N° RG 18/05278 – N° Portalis DBX6-W-B7C-SHXU

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 17 Janvier 2024

72Z

N° RG 18/05278

N° Portalis DBX6-W-B7C-SHXU

Minute n° 2024/

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4]

C/

S.A.R.L. MERIMOUT

Grosse Délivrée

le :

à

Avocats :

la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT

la SAS DELCADE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur Gilles TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, magistrat rapporteur

Lors du délibéré :

Madame Anne MURE, Vice-Présidente,

Madame Alice VERGNE, Vice-Présidente,

Monsieur Gilles TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel magistrat rédacteur,

Lors des débats : Madame Pascale BUSATO, Greffier

Lors du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier

DEBATS :

à l’audience publique du 22 Novembre 2023,

Monsieur Gilles TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] représenté par son syndic, la SAS LAMOUREUX IMMOBILIER, ayant pour nom commercial APART EXPERT ayant son siège social [Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Clément RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MERIMOUT exerçant sous l’enseigne RAGAZZI DA PEPPONE

ZAC Centre-Ville

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Fabrice DELOUIS de la SAS DELCADE, avocats au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

**********************

EXPOSE DU LITIGE

La SAS MERIMOUT exploite un restaurant dénommé RAGAZZI DA PEPPONE dans un local situé au sein d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, à savoir la [Adresse 4] à [Localité 1].

Se plaignant de la découverte d’un bac à graisse installé sans autorisation dans un local technique constitutif de parties communes et desservant ce restaurant, par acte du 5 juillet 2018 le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] a saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’une action dirigée contre la SARL MERIMOUT aux fins d’enlèvement de ce bac à graisse, remise en état des lieux sous astreinte et paiement de dommages et intérêts sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967.

Par ordonnance du 12 octobre 2018, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation et les parties ont signé un protocole d’accord transactionnel le 23 décembre 2019 prévoyant la réalisation de différents travaux de remise en état par la SARL MERIMOUT sous contrôle d’un expert amiablement désigné, obligation assortie d’une clause pénale de 10.000 euros.

Considérant que la SARL MERIMOUT n’avait pas exécuté ce protocole dans les termes convenus, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] a poursuivi l’instance afin d’obtenir paiement de la clause pénale.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 9 novembre 2023 par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4],

Vu les conclusions notifiées le 31 octobre 2023 par la SAS MERIMOUT,

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 novembre 2023 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 22 novembre 2023, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION.

Aux termes de ses ultimes écritures, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sollicite sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil la condamnation de la SAS MERIMOUT à lui payer la somme principale de 10.000 euros avec intérêts aux taux légal à compter du 21 février 2020 et à défaut du 21 février 2022, soutenant à cet effet que la défenderesse n’a réalisé les travaux prévus qu’avec retard par rapport aux délais convenus, soit le 15 février 2020.

Alors que la SARL MERIMOUT considère quant à elle pouvoir bénéficier d’un report conventionnel du délai de réalisation, suivi d’une suspension en application de l’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020 relative au confinement sanitaire, force est de constater que nul ne remet en cause la validité du protocole du 23 décembre 2019 et que le litige est strictement limité à sa date d’exécution effective.

Ce protocole constituait un engagement ayant valeur contractuelle et permettant donc à la partie victime d’une inexécution d’en solliciter réparation dans les termes des articles 1231-1 et 1231-5 du code civil, ce dernier disposant en son premier alinéa que la clause pénale prévue à cet effet doit recevoir application sauf exercice du pouvoir réducteur du juge lorsqu’elle est manifestement excessive.

En l’espèce, cet accord autorisait le maintien du bac à graisse et prévoyait notamment en son article 2.1.a, dans le cadre de la remise en état du local, différents travaux à la charge de la SARL MERIMOUT, soit la réfection des peintures et boiseries détériorées par l’humidité avec remplacement des portes coupe-feu ainsi que la mise aux normes du local dans des conditions permettant à ce bac à graisse de fonctionner sans nuisances olfactives.

Sur ce deuxième point, il était précisé que seraient mis en place un mécanisme de ventilation, des clapets coupe-feu et une pompe de relevage adaptée en cas de débordement du bac à graisse.

Il était mentionné que les travaux devraient être réalisés entre le 2 janvier et le 31 janvier 2020 par la société DOMOPRO ELECTRICITE aux frais de la SAS MERIMOUT et un expert était conventionnellement désigné en la personne de M. [W] afin de vérifier plus particulièrement la conformité de ces travaux par rapport au descriptif de l’article 2.1 susvisé.

