TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY Immeuble l’Européen – Hall A […]

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REFERENCES: N° RG 25/07868 No Portalis DB3S-W-B7J-3SUE

Minute: 34/2026

Monsieur Y Z AA Représentant M^e Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: E1026

Extrait des minutes du Greffe du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 09 Janvier 2026;

par Madame AB FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection, as[…]tée de Madame Audrey RANO, greffier;

Après débats à l’audience publique du 10 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame AB FORST, juge des contentieux de la protection, as[…]tée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier;

Madame AC AD AE épouse AF Monsieur AG AH AI

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur Y Z AA demeurant […] représenté par M^e Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : ME DOUKHAN Copie délivrée à : MME AE éps AF M. AI Le 13 Janvier 2026

ET DÉFENDEURS:

Madame AC AD AE épouse AF, demeurant […]

comparante en personne

Monsieur AG AH AI, demeurant […]

comparant en personne

D’AUTRE PART Juriciaire h.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 décembre 2021 à effet au même jour, M. Y AJ a donné à bail à M^me AC AK épouse AL et à M. AG AM, un appartement à usage d’habitation situé […], pour une durée de deux ans renouvelable, pour un loyer pour l’intégralité de la période de 28 200 euros, outre 1800 euros de provisions pour charges pour l’intégralité de la période également.

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2025, M. Y AJ a fait délivrer à M^me AC AK épouse AL et à M. AG AM un commandement de payer la somme en principal de 14 980 euros dans le délai de deux mois, le commandement visant en outre la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2025, M. Y AJ a fait assigner M^me AC AK épouse AL et à M. AG AM devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

le recevoir en ses demandes;

à titre principal constater l’acquisition de la clause résolutoire; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail au titre des impayés de loyers;

en tout état de cause:

• prononcer la résiliation du bail de plein droit; 。 ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M^me AC AK épouse AL et de M. AG AM ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux loués […] […];

o supprimer tout délai;

。 prévoir l’as[…]tance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu; oordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux de la partie requise dans tel garde-meubles de son choix ou tel autre lieu au choix du requérant, et ce en garantie de toute somme qui pourra être due; 。 condamner M^me AC AK épouse AL et M. AG AM à lui payer: 22 480 euros au titre du solde des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal; 1 250 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle charges comprises; 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et

aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 novembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu à la juridiction avant raudience.

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La recevabilité de l’action du demandeur aux fins de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers a été mise en débats par la juge en l’absence de preuve de la dénonciation de l’assignation à la préfecture.

M. Y AJ, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formées dans son assignation, actualisant la dette à la somme de 28 730 euros échéance de novembre 2025 incluse.

Pour les moyens à l’appui de ses demandes, il sera renvoyé à son acte introductif d’instance repris oralement à l’audience, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Sur les demandes reconventionnelles formées en défense, il a relevé que le dernier règlement des loyers était intervenu au mois de décembre 2023, que le bail avait été conclu en 2021, que les locataires causaient en tout état de cause des troubles de voisinage et qu’ils étaient d’une mauvaise foi évidente.

M^me AC AK épouse AL et à M. AG AM, comparaissant en personne, ont: contesté le montant de la dette et demandé à la juridiction de retenir qu’elle s’élèverait à la somme de 19 900 euros; demandé la restitution de la somme de 36 000 euros ayant été réglée à titre d’acompte lors de leur entrée dans les lieux, et ayant été imputée sur les loyers pendant les deux premières années du bail; demandé l’octroi de délais de paiement suspensifs pour se maintenir dans les lieux en versant la somme de 10 000 euros le au mois de février 2026, puis des échéances mensuelles pour l’apurement de leur dette en plus du loyer courant.

A l’appui de leur demande tendant à retenir un montant de la dette de 19 900 euros, ils font valoir que la surface du bien est erronée pour s’établir en réalité à 46 mètres carrés au lieu des 60 mètres carrés indiqués dans le bail, de sorte que le loyer a été surévalué. Ils estiment ainsi qu’il y a lieu de retenir depuis la conclusion du bail un montant de loyer correspondant à la surface du bien, et de réduire le montant de la dette locative en conséquence.

Au soutien de leur demande tendant à la restitution de la somme de 36 000 euros, ils font valoir que lors de la conclusion du bail, le bailleur a exigé qu’ils s’acquittent immédiatement de cette somme et qu’il l’a ensuite imputée sur les loyers appelés au cours de l’exécution du bail. Ils ajoutent que lors du renouvellement du bail au mois de décembre 2023, le bailleur a refusé leur demande tendant à la mise en o en œuvre d’un paiement mensuel du loyer.

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Ils contestent ainsi se trouver de mauvaise foi, faisant valoir que la surface du bien est erronée, que le bailleur a exigé le paiement de la somme de 36 000 euros lors de leur entrée dans les lieux et a ensuite refusé un paiement mensuel des loyers, et qu’il a en outre fait obstacle à ce qu’ils perçoivent les APL. Ils font valoir ne pas avoir repris le paiement des loyers courants au motif que, le bailleur leur a indiqué lors de leurs échanges que ces paiements seraient à fonds perdus, alors qu’ils se trouvent tous deux au RSA.

Sur la demande subsidiaire du bailleur tendant à prononcer la résolution du bail pour les troubles causés dans le voisinage, ils indiquent que M^me AC AK épouse AL a un berger malinois, mais ont contesté toute nuisance.

Le demandeur a été autorisé à transmettre, par note en délibéré dans un délai de 15 jours, la notification de l’assignation à la préfecture. Les défendeurs ont été autorisés à transmettre leurs observations dans le délai de 15 jours à compter de la réception

de la note.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

M: Y AJ a fait parvenir au greffe, par courriel du 12 novembre 2025 dont les défendeurs ont été mis en copie, la dénonciation de l’assignation à la préfecture. Les défendeurs n’y ont pas répondu.

Par note en délibéré du 10 décembre 2025, le juge a sollicité les observations des défendeurs sur la recevabilité de leur demande en réduction du montant du loyer au regard de la superficie du bien sur le fondement des article 122 et 125 du code de procédure civile et 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, au regard du délai de forclusion de 4 mois courant à compter de la demande faite au bailleur et en l’absence de demande préalable présentée par le locataire au bailleur avant l’audience du 10 novembre 2025. Il a été laissé aux défendeurs jusqu’au 18 décembre 2025 pour y répondre en adressant copie de leurs observations au demandeur, et à ce dernier jusqu’au 26 décembre 2025 pour y répondre selon les mêmes modalités.

Les parties n’ont pas répondu à la note en délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire et en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023- 668 du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant

l’audience, afin qu’il sai[…]se l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L’article 24 IV de la même loi prévoit que le III est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative.

En l’espèce, le demandeur a justifié, dans la note en délibéré qu’il a été autorisé à transmettre, qu’il a fait parvenir l’assignation à la préfecture de la Seine-Saint-Y le 2 juillet 2025, soit dans un délai d’au mois six semaines avant l’audience du 10 novembre 2025.

Son action est donc recevable.

II.

Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle en réduction du montant des loyers depuis la conclusion du bail

Selon l’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqué la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

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Le délai de quatre mois est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur.

En l’espèce, les locataires ne justifient pas avoir formé une demande préalable au bailleur tendant à ce que soit prononcée la diminution du montant des loyers au regard de la surface du bien.

Par conséquent, leur demande en diminution du montant du loyer est irrecevable.

III.

Sur la demande reconventionnelle de restitution de la somme de 36 000 euros

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et que le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

En l’espèce, le bail indique qu’il prend effet au 3 décembre 2021, qu’il est d’une durée de deux ans, que le loyer initial est de 28 200 euros, payé pour l’intégralité de la période, et que le montant de la provision pour charges avec régularisation annuelle est de 1 800 euros, versé pour l’intégralité de la période. Le bail prévoyait en outre le versement de la totalité de cette somme à la première échéance pour la période complète de location.

En exécution de ces dispositions, il résulte de la quittance n° 8 du 30 janvier 2024 relative à la période du 3 décembre 2021 au 2 décembre 2023, que les locataires ont versé la somme de 30 000 euros au titre de cette période, correspondant à 28 200 euros de loyer de référence, et 1800 euros de provisions pour charges.

Il résulte de cette quittance, ainsi que du décompte annexé au commandement de payer, que le bailleur a manifestement appelé dès l’entrée dans les lieux des locataires l’intégralité des loyers et des charges pour la période initiale de deux ans.

Les locataires produisent une plainte du 18 décembre 2023 dans laquelle ils relatent qu’ils ont trouvé ce logement dans un contexte d’urgence à se reloger, le fils de M^me AC AK épouse AL l’ayant expulsée de son domicile, et que lors de la conclusion du bail, il leur a été demandé la totalité des sommes dues au titre des deux années de location. Il apparaît ainsi, au regard du déséquilibre existant entre des locataires à la recherche d’un logement en plein hiver et dans un contexte d’urgence à se reloger, et du bailleur pouvant mettre à disposition ce logement, et ayant lui- même, par l’intermédiaire de son mandataire, rédigé les conditions du bail, que les locataires n’ont pu obtenir le paiement mensuel de droit des loyers, et qui auraient ainsi dû s’élever à 1175 euros au titre des loyers et 75 euros de provision pour charges.

Néanmoins, il résulte des débats que les locataires ont effectivement occupé le bien pendant ces deux années de location, de sorte que les sommes versées au titre de l’ensemble des sommes appelées au titre de cette période étaient effectivement dues.

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Dans ces conditions, leur demande de restitution de la somme de 36 000 euros sera rejetée.

IV.

Sur la demande principale en résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion, le sort des meubles et la demande délais de paiement suspensifs

L’article 24 1. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 V de la même loi dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343- 5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 3 décembre 2021 et renouvelé le 3 décembre 2023 contient une clause résolutoire en application de laquelle un commandement de payer la somme de 14 800 euros en principal dans le délai de deux mois a été délivré aux locataires le 9 janvier 2025.

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Les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, de sorte que le bail s’est trouvé résilié le 10 mars 2025 par

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l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire. Il convient de le constater aux termes du dispositif de la présente décision.

Si les défendeurs font manifestement état d’une situation précaire, ne bénéficiant que du RSA, ils ne justifient pas de la reprise du loyer courant avant l’audience, aucun loyer n’ayant été réglé au cours des années 2024 et 2025, soit pendant près de deux ans.

Leur demande tendant à bénéficier de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire sera donc rejetée.

M^me AC AK épouse AL et de M. AG AM se trouvent en conséquence occupants sans droit ni titre depuis cette date, de sorte qu’il convient de prononcer leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

V.

Sur les demandes relatives à l’arriéré de loyer et aux indemnités d’occupation

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, compte tenu du bail antérieur et de son renouvellement, il convient de condamner M^me AC AK épouse AL et de M. AG AM au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 10 mars 2025, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à leur départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit un total mensuel de 1 250 euros dont 75 euros au titre de la provision pour charges.

Au regard du décompte produit, la dette, arriéré locatif et indemnités d’occupation incluses, arrêtée au 1" novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, s’élève à la somme de 28 730 euros.

M^me AC AK épouse AL et de M. AG AM seront condamnés au paiement de cette somme.

VI.

Sur la demande de suppression des délais prévus à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Selon l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. […]. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, au regard des circonstances de la conclusion du bail n’ayant pas permis aux locataires de bénéficier du paiement mensuel du loyer, des conclusions de l’expertise relative à la surface du bien qui indique en effet que la surface est de 46 mètres carrés tant au sol qu’habitable, et des faibles ressources dont ils font état, le demandeur échoue à apporter la preuve de leur mauvaise foi.

Par conséquent, la demande tendant à les expulser sans délai, c’est-à-dire à supprimer le délai prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera rejetée.

VII. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M^me AC AK épouse AL et M. AG AM, qui succombent, seront condamnés aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par M. Y AJ.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de M. Y AJ tendant à prononcer l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal et subsidiairement à prononcer la résolution du bail pour défaut de paiement des loyers;

DECLARE irrecevable la demande de M^me AC AK épouse AL et de M. AG AM tendant à prononcer la réduction du montant des loyers au regard de la surface du bien;

REJETTE la demande de M^me AC AK épouse AL et de M. AG AM tendant à obtenir la restitution de la somme de 36 000 euros au titre des loyers et charges appelées pour la période du 3 décembre 2021 au 2 décembre 2023; 3d

CONSTATE la résiliation à compter du 10 mars 2025 du bail conclu le 3 décembre 2021 portant sur le bien situé […], par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges;

REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire formée par M^me AC AK épouse AL et de M. AG AM;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, M. Y AJ pourra faire procéder à l’expulsion de M^me AC AK épouse AL et de M. AG AM, ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412- 1 du code des procédures civiles d’exécution;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE M^me AC AK épouse AL et M. AG AM à payer à M. Y AJ une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 10 mars 2025, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à leur départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit un total de 1250 euros dont 75 euros au titre de la provision pour charges;

CONDAMNE M^me AC AK épouse AL et M. AG AM à payer à M. Y AJ la somme de 28 730 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et aux indemnités d’occupation arrêtés au 1er novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse;

REJETTE la demande de M. Y AJ tendant à supprimer le délai prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution;

REJETTE la demande de M. Y AJ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M^me AC AK épouse AL et M. AG AM aux dépens;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière

La juge

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