Du 20 décembre 2024

5AA

PPP Référés

N° RG 24/01504 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZORQ

S.A.R.L. PYRAMIDES

C/

[P] [X] [I] [Y], [R] [G] [M]

— Expéditions délivrées aux défendeurs

— FE délivrée à

M^e Patrick DUPERIE

Le 20/12/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 décembre 2024

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. PYRAMIDES

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Patrick DUPERIE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [P] [X] [I] [Y]

né le 11 Mars 1964 à [Localité 5]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Absent

Monsieur [R] [G] [M]

né le 09 Avril 1982 à [Localité 11]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 25 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date et à effet du 1er juillet 2010, la S.A.R.L. PYRAMIDES a donné à bail à Monsieur [P], [X], [I] [Y] et Monsieur [R], [G] [M] un logement situé [Adresse 9] à [Localité 6].

Par ordonnance de référé du 19 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux constatait le désistement d’instance de la S.A.R.L. PYRAMIDES dans le cadre d’une précédente procédure contentieuse engagée contre les locataires pour défaut de paiement des loyers et des charges, situation régularisée au jour de l’audience.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2024, la S.A.R.L. PYRAMIDES a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3.675,05 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024, la S.A.R.L. PYRAMIDES a assigné Monsieur [P], [X], [I] [Y] et Monsieur [R], [G] [M] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 25 octobre 2024 aux fins de voir :

— CONSTATER la réunion à la date du 29 juillet 2024 des conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location du 1er juillet 2010 et visée dans le commandement de payer, délivré le 28 mai 2024.

— JUGER au surplus que Monsieur [P] [Y] et Monsieur [R] [M] n’ont pas justifié d’une assurance locative couvrant le bien immobilier objet du contrat de location du 1er juillet 2010 à effet au même jour dans le délai d’un mois suivant le commandement du 28 mai 2024.

— ORDONNER en conséquence à Monsieur [P] [Y] et à Monsieur [R] [M] de libérer le logement situé [Adresse 10], ainsi que de tous occupants et de tous biens de leur chef.

— ORDONNER à défaut l’expulsion immédiate de Monsieur [P] [Y] et de Monsieur [R] [M] ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la [Localité 7] Publique et l’assistance d’un serrurier.

— CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [Y] et Monsieur [R] [M] à payer à la SARL PYRAMIDES la somme provisionnelle de 5.659,29 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes visées dans ledit commandement, et avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance échue ou à échoir postérieurement au commandement de payer.

— CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [Y] et Monsieur [R] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer au jour de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux loués.

— CONDAMNER in solidum Monsieur [P] [Y] et Monsieur [R] [M] à payer à la

SARL PYRAMIDES une somme de 1.200,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER in solidum Monsieur [P] [Y] et Monsieur [R] [M] aux entiers dépens qui comprendront, outre le coût de la présente assignation, le coût du commandement de payer du 28 mai 2024.

L’affaire a été débattue à l’audience du 25 octobre 2024.

Lors de l’audience du 25 octobre 2024, la S.A.R.L. PYRAMIDES, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 8.521,56 euros au 21 octobre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l’octroi de délai de paiement.

En défense, Monsieur [R] [M] comparait et expose qu’il ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette. Il indique pouvoir reprendre le paiement du loyer au mois de novembre.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [P] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 2 août 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 25 octobre 2024.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 30 mai 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

La S.A.R.L. PYRAMIDES a fait signifier à Monsieur [P] [Y] et Monsieur [R] [M] un commandement d’avoir à payer la somme de 3.675,05 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 28 mai 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

Monsieur [P] [Y] et Monsieur [R] [M] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 28 mai 2024, réglé les causes dudit commandement et justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 29 juin 2024, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 29 juin 2024.

Le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant la date de l’audience, de sorte que le Tribunal ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Dès lors, Monsieur [P] [Y] et Monsieur [R] [M] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 29 juin 2024, ce qui constitue pour la S.A.R.L. PYRAMIDES un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la S.A.R.L. PYRAMIDES produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 8.521,56 euros à la date du 21 octobre 2024.

Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent des dépens (154,22 euros), sommes qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [P], [X], [I] [Y] et Monsieur [R], [G] [M] seront donc condamnés au paiement de la somme de 8.367,34 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 21 octobre 2024 – échéance du mois d’octobre 2024 incluse. Monsieur [P], [X], [I] [Y] et Monsieur [R], [G] [M] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (944,32 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que « Il est expressément stipulé que les copreneurs et toutes personnes pouvant se prévaloir des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 seront tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat.

Les colocataires soussignés, désignés le « LOCATAIRE », reconnaissent expressément qu’ils se sont engagés solidairement et que le bailleur n’a accepté de consentir le présent bail qu’en considération de cette cotitularité solidaire et n’aurait pas consenti la présente location à l’un seulement d’entre eux.

En conséquence, compte tenu de l’indivisibilité du bail, tout congé pour mettre valablement fin au bail devra émaner de tous les colocataires et être donné pour la même date.

Si néanmoins un colocataire délivrait congé et quittait les lieux, il resterait en tout état de cause tenu du paiement des loyers et accessoires et, plus généralement, de toutes les obligations du présent bail, de ses renouvellements et de ses suites et notamment des indemnités d’occupation et de toutes sommes dues au titre des travaux de remise en état, au même titre que le(s) colocataire(s) demeuré(s) dans les lieux.

La présente clause est une condition substantielle sans laquelle le présent bail n’aurait pas été consenti.

En cas de départ d’un ou plusieurs colocataires, le dépôt de garantie ne sera restitué qu’après libération totale des lieux et dans un délai maximum de deux mois à compter de la remise des clés ».

Monsieur [P], [X], [I] [Y] et Monsieur [R], [G] [M] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc solidairement mis à la charge de Monsieur [Y] et Monsieur [M].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Monsieur [Y] et Monsieur [M] à verser à la S.A.R.L. PYRAMIDES la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 29 juin 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [P], [X], [I] [Y] et Monsieur [R], [G] [M] à quitter les lieux loués situés [Adresse 9] à [Localité 6] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [P], [X], [I] [Y] et Monsieur [R], [G] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (944,32 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P], [X], [I] [Y] et Monsieur [R], [G] [M] à payer à la S.A.R.L. PYRAMIDES la somme de 8.367,34 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 21 octobre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P], [X], [I] [Y] et Monsieur [R], [G] [M] à payer à la S.A.R.L. PYRAMIDES, à compter du 1er novembre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P], [X], [I] [Y] et Monsieur [R], [G] [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P], [X], [I] [Y] et Monsieur [R], [G] [M] à payer à la S.A.R.L. PYRAMIDES une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION