :

. 44 520 € d’indemnité principale,

. 5 452 € au titre de l’indemnité de remploi.

A l’audience du 17 mars 2026, les parties ont pu développer les éléments de leurs dernières écritures auxquelles elles se réfèrent et le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations conformément aux dispositions de l’article R 311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation.

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des moyens.

Les débats ont été déclarés clos puis, les parties présentes ont été informées que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue le 12 mai 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à une constatation ou à voir dire et juger ne constituent pas des prétentions auxquelles il appartient au juge de l’expropriation de répondre.

L’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen prévoit que : La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité. .

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur les dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :

— Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété .

Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé…).

En l’espèce, les parties rappellent que deux ordonnances d’expropriation ont été rendues, la première, du 24 octobre 2024, prononçant l’expropriation du lot n° 1671 et la seconde, du 17 septembre 2025, prononçant l’expropriation des lots n° 633 et 803.

En conséquence, la consistance du parking (lot n° 1671) doit être appréciée à la date du 24 octobre 2024 et celle du logement et de la cave (lots n° 633 et 803), à la date du 17 septembre 2025.

— Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation. Toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme (3ème civ. 13 juin 2019 pourvoi n° 18-18.445).

En l’espèce, le commissaire du Gouvernement précise que le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de l’EPT « Grand Paris Grand Est  »a été approuvé au conseil du territoire du 17 décembre 2024 et qu’il a été rendu opposable aux tiers le 15 janvier 2025, ce qui n’a pas été contesté par les autres parties.

Les parcelles sont situées en zone UPCSB3, zone de projets.

— Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, les lots n° 633, 803 et 1671 doivent être évalués à la date du présent jugement.

Sur la consistance de l’ensemble immobilier et du bien de la partie expropriée

Sur les copropriétés du [Adresse 4] et de [Adresse 6]

La commune de [Localité 2] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie expresse n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée, n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T 4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 4] à [Localité 5] et dessert [Localité 2]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 6]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, par la SGP et le GPA est en cours de réalisation.

La copropriété dite du « [Adresse 4]  »est contiguë à celle de [Adresse 6] . Ces deux copropriétés ont été édifiées dans les années 1960. La première est composée de 10 bâtiments, soit 873 logements, tandis que la seconde est composée de 7 bâtiments dans lesquels se trouvent 556 logements.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement se réfèrent à l’enquête réalisée par la commune de [Localité 2] en 2014 sur ces copropriétés. Cette étude fait état d’un contexte social difficile tant en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté et 85 % des ménages ayant des revenus inférieurs au PLAI), que de taux de chômage (29 %), ou encore de taux d’occupation des logements (près de 20 % des logements étant occupés par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), et souligne enfin une rotation importante des locataires mais également des propriétaires.

Le commissaire du Gouvernement explique que cette situation a conduit à une progression continue des impayés des charges de copropriété et au défaut d’entretien du bâti, à l’origine d’une dégradation importante des bâtiments et du développement de situations d’insalubrité et de péril.

Il souligne que les copropriétés du [Adresse 4] et de [Adresse 6] ont fait l’objet :

— d’un premier plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le Département de [Localité 3] et la Ville de [Localité 2], lequel avait pour objectif la résorption des impayés de charges, la réalisation des travaux urgents et des mises aux normes, la lutte contre les marchands de sommeil, l’individualisation des réseaux de fluides des différents bâtiments, et la réalisation de travaux de rénovation énergétique, et qui a pris fin en 2015,

— d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCoD) du quartier dit du « [Localité 1] , déclarée d’intérêt national (ORCoD-IN) selon décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, dont la mise en oeuvre a été confiée à l’EPFIF,

— d’un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de cinq ans, institué par l’arrêté préfectoral n° 2017-2399 du 11 septembre 2017.

S’agissant des lots appartenant à M. [V] [A]

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B12 faisant partie de la copropriété de [Adresse 6].

Le bâtiment 12 est un immeuble à usage d’habitation, construit en R + 10 et ainsi composé :

— le sous-sol à usage de caves,

— le rez-de-chaussée et les dix étages à usage d’habitation.

Des places de stationnement se trouvent à proximité immédiate.

L’accès au hall de l’immeuble se fait par une porte blindée en mauvais état. par une porte blindée dont la partie supérieure vitrée est en mauvais état. Le sol carrelé et les murs partiellement carrelés sont en état moyen d’entretien. Le plafond est en mauvais état, des dalles sont manquantes, d’autres sont trouées. Les boîtes aux lettres, présentes dans le hall, sont en mauvais état.

L’ascenseur de l’escalier C est hors service au jour du transport. Les escaliers sont en pierre avec une rampe, en état d’usage.

Description du lot n° 633 – appartement :

L’appartement est un F3 situé au 8ème étage. Il a été vérifié que l’électricité est fonctionnelle.

Deux placards muraux de rangement, en état d’usage, se succèdent dans le couloir. Les murs sont recouverts de papier peint et le sol est recouvert de grandes dalles de linoleum imitation marbre gris, le tout, en état moyen.

La porte permettant l’accès à une première chambre ne dispose pas de poignée. Les peintures au plafond sont en bon état. Le papier peint des murs est en état d’usage. La fenêtre éclairant la chambre de lumière naturelle est en PVC avec double vitrage ; elle est équipée de persiennes et protégée par un garde corps. Le sol, en dalles de linoleum imitation marbre gris, est en état d’usage, abîmé par endroits.

La porte permettant l’accès à la cuisine est en mauvais état et dépourvue de poignée. Le sol, en carrelage mosaïque est en mauvais état d’entretien. Les murs et le plafond sont peints et en mauvais état. L’évier est sur un meuble de rangement complété par un petit plan de travail. Le tout est en mauvais état d’entretien. La fenêtre est en bois et en simple vitrage, en état d’usage. Une bouche d’aération, très encrassée, est présente. Derrière la porte de la cuisine, un petit local à usage de rangement, abrite la colonne d’eau avec robinet de coupure d’eau.

La porte en partie vitrée permettant l’accès au salon est dépourvue de poignée. Le plafond est constitué de dalles en polystyrène avec motifs. Les murs sont recouverts d’un papier peint gris, en mauvais état. Une grande fenêtre en simple vitrage, constituée de 4 pans, traverse toute la pièce. Elle est en mauvais état. Le sol est recouvert de dalles de linoleum imitation “parquet de Versailles”, en mauvais état général.

S’agissant de la seconde chambre, le sol est recouvert du même linoleum que le salon et en mauvais état. Les murs et le plafond sont recouverts d’un papier peint en mauvais état. La porte-fenêtre, est en bois et simple vitrage, en mauvais état, elle est protégée par un garde-corps. Les volets extérieurs sont en accordéon.

La poignée de la porte du local toilettes ne fonctionne pas. Le sol, en très mauvais état, est en carrelage mosaïque recouvert de linoleum en partie détérioré. Le plafond est recouvert de dalles de polystyrène en bon état. Le papier peint, en état d’usage, est gondolé par endroits. Deux bouches d’aération permettent la ventilation de la pièce dont une est dépourvue de grille. Le rabat de la lunette des WC est cassé.

La salle de bains est équipée d’une baignoire globalement en mauvais état (traces de saleté et joints en mauvais état) et d’un lavabo intégré à un petit meuble de rangement en bon état. La peinture est en état d’usage sur 3 des pans de murs tandis que la peinture du 4ème pan de mur est écaillée. Le sol est recouvert de linoleum en mauvais état. Deux bouches d’aération permettent la ventilation de la pièce.

La cave (lot n° 803) n’a pu être visitée.

Parking (lot n° 1671) : Il s’agit de la place de parking n° 377, située au sein de la copropriété, dans l’allée 31, à proximité immédiate du bâtiment B 12, dans une allée où se trouvent d’autres emplacements configurés pour un stationnement en bataille. Le parking est à ciel ouvert. Il ne bénéficie d’aucun équipement particulier et aucune barrière n’empêche l’accès à la copropriété. La place est en mauvais état, le goudron qui recouvrait initialement le sol a disparu. La plaque qui indiquait le numéro de place n’est plus présente.

À l’issue du transport, l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement ont retenu que le bien est en état moyen, tandis que les consorts [A] ont indiqué que le bien est en bon état.

Au regard de l’ensemble de ces éléments et des constatations faites sur les lieux, le bien sera évalué en état moyen d’entretien.

Sur la situation d’occupation

L’EPFIF demande d’évaluer le bien en valeur occupée, avec application d’un abattement de 15 % sur la valeur libre.

M. [V] [A] prétend que l’occupation de son bien étant illicite le logement doit être apprécié en valeur libre, sans abattement, ou subsidiairement, qu’il convient de limiter la décôte qui pourrait être appliquée.

Aux termes de ces conclusions récapitulatives, le commissaire du Gouvernement maintient une évaluation alternative en libre ou occupé et applique l’abattement d’occupation à hauteur de 15 %, mais à l’audience, il souligne oralement que l’occupation illicite du bien de M. [V] [A] justifierait de limiter le montant de la décôte.

Ainsi que cela a été rappelé, aux termes de l’article L322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. La consistance tient compte de la situation juridique du bien exproprié, qu’il s’agisse de sa situation locative, de son occupation par des locataires ou par des tiers.

L’occupation des biens doit donc s’apprécier à la date de l’ordonnance d’expropriation rendue, s’agissant de l’appartement et de la cave, le 17 septembre 2025.

Le transport judiciaire a permis de constater que le logement est actuellement occupé par des personnes qui ne disposent d’aucun droit ni titre. Il est par ailleurs expliqué par les consorts [A] et non contesté par l’EPFIF qu’au jour de l’ordonnance portant transfert de propriété, le bien qui avait fait l’objet d’une location par contrat signé le 15 février 2011 entre le propriétaire et Mme [X], avait été libéré en avril 2025, ce qui est confirmé par l’EPFIF, étant précisé que les dernières quittances de loyers communiquées concernent les mois de février et mars 2025.

Il convient en conséquence d’évaluer le bien en valeur libre.

La situation d’occupation d’un bien justifie généralement l’application d’un abattement sur la valeur libre, conformément à la pratique opérée sur le marché de l’immobilier. Cependant, la cour d’appel de Paris, dans un arrêt rendu le 22 octobre 2015 (RG n° 15/12014), pour écarter une question prioritaire de constitutionnalité qui lui était soumise par un exproprié, a considéré : « en tout état de cause que si un abattement est habituellement pratiqué sur la valeur “libre” d’un bien immobilier pour obtenir sa valeur “occupé”, c’est en raison du fait qu’un bien occupé vaut généralement moins cher qu’un bien libre ; qu’il ne s’agit toutefois aucunement d’une règle absolue, le juge de l’expropriation pouvant parfaitement estimer que dans le cas d’espèce qui lui est soumis, il n’y a pas lieu de procéder à un quelconque abattement, en particulier pour les immeubles situés dans certains quartiers où les biens libres sont immédiatement squattés ; que s’il estime devoir pratiquer un abattement, le juge en fixe la proportion au niveau qu’il juge raisonnable, sans qu’il soit tenu par une prétendue jurisprudence qui lui imposerait un quantum déterminé. ».

L’occupation litigieuse est intervenue entre le départ de la locataire, en avril 2025, ce que l’EPFIF confirme dans ses écritures et le 15 octobre 2025, selon les déclarations de M. [V] [A] au jour du transport. L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 17 septembre 2025.

En l’espèce, l’occupation des lieux par un squatteur justifie d’appliquer un abattement au regard des démarches que l’expropriant devra engager pour libérer le logement. Le bien est situé au sein de la copropriété du [Adresse 4] dans laquelle il a pu être constaté que les biens libres sont régulièrement squattés, ce qui explique que l’expropriant est régulièrement contraint d’en protéger l’accès en faisant installer des portes anti-intrusion. Au regard de l’ensemble de ces éléments, la décôte sera limitée à 5 % de la valeur libre.

Sur la détermination des indemnités

Aux termes de l’article R 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Par arrêt rendu le 9 octobre 2025 (pourvoi n° 24-12.637), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation effectuant ainsi un revirement de sa jurisprudence, rappelle que le commissaire du Gouvernement est partie au litige et en tire la conséquence qu’en l’absence de réponse de l’exproprié aux offres de l’expropriant et de demande formée par mémoire remis dans le délai qui lui est imparti, le juge saisi aux fins de fixation de l’indemnité statue en fonction des éléments dont il dispose, dont la proposition du commissaire du Gouvernement, tant bien même celle-ci serait-elle supérieure à l’offre de l’expropriant.

S’appuyant sur la méthode par comparaison, parties communes générales, cave et parking intégrés, l’EPFIF – qui retient après la visite judiciaire que le bien est en état moyen »d’entretien – propose une valeur unitaire moyenne de dépossession de 795 €/m² en valeur occupée.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives, le commissaire du Gouvernement propose une évaluation en état moyen et une valeur unitaire moyenne de 935 €/m² en valeur libre et d’appliquer un abattement de 15 % pour déterminer la valeur occupée.

M. [V] [A] demande d’évaluer son bien en valeur libre et de lui octroyer une indemnité principale comprise entre 80 000 € et 100 000 € sans préciser le montant de la valeur unitaire.

Il est retenu que le bien est évalué en valeur libre sur laquelle sera pratiquée une décôte de 5 %.

Les termes de comparaison présentés par l’EPFIF portent sur des cessions amiables de logements situés dans les bâtiments B11, B12 et B4 construits en R+10 de la Résidence du [Adresse 4]. Ces termes de référence sont répertoriés dans un tableau de 67 cessions de logements situés au sein des deux premiers bâtiments et un tableau distinct recensant 51 cessions de logements des bâtiments B3 et B4, identifiés selon leur état (mauvais état, état moyen, bon état et très bon état), selon qu’ils sont libres ou occupés par le propriétaire (PO*) ou par son locataire (propriétaire bailleur – PB**) et précisant si les cessions se rapportent à des logements avec cave et parking intégrés ou avec cave intégrée mais sans parking.

Le bien étant considéré en état moyen, seront écartés les termes de comparaison portant sur des biens considérés en mauvais état, en bon état et en très bon état et ne seront examinés que les termes de comparaison portant sur des cessions d’appartements libres situés dans les bâtiments B 11, B 12, B3 et B 4, dont la consistance est comparable à celle du bien de M. [V] [A], étant précisé que, s’agissant du premier tableau, certaines mentions ne sont pas renseignées telles que l’état d’entretien ou d’occupation du bien, de sorte, que ces termes qui ne permettent pas de s’assurer d’une consistance similaire, doivent être écartés.

Plus spécialement, l’EPFIF entend se prévaloir des termes de comparaison suivants correspondant à des cessions de biens en état moyen :

REF

PO*/ PB**

Adresse

Lots

Bâtiment

Surface m²

(loi Carrez)

situation

(Occupé/

relogement/

libre)

indemnité remploi

ou montant total cession

(€)

Prix (€/m²)

Référence,

date publication (DP)

et date transfert propriété (TP)

DEM n° 1

PB

non communiquée

346

518

1519

B11

65,88

libre

7 159,78

935

2024P12604

DP : 21/06/2024

TP : 2024

Observations

appartement avec cave et parking intégrés

le montant de cession totale n’est pas précisé,

DEM n° 2

PB

non communiquée

590

719

1606

B12

56,28

libre

6 262,18

935,05

2022P7536

DP : 18/03/2022

TP : 2022

Observation

appartement avec cave et parking intégrés

le montant de cession totale n’est pas précisé,

DEM n° 3

PB

non communiquée

385

486

////

B11

63,83

libre

6 648,11

884,87

2023P10024

DP : 28/04/2023

TP : 2023

Observations

appartement avec cave intégré mais sans parking,

le montant de cession totale n’est pas précisé, pas plus que le montant éventuel alloué pour le parking,

DEM n° 4

PB

non communiquée

566

759

1682

B12

55,01

libre

6 143,44

935

2023P26505

DP : 16/11/2023

TP : 2023

Observations

appartement avec cave et parking intégrés

le montant de cession totale n’est pas précisé,

DEM n° 5

PB

[Adresse 7]

766

926

////

B3

54,95

libre

prix cession

53 996

935

en cours de publication

TP : 25/10/2022

Observations

appartement avec cave, mais sans parking, au regard de l’adresse mentionnée,

seul le montant de cession totale est indiqué,

DEM n° 6

PO

[Adresse 7]

780

927

////

B4

66,90

libre

prix cession 56 865

850

2018P1663

DP : //////////

TP : 15/03/2018

Observations

terme ancien.

appartement avec cave, mais sans parking, seul le montant de cession totale est indiqué,

DEM n° 7

PB

[Adresse 8]

841

1035

2338

B3

55,00

libre

prix cession

52 425

850

2019P7183

DP : /////////

TP : 14/11/2019

Observations

terme ancien. Le montant de cession totale est mentionné,

DEM n° 8

PB

[Adresse 8]

845

1055

2397

B3

55,80

libre

prix cession

47 430

850

En cours de publication

TP : 11/05/2017

Observations

terme très ancien. Le montant de cession totale est mentionné,

DEM n° 9

PB

[Adresse 9]

897

1044

////

B3

55,30

libre

prix cession

47 005

850

2018P6497

DP : /////////

TP : 21/02/2019

Observations

terme ancien.

appartement avec cave, mais sans parking, seul le montant de cession totale est indiqué,

Il appartient au juge de l’expropriation de s’assurer, au regard des pièces et informations données, que les termes proposés sont suffisamment pertinents et similaires au bien à évaluer.

Le commissaire du Gouvernement ne formule aucune observation. M. [V] [A] demande d’écarter l’ensemble de ces termes.

Contrairement à ce que prétend M. [V] [A] dans ses conclusions, même s’il n’est pas précisé l’éventuelle présence d’occupants sans titre, ce qui peut parfois apparaître dans les actes notariés qui ne sont pas produits mais sont accessibles pour l’exproprié, les mentions indiquées aux tableaux par l’expropriant sont suffisantes pour vérifier si les logements étaient libres ou occupés et s’ils avaient vocation à être loués puisque, pour la plupart des termes il est précisé l’état du logement, l’état d’occupation et si le propriétaire est occupant (PO) ou bailleur (PB).

Les parties s’accordent sur le fait que le bien à évaluer est un appartement de type F3, d’une superficie de 56 m², avec une cave en sous-sol et un parking aérien situé dans un immeuble de 10 étages. Il est admis par tous, y compris l’exproprié, que la situation financière de la copropriété est obérée depuis de très nombreuses années et que les immeubles et parties communes sont dans un état avancé de délabrement.

Ainsi, il n’y a pas lieu d’écarter les cessions proposées alors qu’elles se trouvent dans un environnement correspondant précisément à celui dans lequel se trouve l’appartement de M. [V] [A].

Il ressort cependant de l’examen des termes proposés par l’expropriant que DEM n° 6, DEM n° 7, DEM n° 8 et DEM n° 9 sont bien trop anciens – plus de cinq ans – pour être retenus, ce qui explique peut-être que la valeur unitaire de ces cessions est très inférieure à celle présentée pour des cessions plus récentes (85 €/m² de moins).

Les informations mentionnées concernant les termes DEM n° 1 à DEM n° 4 sont insuffisantes pour comprendre le montant réel de la cession (seul le prix de l’indemnité de remploi étant mentionné) et ne peuvent être qu’écartés. Surabondamment, il convient de relever qu’aucun parking n’est affecté aux appartements référencés DEM n° 3, DEM n° 5 et DEM n° 6 alors qu’il s’agit d’un facteur de valorisation ; il n’est pas davantage précisé si l’emplacement de stationnement aurait été précédemment acquis par l’expropriant, pas plus que son éventuel montant.

Pour ces motifs, aucun des termes produits par l’EPFIF ne sera retenu.

M. [V] [A] affirme que fixer l’indemnité au montant proposé par l’expropriant reviendrait à ne l’indemniser que très partiellement de son préjudice alors qu’il continue à rembourser l’emprunt contracté pour acquérir son bien immobilier. Il demande en conséquence de voir fixer le montant de l’indemnité principale dans une fourchette de prix compris entre 80 000 € et 100 000 € ou, à défaut, d’ordonner une expertise de son bien.

Cependant, au soutien de sa demande, il ne communique qu’une succession d’annonces immobilières parues sur les sites Seloger.com et Logic-immo.com, ainsi qu’une estimation moyenne du prix au m² des biens vendus dans l'[Adresse 10] et dans l'[Adresse 11] de la commune de [Localité 2], obtenue sur le site meilleursagents.com.

Or, il convient de rappeler qu’il est constant que ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que des ventes dont les références de publication sont communiquées afin de pouvoir accéder aux actes de vente et connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions. Ainsi, de simples offres d’achat non concrétisées, des annonces ou des estimations immobilières ne peuvent être retenues. En conséquence, ces termes, qui ne seront pas reproduits, ne peuvent qu’être rejetés.

Il n’y a pas lieu non plus d’accéder à la demande subsidiaire d’expertise du bien formée par M. [V] [A] alors que la visite de l’appartement n’a révélé aucune spécificité qui rendrait son bien incomparable à ceux visités au sein du même bâtiment.

Dans ses conclusions établies et communiquées avant le transport judiciaire et non actualisées, le commissaire du Gouvernement a proposé deux tableaux recensant des cessions de logements situés dans des bâtiments de taille similaire du [Adresse 4], cave et parking inclus, distinguant ainsi les logements libres des logements occupés.

Au regard de ce qui a été développé précédemment, seuls les termes de références correspondant à des cessions de biens libres seront examinés.

S’agissant des cessions portant sur des appartements en valeur libre, le commissaire du Gouvernement propose :

REF

Bâtiment

Lots

Type

Surface m² (loi Carrez)

Prix total

€

Prix unitaire (€/m²)

Référence et

Date de vente

Etat

CDG n° 1

1

115

277

2633

F3

56,63

37 376

660

2022P30245

29/09/2022

Mauvais

CDG n° 2

11

577

710

1616

F3

56,28

37 343

660

2025P00496

17/12/2024

Mauvais

CDG n° 3

12

566

759

1682

F3

55,01

51 434

935

2023P26505

07/11/2023

Moyen

CDG n° 4

11

346

518

1519

F4

65,88

61 598

935

2024P12604

13/06/2024

Moyen

CDG n° 5

11

392

439

1542

F3

55,80

64 449

1 155

2023P04353

12/01/2023

Bon

CDG n° 6

12

543

686

1642

F3

56,17

64 876

1 155

2023P19958

25/07/2023

Bon

CDG n° 7

12

607

844

1593

F3

56,13

64 830

1 155

2023P27078

23/11/2023

Bon

CDG n° 8

12

560

721

1676

F4

65,18

75 283

1 155

2024P02924

30/01/2024

Bon

CDG n° 9

12

604

841

1624

F3

56,1

64 796

1 155

2025P08872

17/04/2025

Bon

CDG n° 10

12

613

850

1694

F3

56,57

77 784

1 375

2023P07542

16/03/2023

Très bon

CDG n° 11

12

608

845

1592

F3

56,03

77 041

1 375

2023P29794

19/12/2023

Très bon

CDG n° 12

11

343

446

1538

F3

56,21

77 289

1 375

2024P16124

25/07/2024

Très bon

CDG n° 13

12

617

793

1688

F3

55,35

76 106

1 375

2024P10965

28/05/2024

Très bon

Les références concernant des biens estimés en très bon état, en bon état et en mauvais état d’entretien doivent être exclues et ne seront donc retenues que celles portant sur des biens en état “moyen” soit, CDG n° 3 et CDG n° 4, correspondant en outre à des biens comparables en ce qu’il s’agit de trois lots correspondant à un logement, une cave et un parking intégrés et dans leur consistance aux biens litigieux et situés au sein de grands bâtiments de la résidence, étant précisé que malgré une superficie plus importante, le prix unitaire moyen de la vente de CDG n° 4 est la même que celle de CDG n° 3.

Il en ressort une valeur unitaire moyenne de 935 €/m² en valeur libre.

Le décôte retenue à hauteur de 5 % pour l’occupation illicite du bien doit être appliquée sur l’indemnité principale.

Au regard de ces observations, il convient de fixer l’indemnité de dépossession foncière des lots n° 633, 803 et 1671 à un montant total de 55 716,20 € se décomposant comme suit :

49 742,00 € au titre de l’indemnité principale, soit : [(56 m² x 935€/m²) x 0,95 %]

+

5 974,20 € au titre de l’indemnité de remploi (soit, 20 % de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5 000 € + 15 % de l’indemnité principale comprise entre 5 000 à 15 000 € + 10 % du surplus),

Sur la demande indemnitaire au titre de la perte de revenus locatifs,

M. [V] [A] demande de fixer l’indemnité du préjudice subi au titre de la perte de ses revenus locatifs à une somme de 10 000 €.

L’EPFIF souligne qu’au jour de l’ordonnance d’expropriation, l’appartement n’était plus loué et que le locataire avait déjà quitté les lieux et que, dans ces conditions, aucune perte de loyer ne saurait être indemnisée.

Le commissaire du Gouvernement n’a, sur ce point, pas actualisé ses premières conclusions et maintient qu’en cas de production d’un contrat de location et des trois dernières quittances de loyer, une indemnité équivalente à six mois de loyers hors charges compensera la perte des revenus locatifs.

En l’espèce, il est établi que l’appartement a été loué selon contrat signé le 15 février 2011 et qu’en dernier lieu, soit au 31 mars 2025, la quittance établie par le Cabinet Dores mentionne que le montant du loyer hors charges perçu par M. [V] [A] s’élevait à la somme de

970,98 €. Il en ressort, ainsi que cela a déjà été jugé, qu’au jour de l’ordonnance portant transfert de propriété, date de référence retenue pour évaluer la consistance du bien et plus précisément sa situation juridique, le logement n’était ni assujetti à un contrat de location, ni occupé par un locataire. Dans ces conditions, aucune indemnisation n’est due à l’exproprié pour perte de revenus locatifs.

Sur la demande d’indemnisation du trouble de jouissance

M. [V] [A] fait valoir que son logement était loué jusqu’au mois de mars 2025 et affirme que l’occupation illicite de son bien intervenue ultérieurement, ainsi que les nuisances et l’insécurité lui ont causé un préjudice qu’il convient d’indemniser par l’allocation d’une indemnité de 8 000 €.

L’EPFIF conclut au débouté de la demande tandis que le commissaire du Gouvernement ne se prononce pas sur ce point.

Ainsi que le souligne à juste titre l’EPFIF il sera rappelé que l’indemnité d’expropriation vise à obtenir la réparation du préjudice matériel, direct, et certain résultant de l’expropriation. En l’espèce, s’il est incontestable que des squatteurs ont pris possession des lieux après le départ du locataire en titre, force est de constater l’insécurité et les nuisances dont se prévaut M. [V] [A], tant bien même seraient-elles prouvées, ce qui n’est nullement le cas en l’espèce relèveraient d’un préjudice moral que le législateur n’a pas entendu indemniser et qu’en tout état de cause, l’exproprié ne justifie ni du montant réclamé en réparation du préjudice allégué, ni l’existence d’un lien direct entre la procédure d’expropriation et l’occupation illicite du bien, étant précisé que l’environnement de l’immeuble est propice au squat de tout appartement non occupé et que rien ne prouve qu’après la libération par le locataire des lieux l’appartement aurait été immédiatement loué.

M. [V] [A] ne peut donc qu’être débouté de ce chef de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF sera condamnée aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable enfin de condamner l’EPFIF à payer une indemnité de 3 000 € à l’exproprié au titre des frais irrépétibles non inclus dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Annexe à la présente décision le procès-verbal de transport du 20 janvier 2026 ;

Constate que Mme [S] [D] ne forme aucune demande ;

Fixe l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France à M. [V] [A] au titre de la dépossession des lots n° 633, 803 et 1671 et des 1455/856189° des parties communes rattachées au bâtiment 12, escalier C, de la copropriété du [Adresse 4], situé [Adresse 5], à un montant total de 55 716,20 euros (cinquante-cinq mille sept cent seize euros et vingt centimes) dont :

. 49 742,00 euros au titre de l’indemnité principale, déduction faite d’une décote de 5 % au titre de l’occupation du bien par un squatteur,

. 5 974,20 euros d’indemnité de remploi,

Rejette la demande d’expertise formée par M. [V] [A] ;

Rejette le surplus des demandes ;

Déboute M. [V] [A] de sa demande d’indemnité pour perte de revenus locatifs ;

Déboute M. [V] [A] de sa demande indemnitaire au titre du trouble de jouissance ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France aux dépens ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France à payer à M. [V] [A] la somme de 3 000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Anziza SOILIHI

Greffier

Anne-Claire GATTO-DUBOS

Vice-Présidente, Juge de l’expropriation