N° RG 24/09001 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NCLC

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 5]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/09001 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NCLC

Minute n°

copies le :

à

exécutoire le :

à

pièces retournées

le :

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

SERVICE DÉLÉGUÉ

DU JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT DU

13 MAI 2025

DEMANDERESSE :

Société LE FOYER MODERNE DE [Localité 7]

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°588 502 997

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 253

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [L]

né le 01 Mai 1981 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge de l’exécution : Romain GRAPTON,

Greffier : Ophélie PETITDEMANGE,

DÉBATS :

Audience publique du 25 Février 2025

JUGEMENT :

Contradictoire,

Réputé contradictoire,

Par défaut,

Rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge de l’Exécution et par Ophélie PETITDEMANGE,

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 12 octobre 2023, la SAEML Le Foyer Moderne de [Localité 7] a consenti un bail d’habitation à M. [I] [L] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 356,73 euros et d’une provision pour charges de 66,10 euros.

Par acte de commissaire de justice du 06 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 196,19 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [L] le 14 mars 2024.

Par assignation du 20 septembre 2024, la SAEML Le Foyer Moderne de Schiltigheim a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion sous astreinte de M. [I] [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  1 993,83 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la capitalisation des intérêts,

—  800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  776,04 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La société bailleresse sollicite la résiliation judiciaire du contrat à titre subsidiaire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 25 février 2025, la SAEML Le Foyer Moderne de [Localité 7] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 24 février 2025, s’élève désormais à 2 247,39 euros. la SAEML Le Foyer Moderne de [Localité 7] considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [I] [L] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [I] [L] a indiqué faire l’objet d’une telle procédure, sans toutefois en justifier.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

La SAEML Le Foyer Moderne de [Localité 7] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 6 mai 2024 et que la somme de 2196,19 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail – pourtant conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 – ne permettent pas d’écarter l’hypothèse suivant laquelle les parties auraient souhaité déroger, dans un sens plus favorable au locataire, aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 telle que modifiées par la loi du 27 juillet 2023. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet du commandement de payer litigieux dans le délai de six semaines, mais il sera fait application du délai conventionnel de deux mois. Or, dans les deux mois suivants le commandement de payer, le locataire ne s’est pas acquitté de sa dette locative.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 09 juillet 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [I] [L] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 62 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [I] [L] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

L’attention du locataire est également attirée sur le fait que la procédure de surendettement prime sur la présente décision si la présente dette est incluse dans le plan.

Au regard de la suspension des effets de la clause résolutoire, la demande d’astreinte sera rejetée.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAEML Le Foyer Moderne de [Localité 7] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 février 2025, M. [I] [L] lui devait la somme de 2247,39 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [I] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2024 sur la somme de 2196,19 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [I] [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur la demande d’anatocisme

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass. 3Ème civ. 20 mars 2025 n° 23-16.765).

En l’espèce, la SAEML Le Foyer Moderne de [Localité 7] sollicite en Justice la capitalisation des intérêts. Il y a lieu de l’ordonner.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 450,84 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 09 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SAEML Le Foyer Moderne de [Localité 7] ou à son mandataire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [I] [L] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SAEML Le Foyer Moderne de [Localité 7] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que le contrat conclu le 12 octobre 2023 entre la SAEML Le Foyer Moderne de [Localité 7], d’une part, et M. [I] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 8] est résilié depuis le 09 juillet 2024,

CONDAMNE, sous réserve de l’exécution prioritaire du plan de surendettement qui comprendrait la présente dette, M. [I] [L] à payer à la SAEML Le Foyer Moderne de [Localité 7] la somme de 2 247,39 euros (deux mille deux cent quarante-sept euros et trente-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2024 sur la somme de 2 196,19 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE, sous réserve de l’exécution prioritaire du plan de surendettement qui comprendrait la présente dette, M. [I] [L] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 62 euros (soixante-deux euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [I] [L],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus et dus pour une année entière,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 09 juillet 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [I] [L] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [I] [L] sera condamné à verser à la SAEML Le Foyer Moderne de [Localité 7] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la SAEML Le Foyer Moderne de [Localité 7] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE M. [I] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 mai 2024 et celui de l’assignation du 20 septembre 2024,

CONDAMNE M. [I] [L] à payer à la SAEML Le Foyer Moderne de [Localité 7] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge