COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00412 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KGS5

Minute N° : 25/00743

JUGEMENT DU 16 Décembre 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Madame [P] [L]

née le 05 Avril 1994 à [Localité 8]

de nationalité Française

Profession : EMPLOYEE ADMINISTRATIVE

domiciliée : chez SCP BOURDENET – ANTONIN

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M^e Jacques TARTANSON, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par M^e Sandrine MOIROUD-BESSE, avocat au barreau d’AVIGNON, M^e Olivier LE GAILLARD, avocat au barreau de ROANNE

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [R]

Centre hospitalier

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Nina DORCHIES, avocat au barreau D’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-84007-2025-3135 du 23/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Agnès RANC, Greffier, lors des débats et de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier, lors du délibéré

DEBATS : 28/10/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 08 mars, sans précision sur l’année, mais avec effet au 08 mars 2020, [Z] [V] a consenti à [F] [R] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 2] et une place de parking n°69, moyennant un loyer mensuel de 550,00 euros charges comprises.

Par acte authentique du 29 avril 2022, [Z] [V] a cédé la propriété du bien loué à [Y] [L], de sorte qu’elle en est devenue le nouveau bailleur.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 janvier 2024, [Y] [L] a fait délivrer à [F] [R] un commandement de payer la somme totale de 2305,18 euros selon décompte arrêté au jour de l’acte et dont la somme de 2171,00 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

Cet acte faisait également sommation au locataire de justifier de l’occupation du logement.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, [Y] [L] a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [F] [R] par acte de commissaire de justice délivré le 24 avril 2024 aux fins de :

constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;ou à titre subsidiaire, la résiliation du bail,d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 2698,00 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au mois de mars 2024 (échéance incluse),lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme étant égale au montant du loyer contractuel et des charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieux5. lui régler la somme de 600,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Le 16 octobre 2024, [F] [R] quittait les lieux loués et un état des lieux de sorties était dressé entre les parties.

*

Par décision du 1er avril 2025, l’affaire a été radiée du rôle.

L’affaire a été ré-enrôlée et le service public interdépartemental de la protection des majeurs, es qualité de mandataire spécial de [F] [R] a été convoqué.

A l’audience du 28 octobre 2025, [Y] [L], représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé les demandes suivantes :

le rejet des prétentions de [F] [R], la condamnation de [F] [R] à lui régler la somme de 641,77 euros au titre du solde locatif dû, le rejet des délais de paiement, la condamnation d'[F] [R] à lui régler la somme de 600,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.l’absence d’application de l’exécution provisoire, demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance.

Au cours de cette audience, [F] [R], représenté, a également sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues à l’oral et formulé les demandes suivantes :

— la constatation du règlement du 550,00 euros en septembre 2023,

— la fixation de la dette locative à la somme de 5921,77 euros sous réserves de la déduction du dépôt de garantie et de la révision impossible du loyer,

— l’octroi de délais de paiements en application de l’article 1343-5 du code civil,

— le rejet de toutes les prétentions du bailleur,

— l’absence de l’exécution provisoire de la décision.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

A l’audience du 28 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 25 avril 2024, au moins six semaines avant la première audience fixée au 28 octobre 2025.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée le 22 janvier 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur le dépôt de garantie et les réparations locatives

L’article 7 c) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « Le locataire est obligé : c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement »

En outre, l’article 1732 du code civil dispose que « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

Aux termes de la combinaison l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 et du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, l’état du logement doit être constaté de manière contradictoire entre les parties à l’occasion de la remise des clefs par un écrit, l’état des lieux, qui doit être joint au contrat de location.

De plus, l’article 1731 du code civil prévoit que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Par ailleurs, L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 fixe le montant et les modalités de restitution du dépôt de garantie et prévoit à ce titre que « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation ».

Au cas d’espèce, il ressort de la comparaison de l’état des lieux et de l’état des lieux de sortie, l’existence de dégradations locatives notamment au niveau des plafonds (traces d’auréoles). Si la bailleresse ne produit aucun devis de réparations entrepris, elle justifie que le locataire a été indemnisé par son assurance habitation d’un dégât des eaux et qu’il a perçu la somme de 1784,98 euros à cet effet (à titre d’acompte, la somme de 595,00 euros restant à être versée par l’assurance après facture des travaux produite).

Cette somme versée correspond donc à la valorisation des travaux nécessaires pour remédier aux désordres causés et donc aux dégradations causées. Dès lors, la conservation du dépôt de garantie par la bailleresse apparaît pleinement justifiée puisque la valorisation des travaux est bien supérieure à son montant d’une part, et qu’au regard de l’état des lieux de sortie, ceux-ci n’ont pas été réalisés, d’autre part.

Aussi, il n’y a pas lieu d’ordonner la restitution du dépôt de garantie.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 08 mars, sans précision sur l’année,, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il convient de mentionner que l’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande (…) ».

*

La bailleresse produit un décompte à hauteur de 6471,77 euros incluant les impayés locatifs de septembre 2023 au16 octobre 2024, date de la sortie du logement.

Un différend est né entre les parties sur le paiement du mois de septembre 2023, [Y] [L] ayant mentionné une absence de paiement et [F] [R] produisant un justificatif d’un virement de 550,00 euros le 15 septembre 2023 intitulé « VIREMENT FAVEUR TIERS VR.PERMANENT .LOYER [P] ». La bailleresse indique qu’elle n’a pas tenu compte de ce virement dans son décompte qui débute au mois de septembre 2023 car ce virement a permis de régler le mois d’aout 2023 resté impayé. Il n’est pas contesté et prouvé par le locataire qu’il a réglé par ailleurs le mois d’aout 2023.

L’intitulé du virement ne permet pas de savoir si [F] [R] a souhaité régler le mois de septembre ou le mois d’aout 2023. Aussi, il convient d’appliquer les dispositions de l’article 1342-10 du code civil qui prévoient que « Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ». Les deux dettes étant échues au moment du paiement et dans la mesure où il n’existait pas un intérêt particulier à régler une des deux dettes en priorité, il convient d’imputer cette somme en fonction d’une critère chronologique soit, sur le mois d’aout 2023 resté impayé, de sorte que le décompte produit par la bailleresse est juste sur ce point.

En outre, un second différend est né entre les parties sur la révision du loyer et l’absence de production du DPE. La bailleresse produit à la cause le DPE du logement qui est classé en catégorie C, de sorte que la révision du loyer est permise. A ce titre, elle justifie également d’un courrier du 26 mars 2024 au titre de la révision du loyer valant pour l’avenir et le mois en cours. Dès lors, les contestations émises au titre de la révision du loyer par [F] [R] ne sont pas fondées.

En conséquence, il y a lieu de fixer le solde locatif conformément au décompte produit par [Y] [L] et arrêté à la somme de 6471,77 euros.

[F] [R] sera condamné à régler à [Y] [L] la somme de 6471,77 au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 16 octobre 2024.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

*

Au cas d’espèce, [F] [R] sollicite des délais de paiement. Or, force est de constater que sous réserve des contestations qu’il a formées pour ajuster le montant de la dette locative, il n’a procédé à aucun paiement depuis la délivrance de l’assignation 24 avril 2024, soit depuis plus de 18 mois au jour de la décision, ce qui démontre une absence volonté d’apurer la dette, préalable requis à l’octroi de délais de paiement.

Il ne justifie pas de ses revenus et de ses charges afin d’apprécier ses capacités financières.

La demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les autres demandes

[Y] [L] sollicite du Tribunal de céans qu’il dise que dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par le jugement, l’exécution devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier de justice, le montant des sommes retenues par l’huissier, en application de l’article R. 444-55 du code de commerce et son tableau 3-1 annexé, devra être supporté par le débiteur.

Si l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution ne prévoit qu’une simple faculté de mettre à la charge du créancier lesdites, l’établissement bancaire ne fonde sa demande sur aucun texte prévoyait expressément cette possibilité pour le juge du fond de mettre à la charge du débiteur de telles sommes.

En outre, aucunes circonstances ne justifient que de telles sommes soient dès à présent mises à la charge de la partie succombante.

Dès lors la demande sera rejetée.

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[F] [R] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 19 janvier 2024

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner [F] [R] à verser une somme de 500,00 euros au titre des frais irrépétibles que [Y] [L] a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendue en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par [Y] [L] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2] et une place de parking n°69, loué par [F] [R] suivant contrat de bail du 08 mars, sans précision sur l’année,

CONDAMNE [F] [R] à payer à [Y] [L], la somme de 6471,77 euros, au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 16 octobre 2024,

REJETTE la demande de délai de paiement,

REJETTE la demande au titre des frais d’exécution,

CONDAMNE [F] [R] à régler à [Y] [L] la somme de 500,00 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE [F] [R] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 19 janvier 2024,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 16 décembre 2025

Le Greffier Le Juge