CIV. 1

FB

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 14 novembre 2018

Cassation

M^me BATUT, président

Arrêt n° 1077 F-D

Pourvoi n° J 17-17.924

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par M. Alain X…, domicilié […] , agissant tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritier unique de C… Y…, veuve X…,

contre l’arrêt rendu le 16 mars 2017 par la cour d’appel de Paris (pôle 2, chambre 2), dans le litige l’opposant à la société Foncia Marne Europe, société par actions simplifiée, dont le siège est […] ,

défenderesse à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 9 octobre 2018, où étaient présentes : M^me Batut, président, M^me B… , conseiller référendaire rapporteur, M^me Kamara, conseiller doyen, M^me Randouin, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me B… , conseiller référendaire, les observations de la SCP de Nervo et Poupet, avocat de M. X…, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Foncia Marne Europe, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen, pris en sa première branche :

Vu les articles 455 et 914 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que M. X…, propriétaire d’un bien immobilier comportant divers logements et un local commercial à usage de station service et atelier mécanique, donnés à bail, a confié la gestion de ces baux à la société Foncia Marne Europe (la société) ; qu’ayant été condamné, sur le fondement de troubles anormaux de voisinage, à retirer les cuves d’hydrocarbures du garage et à dépolluer le terrain d’assise et alentours, M. X… a assigné la société en responsabilité et indemnisation ;

Attendu que, pour condamner celle-ci à payer à M. X… une certaine somme en réparation de son préjudice, l’arrêt se réfère aux conclusions par elle signifiées le 25 juin 2013 ;

Qu’en statuant ainsi, alors que ces écritures avaient été déclarées irrecevables par ordonnance du magistrat en charge de la mise en état du 10 octobre 2013, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 16 mars 2017, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société Foncia Marne Europe aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP de Nervo et Poupet, avocat aux Conseils, pour M. X….

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à la cour d’appel d’avoir confirmé le jugement déféré sauf sur le montant des condamnations ; d’avoir limité la condamnation de la SAS Foncia Marne Europe à payer à Monsieur Alain X… la somme de 131.1431,82€ en réparation de son préjudice, limité la condamnation de la SAS Foncia Marne Europe aux dépens comprenant 32,50% de frais d’expertise

Aux motifs que vu les conclusions signifiées par la société Foncia le 25 juin 2013 par lesquelles outre le sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise, elle sollicite la confirmation du jugement déféré aux termes duquel les consorts X… se sont vus débouter de l’intégralité de leurs demandes, à l’exception de celle tendant à obtenir la somme de 23.230 € à titre de dommages intérêts outre 2000 € pour les frais irrépétibles et demande à la cour de les débouter de l’intégralité de leurs demandes en les condamnant reconventionnellement à lui payer une somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens de l’appel , vu l’ordonnance de clôture du 4 janvier 2017 ; vu les dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 30 janvier 2017, par la société Foncia Marne Europe tendant à voir, pour l’essentiel, confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré, débouter Monsieur X… de l’intégralité de ses demandes et le condamner à lui payer la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; vu les conclusions notifiées le même jour demandant à la cour de révoquer l’ordonnance de clôture afin de permettre l’accueil des conclusions signifiées après la clôture ; vu les conclusions signifiées le 8 février par lesquelles Monsieur X… s’oppose à cette révocation ; sur la révocation de l’ordonnance de clôture ; considérant que Monsieur X… a conclu le 5 décembre 2016 alors que la clôture était prévue pour le 4 janvier 2017, ce qui laissait à Foncia un délai suffisant pour répliquer ou à tout le moins solliciter par conclusions le report de la clôture ; que la société Foncia ne démontre pas l’existence de la cause grave exigée par l’article 784 du code de procédure civile de sorte que la demande sera rejetée ;

1° Alors que l’ordonnance du conseiller de la mise en état devenue irrévocable faute d’avoir été déférée devant la cour d’appel, qui a déclaré irrecevables les conclusions de l’intimé en application de l’article 909 du code de procédure civile, interdit que la cour d’appel se prononce au fond au visa de ces conclusions ; que par ordonnance du magistrat de la mise en état rendue le 10 octobre 2013, qui n’a pas été déférée à la formation collégiale de la Cour, les conclusions de la société Foncia Marne Europe notifiées le 25 juin 2013, ont été déclarées irrecevables au visa des articles 908, 909 et 911 du code de procédure civile; que la cour d’appel qui s’est prononcée au vu de ces conclusions déclarées irrecevables par une ordonnance devenue irrévocable a violé l’article 914 du code de procédure civile

2° Alors qu’après l’ordonnance de clôture aucune conclusion ne peut être déposée à peine d’irrecevabilité prononcée d’office ; que la cour d’appel qui a rejeté la demande de rabat de l’ordonnance de clôture du 4 janvier 2017 et qui s’est prononcée au vu des conclusions d’appel de la société Foncia signifiées le 30 janvier 2017 qu’elle aurait dû déclarer irrecevables, a violé l’article 783 du code de procédure civile et l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l’arrêt attaqué d’avoir limité la condamnation de la SAS Foncia Europe à payer à Monsieur Alain X… une somme de 131.431 € en réparation de son préjudice

Aux motifs qu’il convient de préciser que « le mandat de gestion prévoyance » signé le 21 mai 2002 par C… X… et la société Foncia se rapporte à un immeuble comprenant six appartements, sis […] ; que le mandat de gestion et de valorisation signé le 22 mai 2002, concerne à la même adresse un grand local à usage commercial, station-service, atelier mécanique formant toute la superficie du rez-de-chaussée dudit immeuble, avec toutes dépendances, notamment bureaux WC, et un local commercial et artisanal d’une superficie de 200m² qu’en réalité le local commercial de garage a pour adresse, […] ; qu’à la suite de l’annulation d’une vente du 5 avril 2004, par un jugement du 27 avril 2007, émanant du tribunal de commerce de Nanterre, la société Automobile Place Marquis s’est trouvée à nouveau propriétaire du fonds de commerce de garage, qu’elle a cédé le 13 décembre 2007 à la société Arnold et Leroy, laquelle s’est vue condamnée par un jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 14 novembre 2008, à payer aux bailleurs un arriéré de loyers de 19.990,84€ ; que les époux Z… ont fait constater les remontées d’hydrocarbures dans la cave de leur pavillon d’habitation mitoyen du garage par constat de Maître A… du 10 décembre 2007 ; sur l’existence d’une faute ; que le jugement déféré a utilement rappelé qu’en application des articles 1984 et suivants anciens du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, rendre compte de sa gestion et répondre des fautes qu’il commet dans sa gestion ; que l’obligation du mandataire est une obligation de moyens ; que le mandataire doit exécuter sa mission avec diligence, probité, célérité et loyauté ; que pour mener à bien cette mission, une obligation de renseignement et de conseil, ainsi qu’une obligation de rendre compte sont notamment mises à sa charge ; que le mandataire est tenu d’un devoir d’information sur l’état de l’immeuble et la législation qui lui est applicable ; que le degré d’exigence imposé au mandataire est renforcé s’agissant d’un mandataire professionnel rémunéré ; que l’étendue de l’obligation de renseignement et de l’obligation de conseil varie cependant en fonction des circonstances de la cause ; qu’en l’espèce, la mission de gérance du mandataire comprenait l’autorisation générale d’accomplir tous actes d’administration et notamment gérer le bien, rechercher des locataires, louer le bien, renouveler les baux, au prix, charges et conditions que le mandataire juge à propos, encaisser et percevoir les loyers, dresser ou faire dresser tous constats d’état des lieux, signer ou résilier tous baux et accords ; que le jugement déféré a justement relevé que si la société Foncia n’était pas intervenue lors des cessions de fonds de commerce et de droit au bail signés postérieurement au 22 mai 2001, ni à la conclusion d’un nouveau bail conclu en 2006, elle n’en restait pas moins tenue à un devoir d’information de l’exécution des baux à l’égard de son mandant dans le cadre de son mandat ; qu’aux termes de l’article 1er de la loi du 19 juillet 1976 relative aux installations classées pour la protection de l’environnement, dont les dispositions sont codifiées à l’article L 511-1 du code de l’environnement : « sont soumises aux dispositions du présent titre les (.. ;) installations exploitées par toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui peuvent présenter des dangers ou des inconvénients soit pour la commodité du voisinage, soit pour la santé, la sécurité, la salubrité publiques soit pour l’agriculture, soit pour la protection de la nature et de l’environnement » ; que les dispositions règlementaires en la matière, imposent en cas de changement d’exploitant que le nouvel exploitant en fasse la déclaration au préfet dans le mois qui suit la prise en charge de l’exploitation ; que lorsque l’installation est mise à l’arrêt définitif, son exploitant remet son site dans un état tel qu’il ne s’y manifeste aucun des dangers ou inconvénients mentionnés ; que le préfet peut à tout moment imposer à l’exploitant les prescriptions relatives à la remise en état du site, par arrêté ; qu’il n’est pas contesté que ces dispositions sont applicables à l’ancienne station-service appartenant à la famille X… ; que force est de constater qu’un seul locataire, la société Corse des Pétroles a fait l’objet d’un enregistrement auprès du service technique interdépartemental d’inspection des installations classées en 1981 ; que si cette déclaration appartenait au locataire, il entrait dans les obligations du mandataire d’informer les propriétaires bailleurs de l’existence de cette législation spécifique destinée à prévenir les risques de pollution, afin de les mettre en situation de vérifier que le locataire s’y conformait ; que la société Foncia a reconnu qu’elle n’en avait rien fait, tout comme elle n’a jamais effectué de constat d’état des lieux d’entrée ou de sortie ; qu’elle ne conteste pas plus ne pas avoir vérifié si les locataires successifs étaient titulaires d’une assurance en cours de validité chaque année, à l’exception d’un courrier adressé le 26 septembre 2005 à la société AML Automobiles alors nouveau titulaire du bail et qui est resté sans suite ; que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a considéré que la société Foncia Marne Europe avait commis une faute dans l’exécution de son mandant ; sur le lien entre la faute et le préjudice : qu’il n’est pas contestable que ces manquements et particulièrement le défaut d’information sont en lien direct avec la condamnation des consorts X… à retirer les cuves d’hydrocarbures du garage et à dépolluer le terrain d’assise et alentour ; que les remontées d’hydrocarbures dans la cave des époux Z… se sont révélées en août 2007 ; que l’expert a imputé 55% des désordres aux cuves de la station-service soumises à déclaration et contrôle périodique et 45% à la cuve à fuel de chauffage de l’immeuble ; que le jugement déféré a justement retenu que la déclaration de l’exploitation en préfecture et l’état des lieux ne garantissent ni l’absence de pollution ni la remise en état du site par le dernier exploitant, de même qu’une assurance en cours de validité n’équivaut pas à une garantie certaine de l’assureur ; qu’il convient d’observer que la société Automobiles Place Marquis et l’EURL la société Arnold et Leroy , dernières exploitantes du site, condamnées in solidum sont toutes deux en liquidation judiciaire ; que dans ces conditions le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a jugé que le préjudice des consorts X… s’analysait en une perte de chance de ne pas avoir à contribuer au coût de dépollution et de retrait des cuves de la station-service ; qu’au vu de ces éléments, il convient d’évaluer le taux de perte de chance à 50% s’agissant des travaux nécessités par la pollution en provenance des cuves du local commercial de garage ;

Alors qu’il incombe au mandataire professionnel de pourvoir au mieux aux intérêts du mandant et de le préserver de tout risque connu ; que l’agent immobilier à qui le mandat de gestion et d’administration d’un immeuble attribue les plus larges pouvoirs et la garde juridique, a en conséquence, l’obligation de veiller à l’état de l’immeuble et de ses équipements afin de préserver l’immeuble des risques résultant de l’absence d’entretien ; que la cour d’appel qui a retenu que la société Foncia avait seulement manqué à son obligation d’établir un état des lieux de sortie et d’entrée des locataires, de vérifier qu’ils avaient contracté une assurance et d’informer le mandant de la règlementation administrative spécifique destinées à prévenir les risques de pollution afin de le mettre en situation de vérifier que les locataires s’y conformaient, et qui a limité le préjudice résultant « notamment » du défaut d’information des propriétaires, à une perte de chance évaluée à 50%, sans rechercher comme cela lui était demandé si le mandat de gestion et d’administration donné à la société Foncia ne l’obligeait pas à s’assurer elle-même de l’état des cuves d’hydrocarbures et de leur contrôle périodique, de leur conformité et de leur étanchéité et de contraindre elle-même les locataires à se mettre en règle, et faute d’y parvenir les substituer en démantelant au besoin l’installation, de sorte qu’elle était directement et entièrement responsable des nuisances, (conclusions p 32 in fine et p 39 §4.2.6) n’a pas justifié sa décision au regard de l’article 1992 du code civil et l’article 1147 du même code en sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l’arrêt attaqué d’avoir limité la condamnation de la SAS Foncia Europe à payer à Monsieur Alain X… une somme de 131.431,82€ en réparation de son préjudice

Aux motifs qu’il convient de rappeler qu’il s’agit d’un immeuble comprenant 6 appartements loués par l’intermédiaire de Foncia dans le cadre du mandat de gestion prévoyance du 21 mai 2002 ; que ce type de cuve n’est soumis à aucune obligation légale, mais à une simple obligation d’entretien, un nettoyage et un contrôle du réservoir étant conseillés tous les 15 ans selon une étude de la fédération française du bâtiment produite par Monsieur X… ; que ce contrôle ne pouvait au demeurant qu’incomber au propriétaire de l’immeuble et non aux locataires qui n’en n’ont ni la maîtrise ni l’accès de sorte que la responsabilité de la société Foncia ne peut être engagée du fait de la dégradation de cette cuve ; que l’expert note d’ailleurs que cette cuve pouvait être régulièrement baignée dans un sol imprégné d’eau situation tout à fait anormale et imprévisible qui a provoqué la corrosion à l’origine de la pollution ; qu’il s’en déduit que les travaux se rapportant à la cuve à fioul et à la dépollution des terres au droit de celle-ci doivent être laissées à la charge de Monsieur X…

1° Alors que l’agent immobilier, mandataire professionnel du propriétaire est tenu de pourvoir au mieux aux intérêts du mandant et de le préserver de tout risque connu ; que la cour d’appel qui a constaté que la société Foncia s’était vue confier un mandat de gestion et d’administration de l’immeuble litigieux et qui a considéré que la corrosion de la cuve de fioul, ne pouvait engager la responsabilité du mandataire dès lors que le contrôle de cette cuve n’incombait pas aux locataires mais au propriétaire de l’immeuble alors même qu’il est constant que la société Foncia était le mandataire du propriétaire, s’est prononcée par des motifs impropres à justifier la décision et n’a pas justifié sa décision au regard de l’article 1992 du code civil et l’article 1147 du même code en sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016

2° Alors que l’étendue du mandat de gestion immobilière délivré à un professionnel est déterminée par le contrat écrit signé entre les parties ; que la cour d’appel qui a retenu qu’aux dires d’expert la cuve pouvait avoir été baignée dans un sol imprégné d’eau ce qui avait provoqué la corrosion, et que la société Foncia ne pouvait engager sa responsabilité dès lors que le contrôle des cuves ne pouvait qu’incomber au propriétaire et qui n’a pas recherché comme cela lui était demandé si la société Foncia n’avait pas dans le cadre de son mandat, l’obligation de contrôle et d’entretien de la cuve, n’a pas justifié sa décision au regard de l’article 1992 et l’article 1147 du code civil en sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.