Du 18 avril 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 25/00070 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2AAV

S.C.I. DES DEUX FRERES

C/

[E] [R]

— Expéditions délivrées à M^e Nicolas NAVEILHAN

— FE délivrée à M^e Nicolas NAVEILHAN

Le 18/04/2025

Avocats : M^e Nicolas NAVEILHAN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 avril 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE, lors de l’audience,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

en présence de Madame Vanessa RIEU, magistrat en préaffectation,

DEMANDERESSE :

S.C.I. DES DEUX FRERES – RCS [Localité 9] 819690629 -

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Olivier KREBS substituant M^e Nicolas NAVEILHAN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [R]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 07 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 19 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 10 octobre 2011, Monsieur [X] a donné à bail à Monsieur [E] [R], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7] à [Adresse 10] ([Adresse 2]).

Par acte authentique du 24 mars 2022, la SCI des Deux Frères a acquis en pleine propriété ce logement auprès de la société ARTEFACT HABITAT qui l’avait elle-même acheté à Monsieur [X].

Le bail s’est poursuivi.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI des Deux Frères a fait signifier le 13 septembre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 19 décembre 2024, la SCI des Deux Frères a fait assigner Monsieur [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé à l’audience du 07 mars 2025 en lui demandant :

— de constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

— d’ordonner en conséquence son expulsion des lieux, ainsi que celle de tout occupant de son chef, du logement occupé [Adresse 8] à [Localité 11] et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— de le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 4.189,36 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés à ce jour, avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil,

— de le condamner au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant qu’il y aura lieu de fixer au montant du dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef conformément aux dispositions de l’article 1760 du Code civil,

— de le condamner à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de l’instance et de ses suites conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire a été débattue à l’audience du 07 mars 2025.

Lors des débats, la SCI des Deux Frères, représentée par son avocat maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 5.236,70 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SCI des Deux Frères.

Monsieur [E] [R], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur le défaut de comparution du défendeur

En l’absence d’un défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du code de procédure civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que " lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Monsieur [E] [R], qui a été assigné à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il convient donc de statuer au vu des pièces produites par la SCI des Deux Frères, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SCI des Deux Frères justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 16 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 19 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 13 septembre 2024, pour la somme en principal de 1.571,01 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 14 novembre 2024.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [E] [R], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par la SCI des Deux Frères le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [E] [R] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.236,70 euros à la date du 28 février 2025 (mois de février 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Monsieur [E] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, comme d’une éventuelle reprise du paiement du loyer courant, et doit par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 5.236,70 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [E] [R] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er mars 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle, à actualiser selon les dispositions du bail, de 523,67 euros à compter de cette date.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [E] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de sa situation économique Monsieur [E] [R] supportera une indemnité de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, E. VIDALIE-TAUZIA, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 14 novembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 octobre 2011 et liant la SCI des Deux Frères à Monsieur [E] [R], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7] à PAREMPUYRE (33290);

CONDAMNONS Monsieur [E] [R] à payer à la SCI des Deux Frères à titre provisionnel la somme de 5.236,70 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 28 février 2025, échéance de février 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [R] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI des Deux Frères pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que Monsieur [E] [R] sera tenu de payer à la SCI des Deux Frères une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 523,67 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, l’ y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [R] à payer à la SCI des Deux Frères la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE