Du 19 décembre 2024

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01001 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZF5F

AQUITANIS

C/

[G] [B], [O] [X]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à AQUITANIS

Le 19/12/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 décembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Mélody GOMBERT,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 12] Métropole

[Adresse 1]

[Adresse 13]

[Localité 8]

Représenté par Mme [U] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Monsieur [G] [B]

[Adresse 4]

[Adresse 11] [Adresse 10] [Adresse 2]

[Localité 7]

Présent

Madame [O] [X]

[Adresse 4]

[Adresse 11] [Adresse 10] [Adresse 2]

[Localité 7]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Un des défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte prenant effet le 23 août 2022, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 12] Métropole AQUITANIS (ci-après dénommé AQUITANIS) a donné à bail à Monsieur [G] [B] et à Madame [O] [X] un logement n°CBN110123 à usage d’habitation, situé à [Adresse 14] [Adresse 16].

Des loyers étant demeurés impayés et l’attestation d’assurance n’ayant pas été fournie, AQUITANIS a fait signifier à Monsieur [G] [B] et à Madame [O] [X] le 15 février 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette et de fournir un justificatif d’assurance.

Par acte du 3 mai 2024, AQUITANIS a fait assigner Monsieur [G] [B] et Madame [O] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé en lui demandant :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail, et que Monsieur [G] [B] et Madame [O] [X] sont occupants sans droit ni titre depuis la date d’acquisition de cette clause ;

— d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef ;

— de les condamner solidairement à payer par provision la somme de 4491,84 euros au titre des loyers et charges impayés au jour de l’assignation, assortie des intérêts au taux légal ;

— de les condamner solidairement à titre provisionnel à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier terme de loyer, de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif et celui de tous occupants de leur chef ;

— de les condamner solidairement à lui payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Le diagnostic social et financier n’a pas été communiqué au Tribunal.

L’affaire a appelée le 30 août 2024 puis renvoyée et débattue à l’audience du 17 octobre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

EXPOSE DES MOTIFS :

Lors des débats, AQUITANIS, régulièrement représenté, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 3572,87 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience et à exclure la demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance, une attestation ayant été fournie par les défendeurs avant l’audience. AQUITANIS ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire.

Il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par AQUITANIS à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Monsieur [G] [B], qui comparait en personne, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et par conséquent de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Il fait valoir être dans un emploi stable en contrat à durée indéterminée pour un revenu mensuel de 1800 euros et explique les difficultés pour régler son loyer par le fait que la société de son ancien employeur ait déposé le bilan. Il indique que sa compagne, Madame [O] [X], dispose d’un revenu mensuel de 700 euros.

Il ajoute qu’ils ont trois enfants à charge âgés de 8 ans, 3 ans et 4 mois. Il indique enfin pouvoir effectuer des versements à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant.

Madame [O] [X], bien que régulièrement citée en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 7 mai 2024, soit au moins six semaines avant la première audience.

AQUITANIS justifie en outre avoir dénoncé le 21 mars 2023 la situation d’impayés à l’organisme payeur des aides au logement en vue d’assurer le maintien des aides, de sorte que la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 est réputée constituée. Cette dénonciation valant saisine a bien été effectuée deux mois avant la date de l’assignation du 3 mai 2024.

L’action en résolution du bail est donc recevable au regard de ces dispositions.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le commandement de payer vise une période de deux mois pour régulariser la dette.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette (partie 5 du contrat de bail).

Un commandement de payer a été signifié le 15 février 2024, pour la somme en principal de 3643,12 euros au titre de l’arriéré locatif.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 16 avril 2024.

Sur la demande en paiement au titre des arriérés locatifs

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par AQUITANIS le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [G] [B] et Madame [O] [X], après soustraction des frais de poursuite, sont redevables de la somme de 3572,87 euros à la date du 17 octobre 2024, jour de l’audience.

Monsieur [G] [B] et Madame [O] [X], qui ne comparait pas, ne contestent pas le montant des sommes dues.

Monsieur [G] [B] et Madame [O] [X] seront donc condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 3572,87 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Il résulte du contrat de bail que la solidarité entre Monsieur [G] [B] et Madame [O] [X] est convenue au contrat (partie 6 du contrat). Il sera par conséquent fait droit à la demande de condamnation solidaire.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire ou du bailleur, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il ressort des débats, en particulier du décompte actualisé que Monsieur [G] [B] et Madame [O] [X] ont repris le paiement du loyer courant, ayant versé la somme de 869,11 euros le 30 septembre 2024 pour un loyer de 772,72 euros charges comprises au mois de septembre 2024.

Il ressort également de ce décompte que la dette a diminué entre la date de l’assignation (3 mai 2024) et le jour de l’audience, passant de 4491,84 euros à 3572,87 euros, démontrant une capacité de remboursement de cette dette en plus du paiement du loyer courant.

En outre, AQUITANIS ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Des délais de paiement seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s’il y a lieu.

En cas de respect des délais de paiement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de M. [B] et de Mme [X] pourra être poursuivie et qu’ils seront tenus, in solidum, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer au montant du dernier loyer et des provisions pour charges au jour de la déchéance des délais de paiement, étant précisé que le montant du loyer et des charges est de 730.29 euros au 17 octobre 2024 et que le montant devra être actualisé au jour de la déchéance des délais de paiement accordés.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [G] [B] et Madame [O] [X] seront condamnés in solidum aux dépens.Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de leur situation économique, Monsieur [G] [B] et Madame [O] [X], parties perdantes et condamnées aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à DOMOFRANCE la somme de 50 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Mélody GOMBERT statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 16 avril 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant la société AQUITANIS à Monsieur [G] [B] et Madame [O] [X], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] [Adresse 15] ; [Adresse 9] ([Adresse 6]) ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [B] et Madame [O] [X] à payer à la société AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 3.572,87 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges (décompte arrêté au 17 octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [G] [B] et Madame [O] [X] à s’acquitter de leur dette, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros et une 36ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [G] [B] et Madame [O] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société AQUITANIS pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [G] [B] et Madame [O] [X] seront tenus de payer à la société AQUITANIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges (772,72 euros au jour du dernier décompte), dont le montant sera actualisé selon les modalités contractuelles au jour de la déchéance des délais de paiement, et, en tant que de besoin, les y CONDAMNONS solidairement sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période.

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [B] et Madame [O] [X] in solidum aux dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [B] et Madame [O] [X] in solidum à payer à la société AQUITANIS la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE