Du 13 décembre 2024

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/00329 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YZ2J

[M] [I] [W] [G] [E]

C/

[K] [N] [V]

— Expéditions délivrées à

M^e Marie BOISSEAUX

— FE délivrée à

Maître Frédéric GONDER

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1] – [Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 décembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [M] [I] [W] [G] [E]

née le 28 Avril 1958 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par Maître Frédéric GONDER, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL GONDER

DEFENDERESSE :

Madame [K] [N] [V]

[Adresse 2] -

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004350 du 04/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Représentée par M^e Marie BOISSEAUX, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 18 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 12 Février 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 1er avril 2011, Madame [M] [E] a donné en location à Madame [K] [V] un logement situé [Adresse 2] – [Localité 3], moyennant un loyer mensuel actuel brut de 475,67 euros. Il est notamment prévu dans ce contrat une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [M] [E] a fait signifier à Madame [K] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 octobre 2023.

Par acte du 12 février 2024 dénoncé le 13 février 2024 par voie électronique avec accusé de réception au sous-préfet de la Gironde, Madame [M] [E] a ensuite fait assigner en référé Madame [K] [V], afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail d’habitation,

‒ le paiement à titre provisionnel, de la somme de 2.175, 11 € représentant l’arriéré de loyers et charges à la date du 12 février 2024 avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code civil;

‒ l’expulsion de l’occupante,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel,

‒ une astreinte de 100 euros par jour de retard jusqu’à la totale libération des lieux, en aplication de l’article L.131-2 du Code de procédure civile d’exécution,

‒ l’allocation de 1500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens qui comprendront le coût du commandement, de l’assignation et de sa dénonce à la préfecture.

A l’audience du 18 octobre 2024 où l’affaire a pour la dernière fois été appelée Madame [M] [E] valablement représentée, maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 97,47 €. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [K] [V] dûment représentée par son conseil, reconnaît le montant de la dette locative mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 48,73 € par mois en règlement de l’arriéré. Par note en délibéré réceptionnée le 2 décembre 2024 elle indique percevoir des pensions de retraite mensuelles de 1.242, 27 euros.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 décembre 2024

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la GIRONDE, le 13 février 2024 soit six semaines au moins avant la première audience en date du 26 avril 2024 .

Par ailleurs, la bailleresse personne physique a saisi le 19 octobre 2023 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement prévoyant sa résiliation de plein droit aux termes d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructeux.

Ce dernier conclu initialement pour une durée de trois ans n’a pas été renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 de sorte que le locataire disposait d’un délai de 2 mois pour régulariser la dette bien qu’il soit fait mention d’un délai de 6 semaines dans le commandement lui ayant été délivré, la clause la plus favorable devant lui bénéficier.

Il est constant que Madame [M] [E] a fait délivrer à Madame [K] [V] un commandement de payer suivant exploit du 17 octobre 2023 rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et les termes des articles 7 a ) et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [K] [V] , n’ayant pas, dans les délais légaux de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 17 octobre 2023, réglé les causes dudit commandement, la clause s’est appliquée de plein droit le 18 décembre 2023 en vertu des dispositions des articles 7 a ) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs de sorte que les conditions de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à cette date.

Sur le montant de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Madame [M] [E] produit un décompte démontrant que Madame [K] [V] restait devoir la somme de 97,47 € à la date du 15 octobre 2024 .

Cette dernière n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [K] [V] sera donc condamnée au paiement de la somme de 97,47 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 15 octobre 2024 (échéance du mois de octobre 2024 incluse).

Sur les délais de paiement et la suspension des effets la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [K] [V] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que Madame [K] [V] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Madame [K] [V] pourra être poursuivie et elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme de 475, 67 euros, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [K] [V] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur le sort des meubles

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur les demandes accessoires

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Madame [M] [E] l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [K] [V] à luiverser une somme de 400 € sur le fondement de ce texte.

Madame [K] [V] succombant au principal, supportera les dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2011 entre Madame [M] [E] et Madame [K] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 18 décembre 2023;

CONDAMNONS Madame [K] [V] à verser à titre provisionnel en deniers ou quittance la somme de 97,47 euros représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 15 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnnance,

CONDAMNONS Madame [K] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (475, 67 euros par mois à la date de l’audience), qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à compter du 16 octobre 2024 ,

SURSOYONS à l’exécution des poursuites et autorisons Madame [K] [V] à se libérer de la dette en deux mensualités de 48,73 €, la dernière mensualité représentant le solde de la dette. Ces mensualités seront exigibles en plus des indemnités d’occupation courantes. A défaut de paiement d’une mensualité ou indemnité d’occupation à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible,

DISONS , dans ce cas, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] – [Localité 3] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est

DISONS en revanche que si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessus, la clause de résiliation du bail est réputée ne pas avoir joué,

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place;

REJETONS la demande d’astreinte formée par Madame [M] [E],

REJETONS le surplus des demandes,

CONDAMNONS Madame [K] [V] à payer à Madame [M] [E] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [K] [V] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION