Du 05 septembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00093 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2ADB

Société VILOGIA

C/

[O] [D] [T], [F] [D]

— Expéditions délivrées à

M^e Sher MESSINGER

Cabinet RACINE

— FE délivrée à

Cabinet RACINE

Le 05/09/2025

Avocats : M^e Sher MESSINGER

Cabinet RACINE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 septembre 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société VILOGIA

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par Maître Pauline CRUSE (Cabinet RACINE avocats au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Madame [O] [D] [T]

née le 29 Février 1980 à GUINEE

[Adresse 10]

[Adresse 6] [Adresse 11] [Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sher MESSINGER (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [F] [D]

né le 13 Décembre 1970 à

[Adresse 10]

[Adresse 6] [Adresse 11] [Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Sher MESSINGER (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 13 Juin 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé à effet du 1er mai 2010, la société anonyme d’Economie Mixte Immobilière de [Localité 7] a donné à bail à Monsieur [F] [D] et Madame [O] [D] [T] un logement situé [Adresse 9] [Adresse 13] [Adresse 12] [Adresse 14] à [Localité 8].

Par résolution de l’assemblée générale du 29 juillet 2014, la S.A. d’Economie Mixte Immobilière de [Localité 7] a changé de dénomination sociale pour devenir la société anonyme d’aménagement, d’études, de montagnes et de constructions immobilières Bordelaise.

La S.A. d’aménagement, d’études, de montagnes et de constructions immobilières Bordelaise a fusionné avec la société anonyme VILOGIA, selon traité de fusion du 17 octobre 2014. La S.A VILOGIA est donc devenue la nouvelle bailleresse.

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2024, la société VILOGIA a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4.630,51 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025, la société VILOGIA a assigné Monsieur [F] [D] et Madame [O] [D] [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 4 avril 2025 aux fins de voir :

— Constater la résiliation du contrat de location aux torts des locataires ;

— Ordonner, en conséquence, leur expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec le concours de la

force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;

— Les condamner solidairement au paiement de la somme de 10.923,42, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— Les condamner solidairement au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement a intervenir jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

— Les condamner solidairement au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières. (Article 696 du Code de procédure civile).

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 4 avril 2025, a été renvoyée à l’audience du 9 mai 2025 et finalement débattue à l’audience du 13 juin 2025.

Lors de l’audience du 13 juin 2025, la société VILOGIA, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 6.901,02 euros au 3 juin 2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Monsieur [F] [D] et Madame [O] [D] [T], représentés par leur conseil, demandent au juge des contentieux de la protection :

— De leur ACCORDER un délai de 36 mois pour apurer la dette locative ;

— De SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire du bail à usage d’habitation en date du 1er mai 2010 signé entre Madame [O] [D] et Monsieur [X] [D] et la société VILOGIA, sous réserve d’une reprise effective du paiement du loyer ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— De leur ACCORDER un délai pour quitter les lieux qui ne saurait être inférieur à 1 an;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— DÉBOUTER la société VILOGIA du surplus de leurs demandes, fins et prétentions ;

— LAISSER à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Il est renvoyé aux conclusions de Monsieur [F] [D] et Madame [O] [D] [T], pour l’exposé complet de leurs prétentions.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 14 janvier 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 4 avril 2025.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 15 mai 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement en prévoyant un délai d’un mois pour régulariser la dette. Toutefois, le bail à effet du 1er mai 2010 a été conclu antérieurement à la réforme de la loi du 27 juillet 2023 et n’a pas été tacitement reconduit après. Les dispositions anciennes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant que les locataires disposent d’un délai de deux mois pour régulariser leur dette à compter de la délivrance du commandement de payer étant d’ordre public, elles devaient s’appliquer au bail à effet du 1er mai 2010. De sorte qu’il convient de retenir que Monsieur [F] [D] et Madame [O] [D] disposaient d’un délai de deux mois pour régulariser leur dette.

La société VILOGIA a fait signifier à Monsieur [F] [D] et Madame [O] [D] [T] un commandement d’avoir à payer la somme de 4.630,51 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 14 mai 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les locataires n’ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la société VILOGIA à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 15 juillet 2024.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats que Monsieur [F] [D] et Madame [O] [D] [T] ont repris le paiement intégral du loyer courant et sont en situation de régler le loyer courant et le montant de leur dette.

Par suite, et dès lors que le bailleur ne s’y oppose pas, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la société VILOGIA sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [F] [D] et Madame [O] [D] [T].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [F] [D] et Madame [O] [D] [T] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (826,83 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société VILOGIA produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 6.901,02 euros à la date du 3 juin 2025.

Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent pour certains des dépens (73,09 + 159,94 + 61,35 = 294,38 euros), somme qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [F] [D] et Madame [O] [D] [T] seront donc condamnés au paiement de la somme de 6.606,64 euros, en deniers ou quittances, à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 3 juin 2025 – échéance du mois de mai 2025 incluse, compte tenu d’un virement de 900 euros susceptible d’être intervenu postérieurement à cette date.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Monsieur [F] [D] et Madame [O] [D] [T] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er juin 2025.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l’article 220 du même code.

En l’espèce, Monsieur [F] [D] et Madame [O] [D] [T] sont mariés.

Monsieur [F] [D] et Madame [O] [D] [T] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application des articles 220 et 1751 du Code civil.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis in solidum à la charge de Monsieur [F] [D] et Madame [O] [D] [T].

En revanche, leur situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par la société VILOGIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 15 juillet 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail à effet du 1er mai 2010 entre Monsieur [F] [D] et Madame [O] [D] [T] et la société VILOGIA relatif au logement situé [Adresse 9] [Adresse 13] [Adresse 12] [Adresse 14] à [Localité 8] ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [D] et Madame [O] [D] [T] à payer à la société VILOGIA la somme de 6.606,64 euros, en deniers ou quittances valables, à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 3 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur [F] [D] et Madame [O] [D] [T] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 184 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [F] [D] et Madame [O] [D] [T] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (826,83 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [D] et Madame [O] [D] [T] à son paiement à compter du 1er juin 2025, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [D] et Madame [O] [D] [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

REJETONS les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION