Du 20 septembre 2024

5AA

PPP Référés

N° RG 24/01104 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZH2C

[Z] [U]

C/

[N] [M] [T] [O]

— Expéditions délivrées au défendeur

— FE délivrée à

Maître Florence WIART de la SELARL MILANI – WIART

Le 20/09/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1] – [Localité 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 septembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [U]

né le 28 Mai 1986 à [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représenté par Maître Florence WIART de la SELARL MILANI – WIART

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [M] [T] [O]

né le 28 Février 1971 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Août 2024

PROCÉDURE :

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date et à effet du 9 août 2019, Monsieur [Z] [U] a donné à bail à Monsieur [N] [M] [T] [O] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 10].

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2024, Monsieur [Z] [U] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.467,48 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024, Monsieur [Z] [U] a assigné Monsieur [N] [M] [T] [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 9 août 2024 aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 29 avril 2024 au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.Ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [O] et de tout autre occupant de leur chef des lieux loués, situés [Adresse 2] à [Localité 5] Monsieur [N] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 491,87 € jusqu’à son départ effectif des lieux.Dire et juger que si son occupation devait se prolonger plus d’un an, cette indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice de référence de l’IRL du 1ier trimestre, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’ordonnance à intervenir.Condamner Monsieur [N] [O] au paiement de la somme provisionnelle de 2.051,22 € au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges demeurés impayés, somme à parfaire au jour de l’audience.Dire et juger que cette condamnation portera intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation.Condamner Monsieur [N] [O] au paiement d’une somme de 1.000 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 mars 2024 et de la dénonciation à la CCAPEX.

Lors de l’audience du 9 août 2024, Monsieur [Z] [U], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3.526,83 euros au 2 août 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [N] [M] [T] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [N] [M] [T] [O] n’a pas pu être contacté, faute de coordonnées, par le service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 24 mai 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 9 août 2024.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 20 mars 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [Z] [U] a fait signifier à Monsieur [N] [M] [T] [O] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.467,48 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 18 mars 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, si le commandement de payer du 18 mars 2024 vise le délai de six semaines, nouveau délai fixé par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 à l’issue duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer produit effet, le bail conclu entre les parties le 9 août 2019 est demeuré régi par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’occurrence, le contrat de bail stipulait un délai de deux mois et l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration de ce délai convenu. Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 18 mars 2024 a produit ses effets à l’issue de ce délai de deux mois.

Monsieur [N] [M] [T] [O] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 18 mars 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 19 mai 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 19 mai 2024.

Dès lors, Monsieur [N] [M] [T] [O] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 19 mai 2024, ce qui constitue pour Monsieur [Z] [U] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [Z] [U] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3.526,83 euros à la date du 2 août 2024.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [N] [M] [T] [O] sera donc condamné au paiement de la somme de 3.526,83 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 2 août 2024 – échéance du mois d’août 2024 incluse. Monsieur [N] [M] [T] [O] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (476,87 + 15 = 491,87 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [N] [M] [T] [O].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [N] [M] [T] [O] à verser à Monsieur [Z] [U] la somme de 700 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur, à la date du 19 mai 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [M] [T] [O] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 10] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [N] [M] [T] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (476,87 + 15 = 491,87 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [M] [T] [O] à payer à Monsieur [Z] [U] la somme de 3.526,83 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 2 août 2024 (échéance du mois d’août 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [M] [T] [O] à payer à Monsieur [Z] [U], à compter du 1er septembre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [M] [T] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [M] [T] [O] à payer à Monsieur [Z] [U] une indemnité de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION