N° RG 23/01530 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XQJM

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 13 Mars 2024

50G

N° RG 23/01530

N° Portalis DBX6-W-B7H-XQJM

Minute n° 2024/

AFFAIRE :

[S] [U] épouse [X],

[P] [X]

C/

[A] [G] [D],

S.E.L.A.S. [I] [B] [F] – OFFICE NOTARIAL DES GRAND S HOMMES

Grosse Délivrée

le :

à

Avocats :

M^e Myriam BAKLEH-DUPOUY

la SCP E – JURIS

la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU

N° RG 23/01530 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XQJM

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur Gilles TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, magistrat rapporteur

Lors du délibéré :

Madame Anne MURE, Vice-Présidente,

Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, Vice-Présidente,

Monsieur Gilles TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, magistrat rédacteur,

Lors des débats : Madame Elodie GUILLIEU, Adjoint Administratif faisant fonction de Greffier

Lors du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier

DEBATS :

à l’audience publique du 24 Janvier 2024,

Monsieur Gilles TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Madame [S] [U] épouse [X]

née le 11 Mars 1950 à [Localité 9] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 2]

CARREYRE

[Localité 5]

représentée par M^e Myriam BAKLEH-DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Monsieur [P] [X]

né le 31 Mars 1952 à [Localité 7] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 2]

CARREYRE

[Localité 5]

représenté par M^e Myriam BAKLEH-DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [A] [G] [D]

né le 27 Septembre 1984 à [Localité 11] (CHARENTE-MARITIME)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Philippe LEMELLETIER de la SCP E – JURIS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

S.E.L.A.S. JEAN-CHARLES BOUZONIE, NICOLAS INGUERE ET NATHALIE FESTAL – OFFICE NOTARIAL DES GRANDS HOMMES

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

**************************

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous signatures privées reçu les 2 avril et 13 mai 2020 par Me [B], notaire à [Localité 7], en concours avec Me [J] notaire à [Localité 10], les époux [X] ont promis de vendre à M. [A] [D], qui s’est engagé à l’acquérir, un terrain sis [Adresse 6], moyennant le prix principal de 300.000 euros.

Cet acte édictait différentes conditions suspensives, la réitération devant intervenir au plus tard en 2020 sans autre précision de date.

L’acquéreur s’engageait à procéder dans les dix jours au virement entre les mains de Me [B] d’une somme de 15.000 euros à titre d’acompte et une clause pénale d’un montant de 10%, soit 30.000 euros était institué à la charge de la partie qui ne respecterait pas ses obligations.

Le 5 mai 2022, M. [D] informait ses cocontractants de son souhait de ne pas poursuivre son acquisition et aucune réitération par acte authentique n’a jamais eu lieu.

Par acte du 14 février 2022, les époux [X] ont saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’une action en paiement de la somme indemnitaire de 40.000 euros dirigée contre M. [D] et d’une demande également indemnitaire de 10.000 euros dirigée contre la SELAS [N] [I], [M] [B] et [Y] [F] à laquelle ils reprochent de ne pas les avoir informés du défaut de paiement de la somme de 15.000 euros et ainsi privés de la possibilité de se prévaloir immédiatement de la caducité de l’acte.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 26 décembre 2023 par les époux [X],

Vu les conclusions notifiées le 12 Janvier 2024 par M. [D],

Vu les conclusions notifiées le 6 octobre 2023 par la SELAS Jean-Charles BOUZONIE, Nicolas INGUERE et Nathalie FESTAL,

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 janvier 2024 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 24 janvier 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION.

I- DEMANDES DIRIGÉES CONTRE M. [D].

Aux termes de leurs ultimes écritures, les époux [X] sollicitent, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, la condamnation de M. [D] à leur payer la somme de 40.000 euros en indemnisation globale de leur préjudice, de trésorerie et moral, consécutif à son refus de respecter son engagement tel que prévu par le compromis des 2 avril et 13 mai 2020.

Conformément à l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et, en application de l’article 1231-5 du même code le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, la date ultime de réitération prévue par le compromis était “2020" sans précision de jour ou de mois mais il résulte des échanges de correspondance des époux [X] qu’ils avaient fixé une date butoir au 28 février 2022 manifestement acceptée par M. [D] qui leur a fait savoir le 5 mai 2022 qu’il ne souhaitait plus donner suite à son engagement.

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C’est donc cette date du 28 février 2022 qui doit être considérée comme la durée maximale de validité du compromis synallagmatique de vente.

Il n’existe pas de débat quant aux conditions suspensives et M. [D] ne disposait d’aucun délai de rétractation, les dispositions d’ordre public des articles L 271-1 et L 272-2 du code de la construction et de l’habitation étant inapplicables à un terrain non bâti.

Cet acte prévoyait que le dépôt de garantie de 15.000 euros à titre d’acompte sur le prix devait être versé par M. [D] entre les mains de Me [B] dans un délai maximum de dix jours à compter du 13 mai 2020 et qu’à défaut le compromis serait considéré comme nul et non avenu sans qu’il soit besoin d’aucune formalité.

Par le seul effet de cette circonstance exclusivement imputable à M. [D] qui a ainsi manqué à son obligation contractuelle, le contrat est devenu caduc mais sans pour autant affecter la validité de la clause pénale ayant vocation à réparer forfaitairement et d’avance les conséquences de la défaillance fautive de l’un des co-contractants, à l’origine de la non réitération de la vente.

Le 5 mai 2022 M. [D] écrivait qu’il se désengageait de l’opération, sans toutefois fournir la moindre explication. Le défaut de réitération lui est donc imputable.

C’est en vain que M. [D] entend s’exonérer des conséquences de son manquement en invoquant un état psychologique l’ayant privé de son discernement et qu’il ne démontre par aucune pièce, observation étant faite qu’il n’invoque pas les dispositions de l’article 414-1 du code civil relatives à l’insanité d’esprit.

C’est tout aussi vainement qu’il expose avoir tenté de vendre sans succès une propriété afin de financer cette opération dès lors qu’il avait régulièrement renoncé à toute condition suspensive relative à un financement conformément à l’article L 313-42 du code de la consommation.

M. [D], sans viser les dispositions de l’article 1137 du code civil, considère que les époux [X] lui auraient dissimulé l’impossibilité de construire sur ce terrain un abri pour chevaux alors qu’il avait le projet d’y exercer une activité d’équitation.

Il n’est aucunement établi que les vendeurs auraient eu connaissance du caractère déterminant d’une telle information pour le vendeur alors qu’aucune pièce ne démontre qu’un projet spécifique d’activité équestre serait entré dans le champ contractuel.

Surtout, l’acquéreur, qui déclarait dans son offre écrite du 23 janvier 2020 acheter un terrain agricole, avait pris connaissance d’un certificat d’urbanisme informatif du 27 juillet 2018 accompagné du règlement d’urbanisme de la zone PLU de situation, observation étant faite que M. [D] ne revendique pas le bénéfice de la condition suspensive instituée à son profit quant à la découverte de dispositions d’urbanisme rendant le bien impropre à la destination envisagée.

Quant à l’erreur sur le prix, alléguée par le défendeur, elle est inopérante.

Enfin, l’acte prévoyait une caducité de plein droit en l’absence de réitération à la date prévue, mais sans imposer un formalisme préalable quelconque.

Il convient dès lors de constater la carence de l’acquéreur justifiant le versement de la clause pénale.

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En application de l’article 1231-5 du code civil, il ne peut être alloué à la partie victime d’une inexécution contractuelle une somme plus forte ou moindre que celle contractuellement prévue, sauf mise en œuvre du pouvoir conféré au juge pour la modérer ou l’augmenter, y compris d’office, si elle lui paraît excessive ou dérisoire.

La demande excède le montant de 30.000 euros contractuellement prévu, sans que les époux [X] ne démontrent en quoi cette somme serait dérisoire, ce qu’au demeurant elle n’est pas, correspondant au taux de 10% habituellement pratiqué en la matière.

Quant à lui, M. [D] ne sollicite pas la réduction de la clause pénale dont le chiffrage n’apparaît pas excessif compte tenu de l’immobilisation du bien pendant deux ans.

Il sera donc condamné à payer aux époux [X] la somme de 30.000 euros, le surplus de la demande étant rejeté.

II- DEMANDES DIRIGÉES CONTRE la SELAS Jean-Charles BOUZONIE, Nicolas INGUERE et Nathalie FESTAL .

Les époux [X] soutiennent à son encontre, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une demande indemnitaire à hauteur de 10.000 euros pour ne pas les avoir informés du défaut de paiement du dépôt de garantie de 15.000 euros par M. [D], les privant ainsi de la possibilité de se prévaloir immédiatement de la caducité du compromis de vente.

Il leur appartient de rapporter la triple démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien causal.

L’acte imposait à M. [D] un délai maximum de dix jours à compter du 13 mai 2020 pour verser cette somme entre les mains de Me [B], ce qu’il n’a jamais fait.

A plusieurs reprises, et notamment par courriels des 11 décembre 2021, 27 février, 8 mars, 22 mars, 25 mars 2022 les époux [X] ont fait part à leur notaire, Me [B], de leur volonté de se faire attribuer ce dépôt de garantie en cas de défaillance de l’acquéreur et cet officier ministériel, contractuellement désigné comme dépositaire avec mission de remettre les fonds au vendeur dans cette hypothèse n’a jamais répondu sur ce point.

Le notaire se devait d’informer spontanément les époux [X] de l’absence de consignation dans le délai de dix jours, et ce indépendamment de l’appréciation des conséquences d’un manquement au regard des dispositions de l’ordonnance n° 2020-306 imposant un confinement entre le 17 mars 2020 et le 11 mai 2020 puis un état sanitaire d’urgence avec période juridiquement protégée jusqu’au 10 juillet suivant.

Me [B] ne justifie pas non plus avoir répondu à un mail du 1er avril 2022 lui demandant si les fonds n’étaient pas détenus par l’étude de Me [J].

Par ces abstentions réitérées, il a commis une faute délictuelle à l’égard des époux [X].

Cependant, ceux-ci seront déboutés de leur demande en l’absence de préjudice distinct de celui déjà indemnisé par l’application de la clause pénale mise à la charge de M. [D].

En effet, le préjudice consécutif à cette faute est représenté, non par le défaut de versement du dépôt de garantie, mais par une perte de chance de se prévaloir de la caducité du compromis de vente dès le 22 mai 2020 et de remettre le bien en vente antérieurement au 28 février 2022, date ultime de réitération.

Les conséquences de cette impossibilité sont intégralement absorbées par l’indemnité conventionnelle supportée par M. [D] et les époux [X] ne démontrent ni même n’allèguent une éventuelle insolvabilité avérée de l’acquéreur, de telle sorte qu’il n’existe pas de préjudice indemnisable par le notaire.

III- AUTRES DEMANDES

Il sera rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Partie perdante, M. [D] sera condamné au paiement d’une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles au profit des époux [X].

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge des autres parties les frais exposés pour leur défense et non compris dans les dépens qui seront supportés par M. [D].

EN CONSEQUENCE

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [A] [D] à payer à M. [P] [X] et Mme [S] [U] épouse [X], ensemble, la somme de 30.000 euros au titre de la clause pénale et rejette le surplus de leur demande,

DÉBOUTE M. [P] [X] et Mme [S] [U] épouse [X] de leurs demandes dirigées contre la SELAS Jean-Charles BOUZONIE, [M] [B] et [Y] [F],

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision,

CONDAMNE M. [A] [D] à payer à M. [P] [X] et Mme [S] [U] épouse [X], ensemble, une indemnité de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les autres parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE M. [A] [D] aux dépens et dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame Anne MURE, Vice-Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER,LE PRESIDENT,