L’article 3 instituait une clause pénale de 10.000 euros en cas de défaut de justification du respect de tout ou partie des obligations des parties quant aux travaux, avec une date butoir fixée au 15 février 2020, les parties pouvant néanmoins convenir de la reporter dans la limite de 30 jours calendaires afin de permettre la levée de réserves non substantielles qui seraient constatées par l’expert amiable.

Dans son rapport du 21 février 2020 expressément rédigé en application du protocole du 23 décembre 2019, l’expert [W] mentionne après visite des lieux que la réfection des peintures, des nouvelles portes et de la plâtrerie n’avait pas été réalisée et que la pompe de relevage destinée à prévenir les débordements du bac à graisse n’avait pas été posée.

Il ajoute qu’en l’absence de pièces il ne peut vérifier si les portes mises en place sont coupe-feu ou simplement pare-flammes et que les anciennes restent à évacuer.

Si ces deux derniers points ainsi que la peinture des nouvelles portes constituent des réserves non substantielles au sens de l’article 3 du protocole transactionnel, il n’en est pas de même de l’absence de réalisation des peintures et des plâtres qui constituent l’intégralité du premier alinéa du descriptif de l’article 2.1.a et du défaut de mise en place de la pompe de relevage prévue au 3 ème alinéa, indispensable afin de prévenir la présence d’eaux usées sur le sol de ce local en cas de débordement, telle qu’observée notamment le 5 mai 2020 puis le 29 juillet 2020.

Ainsi, convient-il de constater que les obligations essentielles prévues par le protocole à la charge de la SAS MERIMOUT n’avaient été que partiellement exécutées de telle sorte que la clause de prorogation du délai butoir de réalisation ne peut recevoir application et ce d’autant plus que sa mise en œuvre imposait un accord des parties en ce sens dont il n’est aucunement justifié, le silence du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] ne pouvant valoir acceptation en l’absence de circonstances particulières que ne peuvent caractériser la conclusion ultérieure d’un bail portant sur ce local, postérieurement au parfait achèvement des travaux, et ce quand bien même les parties avaient-elle convenu d’en signer un sous réserve de la parfaite exécution de leur transaction.

La SAS MERIMOUT est donc débitrice de la clause pénale et ne peut s’en exonérer en invoquant l’absence de mise en demeure préalable dès lors que le protocole prévoyait expressément en son article 3 1er alinéa une dispense s’appliquant aussi bien à la caducité de cet accord qu’à l’exigibilité de la sanction pécuniaire prévue forfaitairement et d’avance à hauteur de 10.000 euros, montant qui n’apparaît pas manifestement excessif au regard du préjudice consécutif à ce retard d’exécution qui a perduré jusqu’au 25 novembre 2020 alors que la pompe de relevage était le moyen technique conventionnellement défini pour prévenir les débordements du bac à graisse.

La demande de modération de la SAS MERIMOUT sera en conséquence rejetée et elle sera condamnée au paiement de la somme de 10.000 euros avec intérêts aux taux légal à compter du 21 février 2020, date du constat d’inexécution partielle de l’expert [W]

L’instance ayant été introduite antérieurement au 1er janvier 2020, le présent jugement n’est pas de droit exécutoire par provision et, en application de l’ancien article 515 du code de procédure civile elle sera ordonnée pour le tout, car nécessaire compte tenu de l’ancienneté du litige et compatible avec sa nature.

Partie perdante, la SAS MERIMOUT sera condamnée au paiement d’une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et supportera les dépens, ne comprenant pas le droit de recouvrement de l’article 444-32 du code de commerce qui constitue au profit du commissaire de justice investi d’une mission de recouvrement forcé un honoraire de résultat à la charge du seul créancier.

EN CONSEQUENCE

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SAS MERIMOUT à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 10.000 euros à titre de clause pénale, avec intérêts aux taux légal à compter du 21 février 2020,

ORDONNE, pour le tout, l’exécution provisoire du présent jugement,

CONDAMNE la SAS MERIMOUT à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] une indemnité de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS MERIMOUT aux dépens, en ce non compris le droit de l’article 444-32 du code de commerce, le recouvrement s’effectuant conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame Anne MURE, Vice-Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER,LE PRESIDENT,